冯毅成：楼市最大的趋势是回归中心

（原标题：冯毅成：楼市最大的趋势是回归中心）

（导语）

刚刚结束的2024博鳌房地产论坛，在诸多不确定性的行业因素中，为房地产业找到了确定性的趋势：

回归中心。

著名经济学家陆挺分析说，中国的房地产行业没有过剩，未来还会建更多房子。未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，很多地方对房地产还有需求。应该把房子盖在人口流入的地方，盖在经济发展的地方。

这里指的人口流入城市，基本就是一二线城市。

对此，广东省房地产行业协会会长王韶高度认同，他说：“核心城市有市场，核心地段有市场，好房子有市场，有实力敢担当的企业有市场”。

中海发展首席技术官、科技管理部总经理、领潮供应链公司董事长杨鸥拿出了数据论证“中心论”的成功。

上半年，中海打破了中国的开盘纪录，3月上海项目（中海顺昌玖里）开盘，半天销售196.5亿；6月底，深圳项目（中海深湾玖序）也是基本售罄，卖了100多亿。中海坚持的就是“核心城市、核心地段、主流产品”。

当下回归中心有着多维度的趋势与机会。

第一，全球经济发展的大势所趋。

全球经济收缩，特别是外企收缩了投资的半径，多个行业都在聚焦中心发展。

在经济退潮和高质量发展双重影响下，强者恒强的二八定律会更加凸显，中心城市、中心地段乃至中心产品就是很多行业的价值顶峰。

第二，中心是跨周期发展的“安全港”。

当城市化扩展速度放缓后，很多城市放缓甚至暂停了新城的扩张，而更加注重对传统的城市中心进行高质量发展，对各产业进行优势赋能，重回中心已经成为了部分行业“过冬”和转型的必然方向。

近年来，绝大多数城市严重放缓了土地出让，这使得中心地段地块的价值得到了有力的支撑，提高了资产抵御风险的底层能力。

第三，中心是市场洗牌的价格高地。

从高速发展转变到高质量发展，市场供求关系发生了深层次改变。

比如说楼市近两年最为明显的就是中心价值坚挺，非核心板块、非核心产品价格下降明显。

在武汉新房市场，只有恒隆武广、二七滨江、武昌滨江的顶豪产品价格坚挺，而内环、二环中产改善产品降幅明显，特别是在“第四代”和“准四代”产品的迭代趋势下，非顶豪产品受到的价格冲击较明显。

新房市场正在“提升产品质量”“挤压产品水分”“淘汰落后企业”等多个趋势中曲折前行。而像恒隆武广商圈、二七滨江、武昌滨江等强势中心相对安全值则较高。

2020年至今，武汉4W+新房豪宅市场（住宅）销冠常年出现在二七滨江，如新希望D10、华润武汉瑞府等。武汉单价最贵和单套最贵的豪宅（住宅）也在二七滨江，如武汉天地云廷、宸嘉100嘉佰道、绿城黄浦湾等。而可售性（商业地产）高端豪宅市场，单价和总价最高纪录则是恒隆武广板块的恒隆府。

价格波动的背后，是价值的支撑，更是对城市板块未来发展的信心与预期。

第四，中心资源拥有强势“定价权”。

当城市扩展放缓后，资源、人才、资金、机会依然会被“虹吸”到城市中心，加上城市中心几十年甚至上百年形成的强势教育、医疗、商业、交通、人文、生态等资源，是难以被城市后续规划所改变的。

简单说，就是既无法复制，又无法迁移。

这种既定格局，决定了城市中心的区位价值处于城市资源力顶端。比如在武汉，能够汇聚优质教育、商业、医疗、交通、人文、生态等全维度资源的只有恒隆武广板块、二七滨江板块、武昌滨江至沙湖板块。而综合资源力排在首位的依然是恒隆武广板块。

这种资源力的沉淀，就奠定了武汉首屈一指的中心地位。

第五，中心有前沿的高端服务。

在本次博鳌商业大会上，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云分析说，商业地产从高增长变为高质量发展的时代了。

目前我国的服务业增长非常快，全国人均服务性消费支出增加了9.2%。一般的必需品，像一个女同志衣橱里的衣服足够满足了，她的消费层次和结构不一样了，服务性消费增加了，占人均消费的比例越来越高了，大家需要体验式的消费，需要贴身的服务，这种高层次的消费需求仍然有很大的发展空间。

城市中心往往是高端商业的聚集地，像恒隆武广板块就聚集了恒隆和武商两大商业巨头，并且恒隆广场和武商国际广场均以高端商业著称，在武昌汉街SKP开业之前，恒隆武广板块几乎是武汉唯一的奢侈品消费区域。而诸多高端消费，特别是高端服务均在恒隆广场。

恒隆集团的荣誉董事长陈启宗先生在面对观点网的采访及《致股东函》中分别提到：

“武汉，好得不得了。2021年，恒隆地产整体租赁收入为103.21亿港元，其中内地物业组合的租赁收入按人民币及港币计值分别录得23%和31%升幅，足以抵消香港物业组合7%的跌幅。”

“虽然武汉恒隆广场启业不久，但成绩已经相当理想，商场仍在扩大市场份额，并且有机会在不久的将来进占市内的龙头位置。”

在博鳌房地产论坛现场，陈启宗先生曾对我表示，恒隆在武汉无论是整体定位还是建设品质都非常高，武汉是恒隆集团在内地布局的重要城市之一，他非常看好武汉未来的发展空间。

除了高端商业消费市场上对中心价值的投票外，在城市规划上中心地段也具有前沿先进的空间设计。比如恒隆武广板块是武汉少有的具备高端商场、写字楼、酒店、公寓、住宅等物业形态的中心板块。

其中，武汉恒隆广场连接了甲级写字楼、恒隆府（高端服务式公寓）、轨道交通、武商国际广场等，是城市中心的超级综合体，从高端办公，到高端消费，再到高级居住能够以5分钟的通勤进行快速切换。这种前沿的空间设计带来先进的生活方式，是中心价值的集中体现。

二七滨江的武汉天地也有类似的设计，高级住宅区无缝衔接高端办公、商业区域，同样采取TOD发展模式。而武昌滨江的开发方兴未艾，目前是可开发面积最大的中心板块。从开发顺序和存量情况看，恒隆武广将率先进入“绝版”历史，其次是以武汉天地为首的二七滨江，最后是武昌滨江。

从长远来看，城市的中心资产或者说被规划出让的土地、可售性物业都属于存量机会，伴随一二线城市未来的长线发展，这种进驻中心的机会将越来越稀缺。

在供需严重不平衡的趋势下，资产价值走高是大概率事件。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者