首个入市实用率130%项目 广州越秀云悦认筹率高达200%背后

（原标题：首个入市实用率130%项目 广州越秀云悦认筹率高达200%背后）

观点网 从拍地到入市，短短2个月多月时间，再一次见证越秀速度。

据安居客APP显示，广州越秀·云悦将于12月7日周六正式开盘。这是广州首个入市使用率达130%的产品。

12月6日，观点新媒体致电中介拟咨询项目时，中介却表示目前已不接待新客。"现认筹已经达到了600多，昨日销售中心就关闭了认筹通道。"

越秀的速度究竟有多快？为何认筹率能高达200%？

今年9月30日，经过24轮竞价，越秀地产成功击退绿城，以最终成交价9.8亿元拿下白云区怡新路以南AB3101046地块，也就是如今的越秀·云悦项目，溢价率13.3%，折合楼面价2.99万元/平方米。

拿地后，越秀地产火速规划建设。一个月的时间，在11月6日，越秀地产已正式开放样板房展厅。彼时，小区大门已经建了一层，且规划的三栋楼宇也已打好地基。随后在12月4日，该项目也取得了预售证，明天开售。

具体来看项目规划。越秀·云悦项目体量不大，总占地面积仅4.7万平方米，建筑面积6.7万平方米。面积小，因此能规划的楼宇也少，仅3栋，规划户型320户，2梯5户，共22层。

该项目仅有88、105平方米两种面积段可供选择，均为四房设计。楼宇采用风车型布局，以确保两每个面积都能做到户户朝南。88平方米的主要是东南向和西南向，105平方米的有南北对流、东南向及西南向选择。

越秀·云悦项目之所以能赢得如此高的认筹率，跟其地理位置有关。

该项目属于白云区的京溪板块，白云和天河的交界。项目东侧是沙太南路，北侧是怡新路。项目两侧主干道接驳的是广州城市中轴线的大动脉--广州大道北，从小区开车前往天河北珠江新城，在不堵车情况下仅二十分钟。

交通地铁方面，该项目距离3号线梅花园地铁站949米，步行14分钟。现有的3号线和在建的18号线北沿线，这里成为了天河连接白云乃至机场的必经之路，也是白云通往天河的重要就业线。

同时，除了在建的18号线北延段之外，该项目也紧邻正在规划中的26号、29号线交汇点京溪路地铁站。

商业学校配套方面，目前板块已经具备一定的成熟度。一公里内有有广垦壹号商业 MALL、信达金茂广场等，三公里内也有有梅花园广场、嘉裕太阳城广场等。此前，越秀云悦已官宣配建学校纳入培英集团管理。

再者，越秀·云悦关注度高，也和它超高实用率有关。

根据出让规划显示，其出让规定阳台占比为25%，如果设计得当，户型使用率可以做到120-130%。据目前了解情况，该项目的实用率已经可以高达130%。

目前，广州新规产品使用率能达到130%的仅有4个，越秀云悦就是其中一个。另外三个是南沙2024NJY-5、2024NJY-6地块，以及保利前段时间拿下的天河面粉厂地块，但均为入市。

正所谓，万事俱备只欠东风。如今市场都在期待越秀开出的价格盲盒。

据市场消息，该楼盘吹风价为5.5万-6.5万/平方米。按照中介说法，开盘价格可能会更高。"像这种情况（认筹率200%），我估计价格可能也要去到6.8万到7万左右。"

不过对于该价格，市场认可度并不高。有意向购买者认为，如果价格超过6万/平方米，更偏向于去天河区购买。据观点新媒体查阅，目前天河北在售的世纪金源·天河源筑项目均价6.18万/平方米，户型91-182平方米三到四房。

再者，也有市场人士认为，该楼盘靠近沙大路以及广州大道，一方面是高峰期堵车，另一方面也不可避免有噪音影响。且仅有3栋楼，小区舒适度较欠缺。目前该楼盘预计2027年3月交楼，连带装修入住时间较长。

从另一层面来说，相对于前两年拍出的梅花园板块地块来说，该地块的价格还是有较高的利润空间。

目前周边在售项目越秀·天河和樾府，2022年7月拿地的楼面价为5.08万元/平方米，如今销售均价达8万元/平方米。而隔壁中铁建·招商蛇口·西派天河序2023年10月拿地时，楼面价为5.27万元/平方米，现售价7.9万元/平方米。

不同于越秀云樾的定位为刚需产品，以上两个楼盘均为改善型住宅。两个盘最小的面积都是108平方米和120平方米，总起步价都是700万以上的产品。

对于刚需型产品，购买者更看重其未来转手价格，以方便置换改善型产品。

据市场专业人士看来，项目周边配套具备一定的成熟度，这是毋容置疑的，但板块还欠"想象力"。

按照白云区的发展规划，白云区重点发展的方向是沿着地铁2号线从飞翔公园地铁站到嘉禾望岗为中轴去发展白云新城、设计之都以及嘉禾望岗这三大板块。然而，白云山却像天然屏蔽般，将同属白云区的京溪、同和与发展的三大板块相互隔离。

白云区的规划，京溪板块暂时靠不上边，而一线之隔的天河，也同样如此。天河区原来主要是沿着天河北到珠江新城的城市中轴线，从南向北发展，目前天河主要是沿着沿江路不断向东扩容，似乎早已把老天河抛之脑后。

据安居客APP显示，广州京溪板块2022年二手房均价为5.7万元/平方米，2023年为4.67万元/平方米，而目前最新为均价为4.32万元/平方米。

基于此，越秀·云悦明天能开出多少的价格盲盒，市场认可率如何，还将拭目以待。