观点直击 | 贝壳求解2024

（原标题：观点直击 | 贝壳求解2024）

观点网 经历过市场的起伏，贝壳指出，2024年要做的是稳中求进，关注效率、品质，做长期主义的选择。

3月14日，贝壳发布2023年第四季度及全年财务业绩，并在晚间召开电话会。

财报显示，贝壳2023年总交易额（GTV）为3.14万亿元，净收入778亿元，同比增长28.2%。

存量房业务与新房业务仍是贝壳房产交易服务业务的基本盘，家装家居业务及新房业务则取得了显著增长，2023年收入贡献为24.7%，相比上一年提升11.7个百分点。

2023年，贝壳存量房业务GTV达到20280亿元，同比增长28.6%；净收入同比增长15.9%至280亿元；贡献利润率47.2%，同比提升7.3个百分点。

新房业务GTV达到10030亿元，同比增长6.7%；净收入306亿元，同比增长6.7%；贡献利润率26.6%，同比提升2.9个百分点。

家装家居业务合同额为133亿元，可比口径同比增长93%；净收入取得74%的可比口径同比增幅，达到109亿元。新兴业务及其他的净收入同比增长194.8%至84亿元。

从业绩表现上来看，贝壳收获了一体三翼融合发展的巨大突破。房产交易服务业务稳步增长，家装家居和租房等新业务实现规模突破。

业绩变化

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“面对外部变化，我们做出了一系列战略和业务运营调整，吹响‘翻越第二座山’的号角，去积极拥抱大有可为的居住市场，做科技驱动的一站式新居住服务平台，给我们的未来创造了更多希望。”

进入2024年，贝壳的一大命题就是对那些核心的长期问题进行思考和解题。

“面对未来的新问题，我们需要新的解法，寻找包括科技和模式升级在内的创新性解决方案，围绕品质和效率，做长期主义的选择。”

刚结束的这一年，家装家居业务及新兴业务的净收入增长尤为突出。

财报显示，家装家居业务净收入的增长主要由于房产交易业务与家装家居业务之间在获客及转化的协同效应带动了订单增加，还在于新零售的贡献增大和交付能力提升。

新兴业务及其他的净收入增长，主要由于省心租模式下的租赁房源数目增加带动租赁住房管理运营服务的净收入增加。

2023年，贝壳租赁住房管理运营服务规模扩大，省心租突破20万套，长租公寓超1万套。截至2023年末，省心租入住率达到95.1%，同比提高6个百分点。

此外，伴随收入的大幅增长，贝壳2023年的营业成本也明显增加，由2022年的469亿元增长至561亿元，增幅达19.62%。

贝壳外部分佣中，贝联经纪人和其他销售渠道佣金的营业成本，以及租赁住房管理运营服务的房屋租赁成本合计为257亿元，同比增长25.37%。内部佣金及薪酬的营业成本为179亿元，与2022年持平。

家装家居的营业成本77亿元，同比增长116.3%；门店成本29亿元，同比下降14.2%。

毫无疑问的是，2023年是重要的一年。

家装家居业务在更多城市跑出正循环，全年有11个城市实现运营利润为正。2023年，北京和杭州的家装家居业务合同额突破20亿，上海全年合同额超10亿，合同额超过5亿的城市共有6个。

2023年，定制家具、软装、家电等在内的新零售合同额约36亿，占总合同额比例达到27%，可比口径下较去年提升5.8个百分点。

通过流程的重塑和线上化，贝壳进一步提升交付的标准化和确定性。工期管理方面，2023年平均施工工期从2022年的129天降至111天。

年内，贝壳首个海盐公寓落地成都，集中式公寓业务也有规模、品质和效率的拓展，管理规模超过1万间。对于2024年，在管规模有很高的目标，会更聚焦核心城市，北京、上海、成都会承担主要的规模增长目标。

财务风险管控方面，贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“过去两年提质增效、守住风险等一系列举措在去年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。”

