保利资本入局？上海黄浦783街坊旧改穿越二十年

（原标题：保利资本入局？上海黄浦783街坊旧改穿越二十年）

观点网 上海黄浦即将迎来又一座高层豪宅盘。

近期，上海黄浦区域老西门783号街坊地块项目设计方案进行公示，根据方案，项目将建设1栋29F高层住宅楼，1栋1F商业，1栋居委会，以及配套老年活动室。

事实上，黄浦783街坊地块即半淞园社区C010501单元336-08地块，用地面积不算大，约合5836平方米，总建筑面积约3.05万平方米，容积率2.5。

观点新媒体了解到，这宗地属于历史遗留毛地，2004年地块本已拿到用地批文。彼时建设单位上海良康房地产开发有限公司手握地块，但自拿到批文后并未公开后续进展。

直到2021年，该项目由致达建设集团转让，一年后开始旧改拆迁。

穿越20年的黄浦旧改项目

2021年7月底，在上海黄浦区建管委、房管局申请下，上海黄浦区人民政府发布公告表示，原则同意783街坊列入该区旧城区改建范围，分北块、南块分别实施房屋征收。

彼时，783街坊（北块）征收范围规定为东方苑以东，陆家浜路以南，南车站路以西，南车站路40号以北；783街坊（南块）征收范围为东方苑以东，南车站路40号以南，南车站路以西，丽园路以北。

资料来源：上海市黄浦区人民政府网站披露

房屋征收范围正好包揽整个黄浦783街坊地块，自此项目改建走出第一步。

2022年春节后，黄浦区783街坊（南块、北块）开始进行房屋征收工作。同年6月，项目征收办补偿协议正式生效。

两年过去，项目改建提上日程。2024年5月，上海良康房地产开发有限公司向上海黄浦区政府提出，拟占用黄浦区783号街坊地块内配套绿地的申请。

据观点新媒体了解，政该地块开发将占用黄浦区783号街坊地块内配套绿地245平方米，迁移地块内一棵枇杷树，根据《建设工程设计方案意见征询回复》要求，项目建成后绿化率不低于35%，绿地面积达到2042.6平方米。

结合规划来看，黄浦783街坊的改建方向已经明确，而在上海良康房地产开发有限公司背后还有一层投资身影。

回到项目开始进行征收工作的2022年，该年4月，保利发展发布了一则投资公告，经董事会会议审议同意，公司将参与上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙），持有有限合伙份额20亿元。

据悉，上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）总资金规模为100.02亿元。保利发展拟持有基金19.996%份额，对应出资金额不超过20亿元。参与方式为，以受让方式取得目前上海世博土地控股有限公司所有的39.992%份额中的50%。

本基金为股权投资基金，用于投资上海中心城区旧改、区域开发更新等相关领域企业。整体存续期8年。

“本次投资上海城市更新引导基金的有限合伙份额，参与上海城市更新改造相关推动工作，有助于参与上海核心区域项目，强化城市深耕策略。”保利发展表示。

或许有该基金作为保利方面进入上海旧改的基础，旗下保利资本得以入局黄浦中心区域的旧改项目。

据企查查信息显示，上海良康房地产开发有限公司由上海致筱企业管理有限公司100%持股，后者则由上海保壹企业管理中心（有限合伙）、上海保智佳企业咨询中心（有限合伙）、上海保笠佳企业咨询中心（有限合伙）共同持股。

穿透以上三家企业的合伙人信息，均由保利资本旗下保利金砖资本投资有限公司持股约1%，剩余99%股权则由多位自然人组成的合伙企业掌握，目前暂时未知以上几家合伙企业是否为保利资本的联营企业。

但能够确定的是，黄浦783街坊项目已经吸引了保利资本持续关注与入资。

接连入局的黄浦玩家

从地理环境上来看，黄浦区783号街坊地块处于外滩金融集聚带与新天地板块之间，民广场、淮海路、新天地等商业配套均环绕在项目周边老城厢南侧，周边新盘较少，仅五坊园三期于2019年开盘，彼时均价约11万元平方米。

除此之外，周边主要住宅项目包括海珀·黄浦、华府天地·睿园等。

今年以来，上海黄浦城市更新不断，除黄浦区783街坊项目外，部分老西门板块项目、新天地板块项目也在建设项目列中。

783街坊地块项目周边老西门琴海苑项目地块，同样为历经多年改建的旧改项目，目前由上置集团、中崇投资集团联合开发。项目共分为280A与283A两个地块，相较于783街坊地块，琴海苑项目的容量更大。根据公告，两幅地块的评估价值为107.63亿元，楼板价约为9.05万元/平方米。

其中，280A地块占地面积2.37万平方米，容积率3.28，建筑高度80米；283A地块占地面积1.34万平方米，容积率3.17，建筑高度100米，将建为高层、洋房及风貌别墅住宅项目。

另悉，于2024年8月，黄浦区710、702街坊也开始进行房屋征收工作，旧城区改建正式启动，项目与复旦大学附属妇产科医院（黄浦院区）相邻，周边包括两宗中海楼盘，分别为中海建国里以及热度颇高、被上海本地媒体称为“单盘销冠”的中海顺昌玖里。

巧合的是，在两宗中海楼盘周边，还有一宗卢湾70街坊，即永业新天地项目也已进入开发阶段。项目首期住宅方案显示，项目的一期将建设两栋44层150米超高层塔尖豪宅，一栋30层约102米高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅。

观点新媒体还获悉，卢湾项目首开楼栋为104-1（71#）地块将建设两栋43层150米的超高层和一栋23层82米的高层，共379套；以及2-3层商业别墅，共14套，目前未明确上市时间。

此外，黄浦区淮海社区C020102单元055-2地块目前也处于建设阶段，该地块由新世界发展于2021年摘得，地处淮海中路和新天地组团中心，占地面积约1.72万平方米，总开发面积约为12.87万平方米。

市场对于这宗地块的关注度明显较高，主要由于是淮海路区域近20年来推出的第一宗地块。

当然，入局黄浦的港资企业不只新世界发展一家。2023年1月，嘉里建设有限公司发布公告称，全资附属公司卓妙有限公司成功招标购入上海市黄浦区金陵东路综合用地，总价高达133.29亿元，综合用地拆分开来，实际上是10宗住宅办公商业综合地块。

根据规划，该地块未来将建设住宅公寓及石库门联排别墅约12.45万平方米；零售、酒店及配套设施约49000平方米以及低密度办公楼约25000平方米，未来也可提供包括住宅公寓和石库门联排别墅、高层和低密度办公楼、零售和酒店等业态产品。