香港传真 | 山顶豪宅的楼市晴雨表

（原标题：香港传真 | 山顶豪宅的楼市晴雨表）

观点网 香港豪宅市场依然热闹。

7月份，港岛区豪宅新盘寿臣山15号项目的3号洋房以7.17亿港元成交；香港山顶种植道46号4幢洋房以11亿港元全数售出，成为“撤辣”后最大单一成交。

3个月后，这两个豪宅区再有项目成交。

10月17日消息，香港山顶道一豪宅以10.5亿港元成交，呎价11.8万港元，刷新减息后最大交易额。

该物业占地约16700平方呎，实用面积8910平方呎。由当地富豪何崇本家族售出，内地买家通过展盛网络科技有限公司接盘。

同日，寿臣山15号2号屋以8.45亿港元的价格成交，创下今年港岛区全新独立洋房成交价新高。

豪宅故事

香港今年的豪宅市场很不一般。

中原地产西半山首席营业董事李巍曾提到一组数据，今年上半年一手市场录得楼价5000万港元以上的大额成交数量约为232宗，接近于去年下半年约72宗的三倍，并且已经超过了去年全年的230宗水平。

另外据美联物业研究中心数据显示，今年首三季香港一手超级豪宅成交量达到72宗，较去年全年59宗增长22%，涉及金额约186.7亿港元，同比增长约90%，创三年新高。

其中，9宗成交额超过6亿港元，3宗超过10亿港元。在区域分布上，九龙区以41宗成交量及106.7亿港元成交额居首，占比超过一半；港岛区成交27宗，成交额约75.8亿港元；新界区成交4宗，成交额约4.2亿港元。

此次出售的寿臣山15号2号屋便是位于港岛区。

据了解，寿臣山15号是由英皇国际、中渝置地、明发集团及资本策略合作开发的港岛南区超级豪宅，项目共提供15幢低密度豪华独立洋房，每户实用面积由3727至12073方呎，间隔4房4套至6房6套不等。

2号屋是该项目最大的一幢洋房，实用面积为12073平方英尺，因此卖出8.45亿港元，刷新了今年港岛区全新独立洋房成交最高价，算下来每平方英尺售价约为7万港元。

目前，寿臣山15号项目已售出7幢洋房，套现近39亿港元。

看到这一成绩，不知道曾经的世茂集团主席许荣茂会作何感想。

寿臣山15号所在地块是在2014年1月由英皇国际、许荣茂私人公司及明发集团以27.8亿元投标入手的，三者分别持有项目的40%、40%、20%股权。

2022年，或许是为了填补世茂集团资金缺口，许荣茂以10.47亿元价格将这40%权益转让给了中渝置地和资本策略成立的一家合资公司。

一进一退之间，透露出的是世茂集团的喜与悲。

历史总是相似的，香港山顶道豪宅出售背后，也有着本地低调富豪何崇本的无奈。

据香港媒体报道，何崇本早年曾以个人名义为一位亲戚的一笔商业贷款作担保，但却被其拖下水。据报道称，该名借款人无力偿还贷款，最终该笔贷款在持续滚利之下已达到数亿港元的规模，其中部分还以何崇本家族旗下物业作抵押。

另有消息称，何崇本家族在今年年初曾向一家财务公司借入8500万港元短期贷款，以换取时间把旗下资产变现。

时间来到7月，何崇本家族将位于山顶种植道46号的4幢洋房豪宅，以11亿港元价格全数售予伯恩光学创始人杨建文，平均成交呎价64759港元，成交期仅一个月，这一价格较楼盘高峰期时下调了约50%。

同月，何崇本家族还将位于山顶道99、101及103号的三幢洋房以8.6亿港元售出，四栋洋房实用面积介于4060至4432平方尺，一律四房四套房间隔，户户连平台、花园、泳池、天台及车位。

10月，何崇本家族再次将位于山顶道的双号屋以10.5亿港元售出，呎价11.8万港元，刷新减息后最大交易额。该物业占地约1.67万方呎，建有一幢连地库及天台4层高洋房，实用面积约8910方呎。

3个月时间里，何崇本家族已通过出售豪宅资产筹集了超30亿港元。

也正是因为有了富豪们的清仓大甩卖，才撑起了今年的香港豪宅市场。

楼市晴雨

10月16日，特首李家超发表任期内第三份《施政报告》，其中宣布优化了“新资本投资者入境计划”，即日起容许投资住宅物业，该物业成交价须为5000万港元或以上，投资于房地产获计算入投资总额上限为1000万港元。

香港曾在2003年推出“资本投资者入境计划”，当时设置的投资门槛为1000万港元，不过该计划在2015年1月就终止实施了。

对于此次新计划，经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，过往计划限制申请人须投资非住宅房地产，现时政府优化计划至容许投资住宅物业，预计会吸引更多新资金落户香港。同时还可以带动豪宅交投，对住宅物业市场带来提振作用。

这无疑是往本就火热的豪宅市场再添一把柴，或许也能够为香港楼市增加一些温度。

在宣布“撤辣”之后，香港楼市一度重回火热，市场交易明显回暖。只是这个繁荣景象是短暂的，随着时间推移，市场逐渐冷却。

据香港土地注册处数据，8月香港录得整体物业的注册量4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。

另据香港差饷物业估价署公布的数据，8月录得住宅楼宇买卖合约数目为3654宗，是近半年最低，较7月的3723宗下降约1.8%，对应总值约为284.71亿港元。

今年1-8月，香港录得住宅楼宇买卖合约数目合计35153宗，对应总值3064.19亿港元。其中，一手市场买卖合约数目为11399宗，占比32%，对应总值1293.48亿港元；二手市场合约数目为23754宗，占比68%，对应总值1770.70亿港元。

值得注意的是，去年1-9月，香港录得住宅楼宇买卖合约数目为35396宗，与今年前8月数量十分接近。也就是说，若是同期相比的话，香港今年住宅市场成交的数量更高。

虽然成交量上升了，但价格却在一直下降。

差估署公布的8月份楼价指数报292.1点，与上月相比下降了1.72%。该指数已经连跌四个月，累计下跌了5.65个百分点，今年首8个月则已下跌6.17%。与去年同期报339.2点相比，楼价指数下跌近13.9%，继续创下近8年以来的新低。

香港楼市呈现出明显的“量升价跌”趋势，豪宅亦是如此。

根据中原地产数据显示，今年首三季度，香港2000万港元以上的一手私人住宅买卖合约登记达1144宗，总值为660.04亿港元，较2023年全年的959宗及595.72亿港元，分别上升19.3%及10.8%。

另据第一太平戴维斯8月发布的报告，减债销售主导了香港超豪华住宅市场，目前的平均成交价格相较于疫情期间的评估价下降46%，这主要因为出现多宗减债销售事件，许多业主被迫出售物业以偿还拖欠的债务。

汇生国际资本行政总裁黄立冲亦向观点新媒体表示，有一些“银主盘”豪宅或者是因为欠债被拍卖的话，可能相对原来的高位会折价出售。

许家印名下位于香港山顶布力径10号一幢洋房5.3折出售是如此；何崇本家族位于山顶种植道46号四幢洋房下调50%出售亦是如此。

对于如何拯救楼价，香港市场方面似乎寄希望于减息。

摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益，住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。

但黄立冲的看法是，若是美国大幅度减息，楼市可能会有轻微反弹；若不是大幅度降息，住宅楼市估计还会继续往下跌。

黄立冲还表示，近期股市曾带动看楼人群数量稍微有点反弹，但反弹力度并不大。后续如果股市表现不好，猜测整体楼市全年跌幅将会达到10%。

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