年报观察 | 新城缩表与商业过冬：规模和负债下降的日子里

（原标题：年报观察 | 新城缩表与商业过冬：规模和负债下降的日子里）

观点网 新城的年报，既无风雨也无晴。

无风雨，新城依然是民营企业少有未暴雷的一家；无晴，情况亦难言乐观。

从3月28日新城控股披露的2023年年报来看，期内实现营业收入1191.74亿元，较上年同期增长3.22%；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，较上年同期下降47.12%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.07亿元，较去年同期减少57.73%。

在一众亏损的民营企业中，能有利润已是不易。

整体市场环境疲弱下，新城于期内计提各类资产减值准备共计63.55亿元。其中计提坏账准备及财务担保准备合计7.91亿元、计提存货跌价准备合计55.63亿元。

从2021下半年起，新城就开始缩表，不拿地、降负债，至2023年末总资产已降至3741.09亿元。

正是因为降杠杆坚决，才让新城在这轮寒冬中坚持得更久。

另外则是秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，商业成为新城重要的收入来源，期内实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元，同比增长13.17%。

新城控股于年报中称，房地产市场仍是机会与挑战并存，只有熬过冬天，才能“柳暗花明”。

山重水又复

2023年，新城控股主营业务收入中，房地产开发销售实现营业收入1073.36亿元，较上年同比增长2.34%；物业出租及管理实现营业收入106.31亿元，较上年同比增长15.26%，主要系公司开业吾悦广场数量的增加所致。

毛利率上，毛利率同比下降1个百分点至19.1%。房地产开发销售毛利率为13.91%，减少1.51个百分点；物业出租及管理毛利率为69.9%，减少2.70个百分点。

报告期内，新城控股实现结算面积1711.34万平方米，实现结算金额1558.28亿元；共实现161个子项目竣工交付，竣工面积为2016.79万平方米。

新城控股表示，行业仍处于风险出清期，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心。但购房者信心和行业预期的修复尚需时日，预计销售低迷态势短期内难以扭转，房地产企业销售去化及回款还将持续承压。

2023年，新城控股实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销售金额759.83亿元，同比下降34.52%。全年实现812.1亿元全口径资金回笼，回笼率107%。

观点新媒体获悉，在销售放缓大背景下，新城的住宅项目于多地采取降价措施。

截至期末，新城控股已售未结转面积约2170万平方米（含合联营项目），这部分将于未来结转为利润。

另一部分业务则是商业运营，期内实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元，同比增长13.17%。

新城控股于2023年有22座吾悦广场如期开业，截至报告期末，在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，其中公司持有的已开业吾悦广场为141座，管理输出的已开业吾悦广场为20座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。

此外，计划在2024年新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座，实现商业运营总收入125亿元。地产不明朗阶段，积淀多年的商业地产给新城提供了商业运营这条发展道路。

首先是土储的缩减，近两年新城几乎不拿地，呈现在土地储备上，2023年末新城控股可售土地储备从2022年末的4915万平米下降至3884万平方米（45%为综合体地块、55%为纯住宅地块）。

另外因项目交付结转，新城控股存货账面价值从2022年的2043.65亿元下降到2023年的1425.07亿元。

值得关注的是，新城控股期内对存货大数额计提，截至2023年末，合并资产负债表包括的存货账面余额为1553.62亿元，存货跌价损失准备为128.55亿元。

新城控股表示，当存货成本高于其可变现净值时，根据成本与可变现净值的差额计提存货跌价损失准备。

2023年，新城控股计提各类资产减值准备共计63.55亿元。其中计提坏账准备及财务担保准备合计7.91亿元、计提存货跌价准备合计55.63亿元。

柳暗花未明

外界关注新城控股的负债和现金流情况。

期末，新城控股融资总额为570.79亿元，整体平均融资成本为6.2%；应付建筑工程款为466.69亿元。

也意味着，新城控股刚性负债达到1037.48亿元。

年报显示，截至期末，新城控股货币资金为189.71亿元，同比下滑39.7%；一年内到期的非流动负债约193.24亿元，也同比下滑38.81%，短期负债12.64亿元。

能够发现，新城控股账上货币资金尚不能覆盖一年内到期负债，现金短债比首次跌破1，现金流仍不乐观。

新城控股称，2023年是因归还了部分有息负债，导致货币资金减少。

值得关注的是，会计师事务所为新城控股提供的是“非标准意见审计报告”，核数师提及，自2023年起至财务报表批准报出日，受国内房地产市场下行的影响，新城控股房地产物业销售回款和预售业绩出现同比下滑。

于2023年12月31日，新城控股流动负债超出流动资产为177.93亿元。同日，流动负债中包括短期借款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债中相关的有息负债余额共计为212.37亿元，货币资金余额为189.71亿元，其中包括受限资金约61.5亿元。

此外，新城2024年依旧需要投入不少资金保交楼，公司今年计划新开工51个子项目，新开工建筑面积408.19万平方米。其中，住宅项目169.66万平方米，商业综合体项目238.53万平方米。

计划竣工总建筑面积1358.85万平方米，其中住宅项目659.36万平方米，商业综合体项目699.49万平方米。

截至报告期末，新城控股还有220个子项目在建，总建筑面积达3705.5万平方米(含合联营项目)。

这意味着，新城2024年新开工+在建的建筑面积为4113.69万平米，竣工总建筑面积1,358.85万平方米，相较2023年新开工+在建建筑面积6109.95万平米，竣工面积2005.36万平米来说，工程支出压力有所降低。

新城控股表示：“公司坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。”

据悉，2023年新城控股如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，2024年需偿还境内外公开债51亿元。

融资方面，期内，新城控股境外子公司新城环球于5月完成1亿美元无抵押固定利率债券的发行；6月新城控股成功发行11亿元公司债，7月成功发行一笔8.5亿元中期票据和一笔13.16亿元绿色CMBS，12月在中债增全额担保支持下再次发行一笔8.5亿元中期票据；通过吾悦广场为抵押物，新城控股还获取了约140亿元的经营性物业贷及其他融资。

截至期末，新城控股合并资产负债表的投资性房地产的账面价值为1195.16亿元。有分析指，按照5成抵押率，可以获得600亿的经营贷，可以覆盖目前有息债务。