上海“第八玺”启动认购 招商蛇口11.2万单价撬动长桥板块

（原标题：上海“第八玺”启动认购 招商蛇口11.2万单价撬动长桥板块）

观点网 近日，位于上海徐汇滨江一英里的海上·清和玺，首批房源已取证，即将开启认购。 项目首开主推124套建面112㎡和134㎡3房，入市均价11.2万元/㎡。

海上·清和玺由徐汇长桥xh315-10地块和xh313-16地块两幅地块组成，其中可供出售的商品房为835套、总面积为101062㎡，拟建7栋25-33F高层、4栋6-10F洋房、1栋19F保障房。

长桥翻身

虽然海上·清和玺项目属于徐汇，但其所属的长桥板块并不算徐汇的核心板块。多年以来，长桥板块的楼市新盘入市均价均保持在8万元/㎡，11.2万元/㎡的入市价在长桥一直是不敢想的存在。

2020年长桥的汇城南街里入市价格已经来到7.9万元/㎡。但到2022年当时长桥板块的热门楼盘尚海悦庭第7批次过会时价格涨到9.4万元/㎡，被一大批购房者吐槽太贵了。

为什么会长桥的房价涨不上去？主要是由于长桥板块由于发展较早，导致与其他板块相比发展前景更加受限，长桥板块内部的长桥一村到长桥八村是上海在1978年至1993年间的动迁房，基本都是房龄超过20年的老公房，这导致板块内的环境以及基础设施均带有世纪之初的老旧感。并且目前并未有关于对长桥板块动迁房进行再次动迁的市场消息和政府文件，因此该板块的环境在未来一段时间很难会有所改善。

海上·清和玺的具体位置来看，项目紧邻中环稿件，位于中环外区域。目前中环外楼盘入市价格超过10万元/㎡的新长宁程家桥项目，联动价11.8万元/㎡，静安、大宁等区域的10万级楼盘基本也都在中环内。因此中环外入市价能超过10万的楼盘或多或少都有区域和情怀的加持。

从目前的小区楼栋布局来看，这次开盘的是南侧楼栋，离中环高架距离更远，这次的供应也是所有112㎡和134㎡的楼栋里，唯二可以选择的南侧楼栋。

并且目前招商“玺”系列在上海已经上市的7个楼盘均收获的不错的反响，虹口招商云玺、外滩玺均实现开盘日光，产品力已经得到了上海市场的认可。

值得注意的是，近期，上海正式发布了滨江板块规划，将“打造世界级滨水示范区”，这意味着上海滨江板块，会成为未来城市发展的重点区域，也会是房价领涨的热门板块之一。在最新的规划图中，徐汇滨江所在的区域，被命名为艺文水岸段，对于这块区域的定位：成为上海最具特色的滨江文化艺术传媒与体育时尚活力名片。

尽管海上·清和玺并不直接属于滨江板块，但也十分靠近，因此项目也在徐汇滨江·艺文水岸”的规划范围内，可以说上海的最新政策也给海上·清和玺11.2万元/㎡的价格上了一层保险。

加码拿地

“八玺”已落，招商蛇口今年在上海的动作仍然没有停止，努力追求在上海的“第九玺”。

9月14日，在上海进行第五批次土地出让中，招商蛇口联合南通瑞城置业，在经历了163轮竞价后，以56.6亿元的成交总价夺得静安曹家渡社区C050301单元9A-20地块成交楼面价114144.8元/㎡，溢价率31.2%。

该地块用途为居住用地，出让面积18501.78㎡米，总建筑面积4.96万㎡，地块限高80米，中小套型比例40%，适合打造小而美的豪宅产品。

11.4万元/㎡的楼面价刷新静安区楼面价纪录，但曹家渡板块新楼盘联动价大多在14万元/㎡左右，规划要求装修标准不小于5000元/㎡，因此留给招商蛇口的利润空间并不算多。

招商蛇口具有开发高端产品的能力，今年在上海入市的招商臻境等几处楼盘取得了不错的销售成绩，其中“玺”系列产品是招商蛇口在核心城市核心地段主推的TOP级高端产品。

因此市场推测该地块将成为上海的第九玺，从海上·清和玺的项目情况来看，“玺”系列产品具有凭借品质突破板块价格限制的潜力，从而取得溢价获得盈利。

除去静安地块，今年7月招商蛇口与中旅投资联合拿下了宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块，总价31.12亿元。至此招商蛇口在上海拿地总金额位于第二位，第一是吃下70亿元黄浦老城厢地块的上海城投。

另外，招商蛇口今年的拿地动作明显加强，截止至10月在全国已斩获10宗地块，并且在华东区域重回杭州土拍斩获“地王”。

在8月29日杭州土拍中，招商蛇口重新回到杭州土拍市场，一出手便以13.6亿元拿下该次土拍热度最高的上塘单元FG09-R21/S2-01地块，41577元/㎡的楼面价也创下板块近七年新高。

但由于杭州实行新房限价政策，该地块的新房限价为56820元/㎡，与41577元/㎡拿地价之间有着15243元/㎡的利润空间。