数据显示，截至2023年12月31日，贝壳控股的现金、现金等价物、受限资金和短期投资结余合计为601亿元。

截至期末，应付账款63.29亿元，较年初增加8.32%；短期借款2.9亿元，较年初减少113.45%。净资产722.01亿元，较年初增加4.56%；其中股东权益净资产721亿元，占比99.86%。至期末，贝壳总资产为1203.32亿元，较年初增加10%；总负债481.31亿元，较年初增加19.45%；资产负债率40%。

股东回报方面，2023年全年，贝壳斥资约7.19亿美元大力度回购股票，并全部注销，全年回购股数占回购项目启动前公司已发行总股本的3.7%。

2023年，贝壳派发约2亿美元的特别现金分红。在此基础上，继续宣布派发末期现金分红，预计支付的股息总额约为4亿美元。

新的解法

贝壳2023年在新房业务方面取得的成绩，无疑是超出市场预期。

“过去两年面对外部的环境波动，我们在做的事情是兜住风险，降低组织的不确定性。我们的安全边际是有明显提升的，业务扎根也更深了，而未来的发展来自于创新。”

面对新的土壤、新的问题，要找到新的解法。

彭永东在晚间电话会上表示：“发展和平衡风险永远是组织最核心的命题，我们这个团队要更尊重规律。我们要播种、浇水、施肥，要有雨露，在风雨里也要保护好苗子，这样才能有收获。”

行业从卖方转向买方，消费者越来越需要专业的服务。“以房找客”的传统作业模式，需要转型为聚焦到客户身上，这是提升销售转化的关键。

在开发商层面，市场需求低迷，降价等传统促销途径效果边际递减，开发商对渠道的需求在进一步提升。贝壳监测的数据显示，开发商与渠道合作的项目占比在2023年下半年达到82%，较上半年提升11个百分点。

在一系列背景下，贝壳也从偏防御性转向更加积极进取，聚焦增长和品质。

2023年下半年，贝壳主动与开发商建立新型合作伙伴关系，新房合作项目覆盖率在四季度末达到51%，较年初提升十个百分点。

经营管理方面，2023年第四季度新房应收账款周转天数为43天，首次下降至50天以内，同比缩短21天。

在贝壳自身新房业务中，国企、央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到四季度的53%，开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。

基于对2024年新房市场的判断，贝壳表示，将进一步推进与优质开发商的总对总战略合作，锁定更多优质的新房货源供给。

在业绩发布的当日，有消息称，贝壳旗下地产业务平台贝好家置业报名参拍北京市顺义区空港六SY00-2301-0001地块。

该地块为R2二类居住用地，用地规模16909.86平方米，建筑控制规模33819.72平方米，容积率2.0，控高36米。地块起始价10.15亿元，销售指导价6万/平方米，可浮动8%。

后沙峪地块将于3月15日竞拍，3月14日为报名的最后期限。消息称，截至当日下午已有约25家房企报名，包括此前曾出现过的福建雄旺、石家庄创世纪等，也有个别新面孔。

贝好家置业也报名了该地块，但暂时未报价。

去年7月才刚履新的贝壳副董事长、贝好家CEO徐万刚曾在一场活动中首次披露贝好家的业务状况。

作为“一体三翼”中的“第三翼”，贝好家仍坚持不直接进入房地产开发，将以有限合伙的形式入股地产项目，参与房地产开发项目的产品设计、营销环节。

贝好家的收入来源是初期股权投资的资本回报，以及项目后期的各种佣金。既享有项目开发收益，也获得营销环节的佣金扣点。

但风险与收益并存，去化正是最大的不可控因素。北京、上海等一线城市的热门地块，也就成了最佳选择，越抢手的地块意味着就越安全。

贝好家下场参拍地块，显然是为争取更多主动权。既是争取更多市场主动权，锁定优质供给，也是争取与优质开发商合作的机会。

若是成功竞得，有更大概率可以挑选到自己满意的合作方，实现发展和风险的平衡。

展望2024年的市场，管理层认为，二手房整体交易量，在二三线城市加速向存量房转型的过程中，还有结构性提升的动能，相信二手市场交易金额总体能保持相对平稳。

新房市场上，改善仍是关键，市场仍可能保持震荡筑底的态势。面对不确定性的环境，供给侧还是会采取更加积极的对策来适应，聚焦新房产品力提升和销售去化。