杨光华：武汉豪宅，还有“小阳春”？

（原标题：杨光华：武汉豪宅，还有“小阳春”？）

杨光华 过去一个月，武汉六成豪宅“0”成交或1套成交，超过10套的豪宅仅三家。

2月份，武汉豪宅市场探底。

4万+豪宅网签42套，创近4年最低值。

监控的55个豪宅项目里，零成交项目19个，1套成交项目14个。

1-2月份，武汉成交146套4万+豪宅，与同期新房成交量7904套相比，

占比约2%，相对平稳（2023年4万+豪宅，约占武汉新房总成交量的2.6%）。

3月份开始，武汉豪宅市场还有“小阳春”？

该来的，总会来！

01

2月份，武汉豪宅出现“零取证”。

4个豪宅老项目，临时调高备案均价，每平米上涨3000-4000元，主要是户型结构、尾盘等因素。

与此同时，也有3万+豪宅下调价格，降价求流量，少数滑入2.5-2.8万改善住宅行列。

2月份，顶级豪宅项目价格保持稳定。

查询最近4年，武汉4万+豪宅1-2月网签量（如下图），今年1-2月创新低。

春节假期、冻雨等恶劣天气、产品供应“断档”等原因，导致今年2月份豪宅业绩下滑。

与普宅市场一样遇冷，武汉豪宅并未走出独立行情，但单盘优秀的有建发朗玥、武汉长江中心、武汉润府、龙湖御湖境等，持续领先。

02

2月份，武汉S级豪宅榜上，

武汉长江中心与华发外滩荟，并列榜首。

二七滨江板块内，中信泰富国际金融城、新希望D10天元、保利天珺与绿城武汉黄浦湾，笑傲江湖。

2月份，武汉E级豪宅榜上，

建发朗玥，单月12套，位居榜首。

该盘的单月业绩，超过同榜其他项目业绩总和。

2月份，武汉C级豪宅榜上，

武汉江城府、武汉润府、龙湖御湖境，是榜上三强。

前10强的入场门槛，降为2套。1月份为6套。

03

3月份，武汉豪宅有没有“小阳春”？

这与新盘、新品供应规模与速度有关。

从几宗新地块项目分析，这些新项目的户均面积115-140平之间。

从严格意义上，这些项目虽然地处核心地段，但并不算豪宅，最多是改善住宅。面积180平米以上大平层，更是豪宅标配条件之一。

由于豪宅市场竞争激烈，一些新盘为现金流，产品定位率先降级，户型偏改善，而非豪宅。

春暖花开，憋了两个月的豪宅市场，3月起集中爆发。

3月份起，商务大平层、湖景别墅等豪宅产品，将提供更多新选择。武汉长江天地、武汉三镇中心等，将加推新品。武昌内环滨江、武昌湾、华中金融城与沙湖、汉口内环等豪宅板块将崛起。

未来几个月，建议留意招商地产的华中金融城项目、中海在中北路项目。从2024年武汉土地供应看，江岸、武昌等核心地段优质地块将入市，为武汉豪宅新盘带来新面孔。

最近两年，武汉豪宅市场上，瑞安、绿城、宸嘉、新希望、华润置地、建发、香港置地等，坚持产品与客户至上，顶豪单价从8.5万/平，直逼10万/平。

未来，建议武汉豪宅开发商多推出“以旧换新”等豪宅置换措施，坚持产品创新，培育生活方式，造可以长住的豪宅。

［后记］

1月，很冷。2月，更冷。3月，可期。

一季度，武汉豪宅的“小阳春”，全部押注在3月份。等全国L会结束后，武汉财富人群将率先行动。

上海、深圳、香港等一线城市，近期出台买房新政，将虹吸武汉等二线城市的财富人群。

对他们来说，二线城市赚钱，到一线城市买房。这对武汉来说，特别是顶级豪宅市场，并非好消息。

与此同时，武汉“财富金字塔”的中间人群，因为持续降息与投资渠道窄，为追求稳定的财富，加速将现金变成优质豪宅资产。

文｜杨光华（地产写字人）观点新媒体专栏作者