谷底一年 | 碧桂园家族心事

（原标题：谷底一年 | 碧桂园家族心事）

编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。

在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道——“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。

与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。

观点网 古希腊盲诗人荷马曾写道：“人类的世代相传就跟树上的叶子一般。风刮起来了，一年来的树叶都散落在地上了，但是待到大地回春，那些树木会复发新芽，长出新叶。”

全国房地产销售同比下滑的背景下，2023年的困难每家企业都能感同身受，只是各自的难处不一样。

面对经济环境变化、消费者需求转变等多重因素影响，对于碧桂园而言，2023年不再是努力保住销售榜首，而且寻找新的位置、新的生存空间。

虽在谷底接踵而来的疾遽旋风中吹落了不少叶子，但道在日新。前有杨国强、现在杨惠妍，杨氏家族在不同的时代境地里有着不一样的心事，新的心事下必然有着新事。

架构撙节

房地产市场销售和开发投资整体高位运行的2020年，碧桂园在组织架构、区域架构方面实施了较大的调整，主要是进行了四次重组。

数据来源：企业公告，观点指数整理

经过两次的缩减及裂变，碧桂园形成了104个“小碧桂园”，每个区域管辖3-5个城市，县区不超过15个。

彼时，杨国强在工作会议上表示，裂变是为了有能力做得更好。莫斌也称：“今后每个区域都相当于一个小碧桂园，希望在现金流能够保证的情况下，每个区域都有稳步的发展。”

2020年的裂变是让各个区域缩小管理半径，增加渗透力度，下沉市场、聚焦深耕，进而高效抢占更多的份额。

碧桂园更是要求每个区域深耕后要达到15%以上的市场，由此探知，碧桂园已经从“一线到五线均衡布局”延伸至“一到六线”。

随着时间推移，房地产市场也转变了玩法，房企则是构成这个拼图的各个小碎片；当整个框架缩小时，每个碎片不得不适应这种变化而进行调整。近年以来，不少企业组织架构开始由裂变转向合并，其中包括招商蛇口、越秀地产、华润置地等等，伴随而来的是人事换防。

2023年，碧桂园“刀刃向内”，首先迎来的是二代全面接班，开始更有魄力地推行全新的发展理念。

3月1日早间，碧桂园集团创始人杨国强因年龄原因离开公司主席及执行董事的职位，一同辞去的还有公司提名委员会主席、企业管治委员会主席、环境、社会及管治委员会主席、执行委员会主席，以及薪酬委员会成员等多个职务。

杨惠妍接棒早有迹象，还是在2022年12月，碧桂园内部进行重要高管人事变动，安排了两位相对年轻的集团高管程光煜和伍碧君进入董事会担任执行董事。

3月，碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，决定实施区域总裁兼任方案，将原有的58个区域缩减至29个，保留下来的区域总将掌管更大的管辖区域，另外的29个区域总降为区域执行总裁。

数据来源：企业公告，观点指数整理

杨惠妍表示，经过了集团总部和区域项目层面的一定调整，总体上公司的组织架构已经到了一个比较稳定的阶段。

合并区域的是因为当前市场环境不再是过去那般以“做大”为目标，精简组织架构能使战略更为聚集，更是旨在降本增效；与此同时，还能将精力聚焦于寻找新的机会。

5月31日，市场消息称碧桂园在召开全国区域中心总会议，会议结束后立即下发内部文件对组织架构作出调整。

此次，独立拆分了地产与三个其他业务板块，在控股集团以下，设置地产、科技建筑两大产业集团及新业务、创新投资事业部两大板块。变动主要是为配合“一体两翼”战略，将“强地产属性”组织架构迭代升级为适配多元化业务协调发展的新架构。

随着组织架构调整，碧桂园再次进行人事调整。

根据安排：莫斌担任碧桂园控股集团总裁兼科技建筑集团董事长。有报道称，科技建筑集团之外，莫斌仍会以集团总裁身份同时战略统筹地产集团；程光煜担任控股集团常务副总裁兼碧桂园地产集团CEO；伍碧君升任控股集团总裁，兼财务资金中心总经理。

为了有更多的资金偿债，碧桂园选择主动削减高管薪酬及出行配车等相应福利。

据了解，该公司近两年已大范围对高管薪酬进行了多次调整，这些高管包括公司总部副总裁、职能中心总经理及以上高管、区域总裁。数据显示，2023年高管薪酬较2021年下降86%。

