浦江之星在前 中建壹品外滩源著能否继续“收割”杨浦？

（原标题：浦江之星在前 中建壹品外滩源著能否继续“收割”杨浦？）

观点网 临近年末，中建壹品于上海杨浦再开一盘。

12月25日上午，杨浦滨江的中建壹品外滩源著项目在上海五角场开盘。据观点新媒体从中介方了解到的消息，该项目已于12月19日结束认筹，这次放出114套高层住宅项目，共计已有159组客户完成摇号。

据此前披露的一房一价表显示，中建壹品外滩源著推出房源面积集中在99平方米-139平方米之间。

若按照总价来观察，项目出售价最低仅853万元，最高价则达到1654万元。

再押杨浦

中建壹品在上海的推盘策略一向“大胆”。

例如首次落子杨浦的浦江之星项目，这家企业选择一次性放出428套房源，而不是分批次开盘销售。从最终约120%认筹率来看，其推盘方式不算冒险。

外滩源著与之相反，按照项目规划，除1.88万平方米风貌别墅外，2.54万平方米地上面积均建设高层住宅，也就是两栋19层高的高层、一栋保障房，总房源合计485户。

此次开盘推出的114套高层项目未包含所有房源，有市场消息表示，风貌别墅项目将在2025年上半年入市。

说起项目地块的来由，2024年2月上海新一批土拍结束后，上海杨浦城市更新建设发展有限公司旗下子公司上海新珑坊企业发展有限公司，以37.58亿元摘得杨浦区定海社区H4-10风貌旧改地块，土地面积2.59万平方米，容积率2.0，建筑面积5.18万平方米，楼面地价达到7.25万元/平方米。

一个月后，上海联合产权交易所上架了这家公司100%股权。4月25日，中建壹品以37.5亿元价格收购该公司，间接得到这宗杨浦滨江住宅地。

彼时有上海楼市业内人士表示，中建壹品拿到的地块距离黄浦江岸极近，是杨浦滨江距区域离江水最近的住宅地块之一。

按照同区域的项目进行比较，或许会发现中建壹品的拿地逻辑：与地块相隔一条长阳路的龙光·天境项目于2022年今年1月开盘，当时入围积分达到70.72分，一次性推出311套房源，清盘速度较快；同年同月，杨浦滨江壹号一次性推出297套房源，并于开盘当天完成去化；周边项目还有保利珑誉，与杨浦滨江壹号不同，保利选择分批次推盘，最终入围分达到68.8，也实现了开盘当日售罄。

值得注意的是，三宗项目均价达到9.9万元/平方米，为杨浦滨江板块房价上了一剂强心针。

因此，中建壹品选择在浦江之星入市后再次下注杨浦，或许也是考虑到板块内住房需求以及未来房价趋势。

另一方面，中建壹品外滩源著距离新落地的B站总部、美团总部、字节跳动仅相隔一条街道，未来板块内商业氛围会有所改善。

目前，周边一公里仅有大润发、上海国际时尚中心等少量商业项目。

对垒保利

中建壹品外滩源著上架房源的一周之前，同样位于杨浦滨江的保利外滩序BUND88也披露了销售公告。

该项目备案名为悦江璟庭，202套住宅已取得预售许可。

12月27日，该项目也将迎来开盘销售，均价稍高于中建壹品外滩源著，约合12.7万元/平方米。

至于两宗项目间的区别，观点新媒体参考了保利的一房一价表，基本准售房源单价9.7万元-14.1万元/平方米区间，其中2幢房源均为建面106平方米户型；3幢为130-133平方米户型；另有1幢为110平方米的户型，从户型选择上来看，保利所设置的房型更多。

今年7月，上海2024年第三批次商品用地出让现场，保利发展经过长达60轮竞价，以22.02亿元价格竞得杨浦区平凉社区02H1-01地块，成交楼面价为8.84万元/平方米，溢价率达到21.18%。

值得注意的是，若剔除地块700平方米和5%配建保障房，该地块可售部分楼面价为9.58万元/平方米。

由于三批次土拍是“沪九条”出台后的首批土地出让活动，市场关注度较高，杨浦区平凉社区02H1-01地块又有区位优势，合计吸引到中海、绿城、越秀、厦门建发等9家开发商竞拍。

只不过，保利发展早在6月下旬就以旗下公司上海保硕置业有限公司名义发布了这宗地块的项目招标计划公告。

具体来看，项目地块规划为二类住宅用地，地块占地面积1.38万平方米，容积率为1.8，建筑计容面积为2.48万平方米，限高24米，住宅套数应不少于190套；同时，地块要求配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。

从地理位置来看，保利外滩序BUND88与中建壹品外滩源著均距离黄浦江500米左右，但前者医疗资源更丰富，包括复旦妇产科医院、杨浦区中医医院、上海第一康复医院等，教育资源没有较大差距，杭州路一小、辽阳中学位于两宗项目之间。

不过，两宗项目均位于几家大型企业新总部周边，未来交房时应该已基本建成。

从区位上来说，保利外滩序BUND88距离北外滩及市中心距离更短，且位于上海中央活动区的规划战略范围之内；中建壹品外滩源著则更靠近杨浦滨江板块内的互联网办公区以及张江产业区。