市场综述：以价换量

（原标题：市场综述：以价换量）

近期“三个不低于”要求、落实好房地产“金融16条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。12月房地产开发投资实际到位资金11251亿元，环比上升5.7%。

融创境外债重组各项条件已获满足，重组生效。其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。在保交付基本完成前，房企化债的难度较大，或需通过更大力度的资产处置、实物偿付等方式减少风险累积。

2023年房企拿地销售比相较上年同期出现一定程度下降，其中越秀地产2023年拿地销售比和上年相比下降8个百分点，招商蛇口、建发、滨江集团拿地销售比均下降6个百分点，大部分企业将拿地销售比维持在30%左右的水平。

宏观印象

关键词：新模式、利率市场化、一视同仁

房企融资放宽，年后LPR超预期调降

2023年是房地产行业转折的终点一年，亦意味着新的开端来临。房地产市场供求关系发生重大变化，形势转变，因而政策亦作出相应调整。

2024年1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。

据住建部公布的信息，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，已提出涉及5349个项目的“白名单”并推送给商业银行；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。

据银行方面披露，平安银行已对接超过1300个项目；恒丰银行已对接350个项目，总融资需求达1772亿元；渤海银行收到白名单项目1405个；国有四大行已审批通过两百多个项目，涉及的贷款金额超过千亿元。

2023年下半年以来，围绕支持刚性和改善性住房需求，各项限制性政策逐步解除；而在行业转型的方向上，住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的建设成为核心。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，从银行公告得知，大部分调整存量首套房贷利率业务由银行主动发起，据央行透露，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。

同日，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》发布，释放出强烈的支持刚性和改善性住房需求的信号，结合“因城施策”的原则，各城在政策发布后积极响应，调整住房信贷标准。年内，包括北京、上海等一线城市在内的各城市均根据市场变化调整了购房首付比例等有关信贷政策。

2023年6月、8月，LPR分别下调两次，其中8月LPR非对称下调，1年期LPR较上月下调10BP至3.45%，5年期以上LPR保持不变，为4.2%。

数据来源：央行、观点指数整理

非对称降息的意义在于，一方面降低实体经济和居民部门的融资成本，刺激消费行为，另一方面5年期以上LPR的稳定，为银行下调存量首套房贷利率的同时，也给维持合理净息差提供了空间。

随着住房价格的调整，高息房贷提前还贷的情况大幅上升，2023年4月、7月住户中长期贷款录得负增长，收入预期悲观、住房价格下降等激发了居民降杠杆的强烈意愿，进而影响银行的资金投放计划和盈利状况。

数据来源：央行、观点指数整理

在各项信贷政策、购房鼓励性政策及卖方让利等刺激下，四季度住户中长期贷款保持正增长。

此外，近日多家股份制银行宣布下调存款利率。其中，1年定期存款利率下调10个基点，2年定期下调20个基点，3年、5年定期存款普降25个基点，这是继6月和9月之后年内的第3次存款利率下调，且波及范围较广。

分析人士认为，股份制商业银行和城农商等中小行或陆续跟进下调存款利率。同时，本次存款利率调降亦预示着央行“降息”周期尚未结束，2024年或调降LPR利率，进一步降低融资成本，刺激经济。2024年2月20日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。

10月31日，中央金融工作会议在北京举行。会议强调“完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。此后，金融监管部门对银行提出了房地产金融“三个不低于”的要求，受此政策影响，多家银行主动与房企对接，不少中小型房企亦获邀参加会谈。。有银行表示，将提升对非国有房企的支持；另外，中债增公司日前表示，将继续加大民营企业债券融资增信支持的力度。

从政策的角度来看，2024年房地产市场将继续以“稳定”为大前提，房企融资环境将进一步宽松，未来一段时间行业重要的观察窗口仍是销售端的表现；同时，房地产业将积极向新发展模式转型，各地亦鼓励民间投资参与政府和社会资本合作新建项目、城中村改造等。

行业扫描

关键词：去化承压、以价换量、债务重组

下半年销售承压，竣工保持增长

根据国家统计局数据，2023年1-12月全国累计商品房销售金额116622亿元，同比下降6.5%；全国累计商品房销售面积111735平方米，同比下降8.5%；商品房销售均价为10437元/平方米，同比上升6.4%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

12月单月，全国商品房销售金额11304亿元，环比上升38.6%，同比下降22.9%；商品房销售面积11226万平方米，环比上升41.6%，同比下降23%。

整体来看，下半年房地产销售面临更大的去化压力，这也导致更多企业在维持资金运转、债务偿付方面出现困难，因此一些非民营房企的暴雷“恐慌”在资本市场蔓延，房企股票、债券价格走势低迷。

事实上，近期“三个不低于”要求、落实好房地产“金融16条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

国家统计局数据显示，1-12月房地产开发投资实际到位资金190547亿元，同比下降13.7%；12月房地产开发投资实际到位资金11251亿元，环比上升5.7%，同比下降13.8%，其中国内贷款、自筹资金、预收款项同比分别下滑12.5%、11.7%和13.9%。

房地产开发投资总额方面，1-12月全国房地产开发投资额11.1万亿元，同比减少9.6%，其中住宅开发投资累计完成8.4万亿元，同比减少9.3%，较1-11月跌幅扩大0.3个百分点。

观点指数认为，目前房地产开发投资主要受制于民营企业信心不足，尤其下半年以来，民营企业对土地市场、城市更新复苏等领域保持谨慎态度。

施工方面，1-12月房地产累计新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%，降幅较上月收窄0.8个百分点。12月房地产新开工面积7920万平方米，环比下降4.3%，同比下降11.6%。

竣工方面，1-12月房地产累计竣工面积99831万平方米，同比上升17%。12月单月房地产竣工面积34594万平方米，环比上升243%，同比上升13.4%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

