冯毅成：武汉高品质住宅未来能卖到10万？

（原标题：冯毅成：武汉高品质住宅未来能卖到10万？）

冯毅成 这篇文章并非为单个项目炒作而写，而是从未来五到十年武汉楼市的供求关系和产品迭代进行分析。未来，只有极少数楼盘能够实现高溢价，更多的楼盘价格将亲民。

这里说的高品质住宅实际上包含了第四代住宅，但又不局限于第四代住宅。第四代住宅在全国范围内推广是大势所趋，但这个过程会很漫长，可能需要10年、20年甚至更久，它完全不同于前面三代住宅的推广周期。

武汉市目前是拿远城区个别项目做第四代住宅试点，并不会急于在中心城区全面铺开，这是因为其中涉及适配性的问题，需要遵循城市发展规律与市场发展规律。

客观来讲，推广第四代住宅约束条件很多，主要有三点：

第一是气候条件制约。

武汉的夏天和冬天比较漫长，全年几乎有9到10个月是冷热两季，同一天内还可能出现三种季节的温度。这对于以大露台、大阳台为显著特征设计的第四代住宅而言并不太友好。

第二是景观条件制约。

第四代住宅的大露台、大阳台优势就在于实现人与自然的交互，其设计对景观视野有非常高的要求。如果项目地块周边没有良好的城市界面与自然景观，那么这种住宅就没有做大露台、大阳台的必要性。同时，这种以牺牲室内采光和隐私性的设计最后可能会因选址不当而“两败俱伤”。

第三是价格条件制约。

建造第四代住宅的总体成本明显高于普通住宅，按照目前国内推广试点的数据来看，一般售价要高于普通住宅30%到50%。这样的价格天然决定了项目定位不会太低端，如果出现在市中心，在价格、景观选址的共同约束下，项目定位一定是中高端。

如果把武汉天地板块一线看江的1500套住宅全部推倒，按照第四代住宅的标准重建，那么同样的占地，可能只能建成1200套甚至只有1000套。按照原有1500套的成本均摊到这1000套至1200套，那么单价则会从5万上涨到7.5万。

如果加上产品力整体创新带来的溢价，那么可能还要再上升一两万，而顶层复式等“孤品”可能远不止这样的溢价水平。

所以从以上三点主要制约条件可以看出，第四代住宅在武汉不会马上全面铺开，即使进入市中心推广，也对地块和市场有着极高的适配条件要求。

高品质住宅不只是第四代住宅，还伴随有智能化、数字化、舒适化等多维度的创新。而这一趋势正是当前中心城区新盘可以采用的。

高品质住宅新规优势

高品质住宅新规对建筑设计明显松绑。

比如阳台进深不低于1.8米，客厅开间不低于5.5米（一级）或5米（二级），室内层高不低于3.1米（一级）或3米（二级），阳台等赠送面积最高可占套内面积的20%等。

这种松绑实现了品质的跃升，原来普通住宅的阳台进深一般分为三个档次：1.5米、1.8米和2米以上，分别对应刚需、改善、豪宅三个标准。

如今阳台的“起步价”定在了1.8米，从使用功能上进行了升级。原来普通住宅如果在阳台侧面放置洗衣机和烘干机，一般需要上下摆放，如今因为进深增至1.8米，可以实现两机并排摆放。

同样，原来普通住宅的层高一般分为三个档次：2.9米、3米、3.1米，如今直接把刚需“层高起步价”从2.9米提高到3.1米，是与原来豪宅的“层高起步价”一个标准。可别小瞧了这增加的20厘米，实际上就是预留了加装地暖和新风管网的空间。

对于豪宅而言，变化最明显的是得房率。原来豪宅一般为高层甚至是超高层，容积率一般在5—7，公摊一般是30%起步，还有楼栋的公摊在38%甚至40%以上。

新规之后，允许最高不超过套内总建面20%的赠送，直接将得房率提高到了90%以上，加上门前等空间的拓展优化，可能会实现“零公摊”甚至“负公摊”。

当然，武汉对高品质住宅还从多个维度提高了设计要求，包括绿地率、容积率、楼高、人均绿地面积、架空层高度、新能源汽车充电设施占比、集中空调系统、智能化等。

良性竞争引领产品迭代

虽然当前在武汉中心城区没有推广第四代住宅，但高品质住宅新规出台以后，中心城区的新盘已经争先恐后升级设计，这种良性竞争带来的产品迭代趋势已经确立，今后武汉新房将出现更多根据新规设计的产品，而二手房也将加速分化。

位于沙湖的招商武昌序项目就是新规之后的第一个创新项目，沙盘展示的超大阳台让人充满了想象空间，这是招商在武汉的最高端项目，一度被誉为“最接近第四代住宅的产品”。

位于武昌内环东亭地铁站旁的中海中北路项目，也是按照新规设计，把大横厅、高赠送展露无遗。与此同时，拿地要求已经明确将在地块建设九年一贯制教育配套。

据悉，项目将引进武汉小学和武珞路实验初中两所分校。这种教育品牌不仅是武昌教育圈的第一梯队，就是放在武汉来比拼也是第一梯队。官方将在近期释放消息。

还有建发宝通寺项目，最近也非常受关注，据说也会将按照新规重点提升产品力。去年首次进入武汉内环的建发，在沙湖建发朗玥项目创下多个销售奇迹，在备案价4万+的豪宅中销量一直保持第一。产品力创新和新中式风格就是就是该项目的特色。此次新规无疑将放大建发的产品力优势。