其中，莫斌薪酬由1500万元下调至300万元，再降至12万元；杨子莹薪酬由1000万元下调至200万元，再减至12万元；杨惠妍此前作为联席主席，薪金在相当长时间内一直是37万元，此次亦同步调至12万元。

最新财报显示，碧桂园2023年行政费用开销总额已较此前几年有了大幅降低，上半年下降至32.19亿元，低于过往六年同期水平，较2020年更是折半。

数据来源：企业公告，观点指数整理

更早之前，碧桂园2022年内职工福利开支（未计算计入在建物业部分）由2021年的268.53亿元降至178.57亿元，其中工资及薪酬由253.34亿元降至166.67亿元。

降薪、取消高管配车及福利待遇等措施，均是碧桂园在此危急时刻的自救方式。

投拓变向

依然处于低谷的2023年房地产市场销售环境里，碧桂园失去了销冠位置。

观点指数“2023年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，12月份前100房企实现权益总销售金额3288亿元，同比下降37.5%，环比上升17.4%；1-12月份，前100房企累计实现权益销售金额40149亿元，同比下降20%。

这一的大背景之下，碧桂园全年录得权益和全口径销售均同比下滑；其中，权益销售1722.4亿元，排在第六名；全口径方面2136.9亿元，下滑至第七位。

数据来源：企业公告，观点指数整理

实际上，2018年后由于基数较大，碧桂园销售增幅相较此前巅峰时期已经有了明显减速。从2022年开始，碧桂园当月权益销售金额同比转负，至今持续已久。

2023年7月销售再度转差，单月销售规模121亿元，同比减少60%，8月以后更是不足80亿元，这亦与2023年下半年整体房地产销售承压有关。

按合同销售地区分布，碧桂园2020-2022年在广东省以外地区的权益合同销售占总体的81%、83%和82%，而2022上半年广东省销售占比略微上涨至21%。

从权益口径合同销售城市类型观察，2023上半年碧桂园有37%来自一二线城市、63%来自三四线城市，而2020-2022年分别有61%、68%和60%的销售收入来自三四线城市。

但2022年以来，部分三四线城市房地产市场供过于求的情况较为明显，房价受压，面临去库存的问题。面对三四线城市销售萎缩的问题，碧桂园主动加大了一二线城市的布局。

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对2023年上半年碧桂园内地权益合同销售前100项目进行分析，韶关和郑州两座城市的项目数量并列第一，佛山、聊城、洛阳和苏州仅次其后。

根据百度百科对城市分级，权益销售前百项目中超过一个项目的城市来自三线城市近半数，而新一线城市中郑州、佛山、苏州和西安四城的销售成绩较为显著。

超六成项目是在2021年获得预售证，这意味着这些项目是在当年或更早之前拿下的地块，而近两年获得预售证的项目销售情况并不算太好。

数据来源：企业公告，观点指数整理

2023年，碧桂园依旧保持低投拓力度。

年初开始重启拿地，参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开招拍挂活动，碧桂园共计报名参拍和摇号的地块数量达到了20宗，直至4-5月接连在杭州、太原连落四子。

销售思维改变后，传导到拿地逻辑，位于三四五线的权益拿地金额进一步收缩。

此前碧桂园内部会议透露，做好确定性市场、确定性项目，其中一个路径即往更具确定性的一二线城市靠拢，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比。

2023年拿地情况，就是上述方针的体现。

2023年上半年，碧桂园属公司权益所有人获取土地的预期建筑面积约为64.35万平方米，总代价约69.3亿元，相较于2022年上半年的60.9亿元有所增长，平均地价为10766元/平方米。

截至2023年6月30日，碧桂园连同其合营企业及联营公司已签约或已摘牌中国内地权益可建建筑面积约为17098万平方米，其中79%分布于广东省以外。

与此同时，保交楼任务不减，碧桂园自2022年起始终居全国房企保交楼首位，规模接近第二名至第四名之和。

2022年1-12月、2023年1-6月、2023年1-12月，碧桂园分别交付64万套、27.8万套和60万套，而保交楼也增加了现金支出压力。

2023年12月8日，碧桂园集团召开月度管理会议。杨惠妍表示，未来的12个月，交付挑战会进入深水区，2024年碧桂园交付量预计超过40万套，数量仍然庞大。

除此之外，在2023年上半年内地权益合同销售前百项目中，大部分集中在2025年竣工，这意味着交付压力将会持续几年。

“事急则缓，事缓则圆”，销售遇阻之下选择暂缓拿地，即便现金流紧张也依旧积极保交付，以期市场融资渠道放宽，或许寻找到新的机遇。

融资腾挪

高杠杆的模式落下帷幕后，2023年房地产融资创下近年新低，增速延续走负；面对地产行业基本面下行趋势，不少房企都处于不断缩表的过程。

2023年中期业绩显示，碧桂园总资产降至1.62万亿元，总负债降至1.36万亿元，同比减少分别为7.17%、4.95%，延续2021年以来的缩表趋势。

从资产负债表来看，碧桂园总有息负债余额下降至2579.05亿元，较2022年底的2713.07亿元减少134.02亿元，下降4.9%，从2020年以来持续下降；合同负债6035.88亿元，占总负债的大部分；贸易及其他应付款4485.45亿元。