保交楼政策持续发力，叠加年末集中交付期，竣工面积保持正增长；新开工面积同比增长，主要原因是去年同期疫情干扰导致基数偏低。

以价换量愈盛，商品房交易总量同比增长

从价格上看，12月份各线城市二手住宅销售价格环比继续呈现下降的趋势，一线城市领跌，二手住宅销售价格跌幅1.1%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，二线城市降幅相较上月扩大0.1个百分点，三线城市降幅持平。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

新房价格方面，12月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的有7个，比上月减少4个；一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较上月扩大0.1个百分点，其中北京环比持平，上海环比上涨0.2%，广州、深圳环比分别下降1%和0.9%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。

观点指数认为，年末房企及个人对资金的需求增加，降价成为销售竞争中的常用手段，二手房个人卖家对市场的判断差异较大，价格调整的空间亦灵活。目前市场上挂牌的二手房主要分为两类，一类是区位较好但建成年代较早的老旧小区房；另一类则是近年成交的次新房，由于后者在居住环境上与新房无太大差异，但价格商榷空间更大，因此这些次新二手房交易替代了部分新房交易。

住建部数据显示，2023年1到11月，全国一手房交易量下降，二手房交易量上升，二手房成交量与新建商品房销售面积总和实现同比正增长，较2022年同期增长6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重达到37.1%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比超过50%。

2024年1-2月，受春节假期和市场周期波动影响，销售较为低迷，但有个别城市春节成交有所好转， 2024年春节假期（2024年2月9日-2024年2月16日）期间深圳新建商品住宅网签28套，而去年春节假期期间无成交，主要得益于节前深圳放松限购的政策。

此外，3月以来各地楼市出现一些复苏迹象，主要是楼盘方面的积极加推和积极促销带动成交。例如，上海第二批新盘陆续开盘，汇元玺、保利滨江天珺、理想之地五期等项目认购率超过300%。

房企化债获喘息空间，资金来源未解决

11月20日，融创中国发布公告称，公司境外债重组各项条件已获满足，重组生效。作为行业内最早完成境内外债务重组的大型房企，融创中国的成功案例为内房企业境外债重组提供了参考。

其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。中原建业、远洋集团相继宣布停止境外债务支付，对境外债务进行全面重组；截至11月21日，中梁控股境外债重组方案获得92%债权人同意支持；世茂已提议初步境外债重组框架，拟实现减债60至70亿美元；奥园取得足够债权人支持批准中国奥园计划及Add Hero计划。

值得注意的是，债务重组只是延长债务偿还期限的方式，对于降低债务规模的作用不大，因此，房企需要解决偿债资金的来源问题。目前，大部分出险房企尚不具备偿债能力。

例如，“20金科地产MTN001” 变更兑付方案议案于2022年11月获得通过，债券余额8.5亿元；根据议案，金科股份需在2023年1月30日兑付0.5亿元本金，以及兑付该部分本金自2022年7月30日(含)至2023年1月30日(不含)期间的对应利息。

2023年7月，有消息指，“20金科地产MTN001”仍未按期足额兑付，余额8.5亿。

根据有关公告，世茂股份截止8月底未能按期支付债务累计84.8亿元，截至11月底累计债务总额上升至102.38亿元，债务仍在积累。

观点指数认为，在保交付基本完成前，房企化债的难度较大，或需通过更大力度的资产处置、实物偿付等方式减少风险积累。

统计数据显示，2024年2、3月将是房企偿债高峰，以信用债为例，明年2-3月到期债务金额约为全年到期债务金额的42.6%，房企能否熬过这一轮的危机仍有待观察。

土地观察

关键词：价高者得、核心区域

财政土地收入4.2万亿，房企拿地销售比下降

土地市场方面，成交下降，城市间、地块间交易表现持续分化。2023年住宅用地供应方式主要以分批公示、分散挂牌的方式进行。另外，消息称，9月底自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

多个城市进行了相应政策调整，广州、南京、合肥、宁波、苏州、成都等城市落地了“取消地价上限”的措施。

该政策一方面可以减少“马甲”拿地等不规范的市场竞争行为，另一方面亦帮助弥补土地成交规模下降导致的土地出让收入下降的落差。

根据财政部公布的数据，1-12月全国国有土地使用权出让收入5.8万亿元，同比下降13.2%，降幅较1-11月收窄4.7个百分点；12月单月国有土地使用权出让收入13376亿元，环比上升90%。

数据来源：财政部、观点指数整理

就企业拿地情况来看，央国企是目前土地市场最主要的成员，保利、中海等企业新增土地金额超过1000亿元。

另外，2023年在公开市场拿地积极的房企中，民企主要是滨江集团和龙湖集团。

从拿地销售比来看，2023年房企拿地销售比相较去年同期出现一定程度下降，其中越秀地产拿地销售比和上年相比下降8个百分点，招商蛇口、建发、滨江集团拿地销售比均下降6个百分点，大部分企业将拿地销售比维持在30%左右的水平。

值得注意的是，华润置地、绿城中国、首开股份2023年拿地销售比分别高于去年10、5和3个百分点，其中绿城的布局集中于长三角地区，包括上海、杭州、丽水、绍兴、台州等；首开则关注全国范围的重点城市，除在北京、厦门、南京等地摘得地块外，亦参与了广州、上海等重点城市的土地竞拍。

从房企拿地的区位分布来看，核心区域地块是房企竞争的重点，同一城市宅地出让通常呈现核心区域摇号或溢价成交，外围区域底价成交甚至城投托底的现象。核心区域新房去化速度相对更快，尽管重回“价高者得”的价格竞争中，利润不一定符合预期，但对于现阶段房企维持资金流转和业务布局不失为一种选择。