迟来的深圳共有产权房 鸿荣源珈誉府供应落地

（原标题：迟来的深圳共有产权房 鸿荣源珈誉府供应落地）

观点网 经过“共有转安居”的传闻后，鸿荣源珈誉府的共有产权房终究还是落地了。

11月29日，位于宝安的鸿荣源珈誉府（珈誉时尚花园）首批共有产权房获批预售，房源1729套。

值得一提的是，这也是深圳首个获批预售的共有产权房项目。

去年8月1日，《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》等四个政府规章正式实施，标志着深圳与国家住房保障体系全面衔接，由以往的公共租赁住房、人才住房、安居型商品房为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主。

其中《深圳市共有产权住房管理办法》规定，项目销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定，而非备案价格或者最高限价的五折，因此也被称为“真五折”。

因此，本次珈誉府5区推售的1729套共有产权房，其中68㎡两房1383套，88㎡三房346套；单价只要2.1万元/㎡，首付只要22万元起，2房总价145万元起、3房总价206万元起。

无论是首发时请来歌手李克勤、王心凌助阵，还是项目自身的流量，鸿荣源珈誉府从来都不缺乏曝光度。

该项目地处宝安大道和凤塘大道交汇处，是宝安沙井核心生活区，总占地约31万㎡，总建面约248万㎡，由9个地块组成，其中住宅建筑面积约70万㎡，商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡，并配建一所63班九年制学校，其余为公共配套设施面积。

2023年6月30日首次拿证开盘时，鸿荣源珈誉府就一次性推售1401套住宅，当天卖出1190套去化率85%，同年8月25日再次拿证推售818套住宅，开盘去化率73%。

然而到了今年3月1日，珈誉府二区拿证推售1067套住宅，开盘去化率降至60%。随后6月14日加推867套，开盘当天仅卖出54套，去化率6%。

一方面是成色原因，例如项目主打名校光环，但深圳外国语学校宝安学校初中部在一些“鸡娃”家长眼中不算顶流，另外，项目自带的壹方商业是奥特莱斯，属于实用有余而奢侈不足。

但更多还是价格因素，二区折后备案价5.1万/㎡左右，折后单价约在4.62-5.76万/㎡区间，总价约在364-690万区间，而周边的次新二手房包括华强城市花园、中粮凤凰里、博林君瑞等，小户型成交价已经逐步下探到4.2-5万/㎡区间，和一期预售时相比，珈誉府不再具有倒挂红利。

如果再考虑共有产权房，鸿荣源最大的对手恐怕还是自己。

珈誉府住宅区域6个地块中的3个有保障房，总数量约4058套，商品房户数则是7337套，而共有产权房在五年后可以封闭流转，且承购人拥有后续流转的定价权。

广东住房政策研究首席分析师李宇嘉接受观点新媒体采访时表示，“共有产权房和配售型保障房本质上是一类，价格较低，流通受限，主要是剥离金融属性，如果大量的供应的话，对商品房市场可能会造成一定的扰动。”

镜鉴咨询创始人张宏伟则向观点新媒体指出，共有产权房会分流部分刚需客户，现阶段不适合大量共有产权房涌入市场，供应结构和供应节奏接下来或许会受到调节。

根据此前8月份宝安区住建局的回复文件，除了这次入市的珈誉时尚花园，包括珈誉未来花园、悦章凤凰里3个项目合计4726套房源全部为共有产权住房，均位于宝安。

从更宏观的视角，在深圳住房发展“十四五”规划当中，就提到“十四五”期间建设筹集共有产权住房8万套。2020年深圳出让的34宗住宅和商住用地中，包含建设共有产权房18宗地，2021年出让的宅地均要求配建一定比例的保障性住房（以共有产权房为主）。

后来共有产权房迟迟未有实际落地，人才房则供应增加，直到去年8月前述四大文件公布，深圳保障房体系与全国接轨，以及再后来设分为配租型和配售型两大类。

李宇嘉表示，这些转变的其中一个深层次原因是，深圳过去可能为了吸引人才，向人才倾斜，现在可能更多转向公平，要普适性，向共同富裕的角度来推动住房保障体系。

张宏伟则从保障房整体出发，认为核心原因在于市场，“之前市场情况不允许大规模再做共有产权房，去化压力会更大， 现在新增一部分共有产权房供应，当成为存量房屋再去流通时，深圳市场气候的压力应该没那么大了。”