而被誉为二七滨江“公区天花板”的新希望D10天元，凭借奢装为武汉豪宅开创了新纪元，D10天元项目已经提前封顶，实现了外立面曲面造型，且基本安装完毕。这也是第一个在武汉宣布涨价的豪宅，其底气来源于实力。

与该地块距离不远的临江地块也计划于今年面世，将在新规之下打造新希望在全国最具产品力的项目，引入中国第四座“黑珍珠”产品，看江楼栋预期价格在8万以上。

参考目前同板块的绿城黄浦湾，一线看江楼栋价格已经卖到了8.5万至9.5万元，具有后发优势的新希望D10未来临江地块还有巨大的发挥与想象空间。

而华润瑞府今年新入市的产品代表着华润在武汉的最高水准，不断自我迭代的产品力已经体现在了新的样板间上。

新规之后，二七滨江中信泰富滨江金融城也加快了临江楼栋的建设，预计大概率将实现一次产品力的跨越。

受到这种良性竞争影响的还有宸嘉100，其四栋一线临江的豪宅用了两年快速售罄，而公寓嘉佰轩产品也在快马加鞭入市，有望再次实现现象级销售。伴随区域住宅产品力整体提升和价格的突破，嘉佰轩公寓产品也打开了上升空间。

值得一提的是，中产家庭改善产品也受到新规的引领，加快了产品迭代。

武昌徐东销品茂附近的纯新盘城投金沙府即将入市，有效填补了徐东乃至武昌内环近十年无“中改”产品的空缺。

项目不仅对室内部分做了高得房率设计，而且在公区部分，项目还针对目前“中改”产品“缺乏成人社交与儿童社交场地”的痛点，专门设计了共享厨房、儿童学堂和大草坪等，能够满足儿童派对、成人社交等需求。这些泛会所是套内空间的功能延伸，让人在小区既能享受生活多元化场景带来的居住乐趣，又能很好地保护家庭隐私，让不同年龄的业主有更多的获得感。

未来到10万，修复价格生态链

未来5到10年，武汉楼市会有哪些明显的趋势？可以肯定的有两点：

第一，武汉核心区域的一线临江住宅地块基本绝版。

第二，伴随高品质住宅新规的推进和政策的不断优化，第四代住宅或者无限接近第四代住宅的产品将出现在中心区域。

那些中心城区的超大综合体开发周期将长达十年以上，其中一些楼栋或部分房源很可能就诞生出单价10万的豪宅。

如果上述条件届时均满足，像武汉长江天地等一线临江的部分房源就很有可能实现这样的猜想。

而一个更大的可被视为行业利好的动作是，成都万华在2022年就进入了武汉，项目去年已经开工。

万华所开发的成都麓湖生态城被誉为亚洲十大豪宅之一，独栋别墅最高卖到一个亿，单套500多平米的大平层卖到了4000多万，而且项目开发多年来一直处于一房难求的紧俏状态。

在我受万华集团邀请参观麓湖的交流中，对方表示虽然当前全国楼市处于低迷期，但他们看到了武汉楼市两个重要的积极信号：

第一是豪宅价格天花板已经打开，这意味着具有较高产品力的豪宅已经进入了价格上升通道。

第二是武汉楼市对建筑的规划政策不断宽松，不断优化。这些政策越来越友好，给了设计师很大的创新空间。

这两点足以支撑未来武汉楼市出现更多高品质的住宅，这也标志着武汉楼市进入了新的时代。

过去，全国楼市的普涨具有周期性的金融泡沫成分。未来很难再出现普涨，楼市一定会加速分化，而分化的核心要素就是产品力。

所以，武汉楼市已经进入到了高质量发展阶段，这是一个靠产品力说话的时代。

强者恒强，优胜劣汰才是健康的市场机制。正如这两年，奢侈品也发生了分化，重奢品牌香奈儿、迪奥每年都会涨价10%至20%。劳力士也是溢价幅度最高的名表之一。

武汉楼市正在下一盘大棋，从价格上修复市场信心，让价格生态链健康发展，才可能让楼市相关产业回归到良性循环。

当然，未来只有少部分楼盘能够实现高价，更多楼盘将会是亲民价格。这样的策略是既稳定房价，保障民生，又用健康的价格生态鼓励了行业发展。价格代表趋势，品质才是核心。楼市的发展，要兼顾不同需求层次的购房者利益。

正如我之前在博鳌房地产论坛发表的观点，虽然近年来楼市困难，大家都盯着下限看，但一个行业的发展一定是靠上限的突破。

武汉的高品质住宅战略制定与推进很及时，一个行业有品质，有健康，才有未来。

预计4月底5月初，武汉将出新一版的“汉十条”，5月11日将举办武汉房交会，同时也会召开高品质住宅论坛，将展示更多住房与生活趋势，值得期待。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者