有息负债中，银行及其他借款占比最多，以1561.76亿元的规模占比60.56%，较2022年底1625.4亿元有所缩减；优先票据、公司债券、可转债规模共计1017.29亿元，合计占比39.44%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

再从现金流角度看，整体现金流从2020年净额为负，其中筹资活动产生的现金流净额分别为-541亿元、-129亿元和-587亿元，流动性压力从2020年起已见端倪。

截至2023年6月30日，碧桂园经营活动产生的现金净额、投资活动产生的现金净额和融资活动产生的现金净额分别为33.86亿元、67.23亿元和-373.49亿元。

于2023年6月30日，碧桂园现金及现金等价物与受限制现金之和1305.69亿元，较2022年12月31日的1475.5亿元减少了169.81亿元。其中，现金及现金等价物约1011.15亿元，受限制现金约294.54亿元。

与之对应的是，12个月内到期的债务为1087.03亿元，持有的现金和现金等价物为1011.15亿元，并不能完全覆盖短期到期债务。

作为国内房地产龙头企业，碧桂园的一举一动都会被市场放大，进而引发风险舆情，风波先从8月未能支付两笔境外美元债的票息开始。

据观点新媒体了解，这两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，期限分别为5.5NC3.5和10NC5，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。

8月11日，碧桂园表示遇到了自成立以来最大困难，账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力；次日，宣布旗下11只境内公司债券自8月14日开市起停牌。

据统计，11只债券余额合计达约157.02亿元，到期日最早的是“16碧园05”，为9月2日，余额39.04亿元；9月份到期的还有“20碧地03”和“21碧地04”，余额分别为14.35亿元和20亿元。

彼时有知情人士透露，碧桂园提议把9月2日到期的“16碧园05”展期36个月并分期兑付。

9月，碧桂园顺利完成两笔境外债票息支付；随后，除“22碧地02”、“22碧地03”外，其余9笔债券全部完成了展期，涉及本金共计约147亿元。

碧桂园依然处于筹措资金兑付这两笔债券的努力之中，正如杨惠妍在月度管理会议上表示，家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径。

数据来源：企业公告，观点指数整理

退出珠海万达商管便是一例，碧桂园有了资金兑付“22碧地02”本息以及用于境外重组。

此外，碧桂园引入了中金公司、华利安诺基担任财务顾问，盛德律师事务所担任法律顾问，协助债务重组。

其中，“重整专家”华利安已担任花样年、恒大、融创、佳兆业、新力等公司的财务顾问；中金也是恒大顾问之一，盛德则参与了花样年、佳兆业、融创的重组。

整体来看，2023年以来，房企对境内外违约债券已进行了债务重组，通过交换要约方式进行展期，部分主体仍在推进重组过程中，少数主体展期失败，暂停支付本息。

2022年底开始，信贷、债券、股权三方面支持房地产企业的融资政策陆续落地，被称为“三支箭”。

2023年11月，市场消息称，监管机构正在起草一份房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，其中包括碧桂园等。

另外，碧桂园还密集参加了工商银行、广发银行、光大银行等召开的座谈会。

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虽然资本市场在8月1日一度传出碧桂园将配股融资约23.4亿港元用于偿还债务，随后碧桂园澄清。

空穴来风未必无因，相较于2022年，2023年房企融资渠道进一步承压，面对急需兑付的债券，碧桂园选择配股融资也无可厚非。

结合2023全年情况，杨惠妍及家族面对谷底环境时积极采取的管理措施，包括资产负债表、利润表、现金流量表三表运作，并按照可动用资金为导向进行相关的内部经营安排，压缩非经营费用以及盘活各类资产等等。

确如莫斌在新年致辞中所言，极寒之至，阳之始生，希望已在苦难中孕育。

虽然碧桂园在风中飘落了不少枝叶，但阴霾终会消散，新叶亦在准备再生。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。