淡马锡出手 合生创展还在填香港中环买楼的坑

（原标题：淡马锡出手 合生创展还在填香港中环买楼的坑）

观点网 蛇年新春，资本市场向合生创展抛出了“橄榄枝”。

2月7日消息显示，合生创展集团获得新加坡主权基金淡马锡旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1亿美元（约7.8亿港元）一年期短期贷款。

据市场透露，上述贷款主要用于对2023年一笔1.65亿美元贷款的未偿还部分进行再融资。

对现有债务进行再融资，是当下房企化解债务压力的重要方式。

不过有趣的是，这笔贷款的背后，暗藏着合生创展香港中环买楼的浮浮沉沉。

中环往事

或许合生创展没有想到，多年以前的中环买楼会引发后续连锁反应。

2月7日，合生创展集团获得新加坡主权基金淡马锡旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1亿美元（约7.8亿港元）的短期贷款。

消息透露，该笔贷款用于对2023年一笔1.65亿美元贷款的未偿还部分进行再融资。

这笔2023年到期的1.65亿美元贷款，正是合生创展当年为购买香港写字楼中环中心的两层楼面和四个停车位欠下的债。

香港中环皇后大道中99号中环中心，曾因被李嘉诚全栋出售而备受关注。此后，中环中心多次流转，亦让投资者获利不菲。

合生创展同样看中了这个位于香港黄金地带的物业。

2018年10月，合生创展斥资11.18亿港元，购入中环中心49楼全层，建筑面积约25695平方呎，呎价43510港元。

2020年，该公司再度以9.8亿港元的代价购入中环中心48楼全层，建筑面积同样是25695平方呎，不过成交呎价较2018年少了12.3%。

接连两次买楼，市场一度以为合生创展有意开拓香港市场，但故事的走向并未如预期那般。

与其他“炒家”的买入卖出不同，合生创展表示，中环中心物业将作为香港办事处自用。

但无论是“炒楼”还是“刚需”，这笔交易让合生创展承担了一笔贷款。

从市场消息来看，为购置香港写字楼中环中心的两层楼面和四个停车位，合生创展新增了一笔1.65亿美元贷款，这笔贷款于2023年9月到期。

这笔交易后不久，房地产行业迎来了深度调整周期，行业转折之下，合生创展的压力也骤然增加。

2023年初，标普将合生创展的评级展望从稳定下调至负面，同时表示其流动性缓冲可能在未来12个月内进一步缩小，杠杆率可能上升。

与此同时，上述1.65亿美元的贷款亦迎来了兑付期，但合生创展仅偿还了部分，剩余约1亿至1.15亿美元贷款未偿还。

为避免债务逾期，这家企业试图以股权投资作为抵押品，寻求债务展期。

2023年5月，资本市场消息称，合生创展一笔本金约1亿美金的私募票据已获得持有人的批准，将延期一年兑付，展期期间票面利率将维持9%不变。

展期一年，这也意味着该笔债券延至2024年9月到期，但从市场消息来看，合生创展并未按时兑付上述债务。

此次获取的这笔1亿美元债券，得以覆盖上述到期债务。如此一来，合生创展眼下的债务压力能够即刻得到缓解，从而维持资金的稳定性。

合生的债

一笔旧债串联起了企业过往的战略、行动，亦影响着这家企业未来的走向。

值得注意的是，在合生创展本次获取的1亿美元贷款当中，新债务票面利率是多少，是否提供相关增信措施，市场亦未明确。

但可以确定的是，新债券期限为一年，债务置换之后，该公司债务结构亦将发生改变。

观点新媒体查阅发现，截至2024年6月30日，合生创展银行及财务机构借贷总额为791.04亿港元，较年初增加7%，借贷净额为719.65亿港元，负债比率占股东权益的百分比为67%。

在所有借贷当中，一年内到期借款占比最高，为38%，共计354.42亿港元；一年至两年的贷款为85.2亿港元，占比9%；两年至五年的贷款共计284.64亿港元，占比达到30%；五年以上的贷款占比23%，共计212.35亿港元。

报告期末，合生创展现金及银行结余为216.96亿港元，显然不足以覆盖年内到期负债。

资金压力较大，这或许也是合生创展对2023年到期的私募票据展期、再融资的根本原因。

不过，有市场人士认为，这种以时间换空间的方式，能够在短期内减轻企业负担，要真正解决债务问题，企业还需加快销售回流资金。

从合生创展的情况来看，2024年全年实现总合约销售额约为166.29亿元，较2023年的325.83亿元下降48.96%。

不过也有观点表示，在现阶段能够融到资金已是不易。

毕竟房地产行业仍旧处于深水区，虽自房地产再融资政策优化调整以来，已有多家房企发布再融资预案，但民营房企的融资依旧偏冷。

合生创展这笔美元贷款，无疑为房企融资乃至境外融资，打出了“开门红”，给市场提供了更多积极信号。

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