中建之后 中海落袋北京153亿组团地块

（原标题：中建之后 中海落袋北京153亿组团地块）

观点网 11月29日下午，备受关注的北京153亿元“巨无霸”组合地块终于进入拍卖环节，最终录得0.2%溢价率，由中海企业发展集团有限公司以153.32亿元竞得。

事实上，“北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块”自亮相起，坊间就有猜测，能支撑如此高昂总地价的开发商并不多，而中海是其中可能性最高的企业。

从报价和竞拍情况看，上述猜测得到印证——至开拍前，宗地仅录得两次历史报价，到场竞拍的两家企业包括中海、华润，且现场仅录得一次举牌，地块最终落袋中海。

除此以外，当天下午同时出让的还有“北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块R2二类居住用地”，不过该宗地竞拍现场并无人取号，而线上共获两次报价，最终以最高报价24.345亿元成交，溢价率0.1%，竞得人为福州裕诚房地产有限公司。

有报道指，福州裕诚为建发地产旗下公司，该地块北侧正是建发开发的建发·璟院产品。

华润“走过场”，中海落袋为安

中海所拿地块自推出起就备受瞩目，首先是高达153亿元的起始价，刷新了北京土地出让历史纪录，保证金就达30.6亿元；其次这是北京第二次以跨区域不同业态捆绑形式推出的地块，与6月份出让的首宗“住宅+产业+商业”组团地块相似。

出让文件显示，该组合地块名为“北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块”，由酒仙桥+小红门+十八里店朝阳港3个分地块组成，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模39.4万平方米。

其中，酒仙桥项目建设用地面积约2.79公顷，容积率2.8，规划建筑规模约7.81万平方米，规划用途为二类居住用地。位于朝阳北部地区，地处四环与五环之间，起始价50.22亿元。

小红门项目建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。位于南四环内，临近地铁10号线成寿寺站，东至规划分钟寺地区二号路道路西红线，南至北京市第二中级人民法院北边界，起始价23.95亿元。

十八里店项目建设用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。地处四环与五环之间，紧邻地铁17号线十八里店站，位于北京市71个轨道微中心范围内，起始价78.83亿元。

而且，十八里店地块还明确了多类用地的建筑要求，涵盖业态包括住宅、养老、托幼、商业金融服务业等。

具体为，1303-692地块为二类居住用地，建面13.43万平方米，需规划机构养老设施建筑面积4500平方米、床位150张，规划社区居家养老设施建筑面积1500平方米，要求满足轨道交通安全防护相关要求，建议结合轨道站点进行一体化开发设计。养老设施建成后，将房屋产权无偿移交至民政部门，统一调配使用。

1303-683地块为A334托幼用地，规划9班幼儿园。

1301-L01和02地块为B4综合性商业金融服务业用地，容积率3，地上建面合计12.4万平方米。根据规划，拟建设为集零售、餐饮、休闲娱乐等于一体的大型商业综合体，为“南部崛起”区域关键节点性商业设施，需确保地上计容规模投入建设工程总成本不低于25亿元。且需建设用地面积不少于270平方米开闭站，建设地上一层建筑规模不少于4500平方米交通设施，上述设施均无偿移交相关部门。

很显然，酒仙桥+小红门+十八里店朝阳港地块不仅要求竞得人要有足够的资金实力，还需要具备住宅+养老+商业的综合开发能力，同时具备这些条件的发展商可谓屈指可数。

因此，地块自挂牌之时起，就有猜测认为，地块极可能由中海所拿。而北京去年首宗捆绑养老用地出让的郭公庄614地块，其中就包含相当一部分养老设施用地，最后由中海地产联动中海养老竞得。

还有猜测认为中建智地也可能参与拿地，因为北京今年6月份首宗“住宅+产业+商业”组团地块——“朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块”就是由中建智地、江苏绿建和朝开联合体以底价112亿元斩获，并打破了彼时北京土地出让历史纪录。

但按照以往中建系“约定俗成”的拿地规则看，中海地产出手的地块，其他兄弟企业会“自动避让”。

出让结果显示，至开拍前，宗地仅录得两次历史报价，分别为153亿元、153.16亿元，到场竞拍的两家企业包括中海、华润，且现场仅录得一次举牌，由中海加价至153.32亿元，并最终落锤，溢价率0.2%。

三个地块销售指导价分别为12.5万元/平方米、8万元/平方米、7.9万元/平方米。

中建、中海热衷组团地块

如上文提及，中海所拿组合地块为北京第二宗以跨区域不同业态捆绑形式推出的地块，第一宗则由中建智地、江苏绿建和朝开联合体以底价112亿元竞得。

彼时，中建智地联合体竞得项目为朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区，分别为朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块、孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块、中关村朝阳园北区2905-0017地块。

其中，住宅部分挂牌起始价约91.76亿元，公建部分挂牌起始价约20.24亿元，总建设用地面积为15.7万平方米，建筑控制规模约28.3万平方米。

分析指出，“住宅+产业+商业”用地的联合供应模式，不仅可以满足多个需求，同时也有助于提升区域整体价值，拉动周边区域经济和房地产市场的发展。

对于本次围绕轨道站点组合供应了酒仙桥+小红门+十八里店三个区域的住宅及配套用地，北京市规划自然资源委相关负责人表示，在补齐街区公共服务设施短板的同时，可助力轨道微中心建设，是顺应市场需求，加强区域职住平衡，进而推动北京城市总体规划深入实施的又一次有益探索。

业内人士也表示，三处地块采取组合方式出让，有利于形成地块之间的优势互补、板块之间的良性互动，是北京积极构建房地产发展新模式的一种创新探索。

另有分析表示，与中建智地联合体底价摘地不同，此次组合地块获得中海、华润出价，虽溢价率仅有0.2%，但也反映出北京房地产市场止跌回稳的态势已传导到土拍市场，房企信心也在逐步提振。

低溢价成交的情况同时出现在当天另一宗地块上。

11月29日下午，北京还出让了丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块R2二类居住用地，最终由福州裕诚房地产有限公司以24.345亿元竞得，成交楼面价约4万元/平方米，溢价率仅0.1%。地块销售指导价8.3万元/平方米，浮动8%。

有报道指，福州裕诚为建发地产旗下公司，除1公里外的地铁上盖项目森与天成项目外，该地块北侧为新宫万达广场，再向北正是建发开发的建发·璟院产品，也是板块内上一个热销盘，目前已售罄。

对于北京2宗地块溢价成交的表现，分析人士预测，随着优质地块的的限制性条件减少，北京12月土拍有望延续热度。

据观点新媒体了解，11月28日，北京市规划和自然资源委员会网站披露，2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单已发布，共涉及6宗地块，土地面积约26公顷，建筑规模约60万平方米，计划于2024年12月中旬前供应。

本轮供应的地块中，中心城区项目占4宗，海淀区2宗，丰台区、石景山区各1宗；多点地区项目2宗，分别位于大兴区及经济技术开发区。

其中，海淀朱房2个项目关注度最高，土地总面积约8.2公顷，建筑规模约20万平方米，规划用途为二类居住用地，起始价格分别达到78亿元及72.3亿元，且均未设置地价上限，也没有设置商品房销售指导价。