25亿元银行授信落地 金地于债务集中兑付前获融资支持

（原标题：25亿元银行授信落地 金地于债务集中兑付前获融资支持）

观点网 接近月末，金地集团推进已久的银团贷款又有新动态。

2月26日晚间，金地集团公告称，为了满足金地物业公司发展需要，深圳市金地物业管理有限公司（下称金地物业）向招商银行深圳分行申请25亿元授信额度，授信期限最长不超过三年。

此前一日，金地集团招商银行签订了最高额不可撤销担保书，为上述融资事项提供全额连带责任保证担保，担保本金金额不超过人民币25亿元，此次担保期限自担保合同生效之日起至债务履行期限届满之日另加三年止。

上述贷款的消息早在2023年12月就已流传，金地集团当时拟以北京金地中心作为抵押申请一笔经营性物业贷，此外还以物管公司金地智慧服务集团的股权向银团申请质押融资，规模接近70亿元。今年2月22日，市场消息还提及，金地的银团贷款已获得福田区政府支持。

如今金地物业25亿元相关授信的披露，基本预示着金地集团将完成银团贷款的一部分。另一部分经营性物业贷，目前尚待更多消息流出。

观点新媒体查询，金地集团在即将到来的3月份会有3笔公开债务到期，涉及余额41亿元。而自去年底到现在，该公司陆续通过出售深圳福田环湾城项目股权、寻求银团贷款等方式，套现了32.51亿元并获得25亿元授信，这一定程度上令其现金流压力有所缓解。

25亿融资额度

从最新公告来看，这笔融资共涉及三个主体：申请授信的金地物业，以及提供增信的金地集团，和金地集团子公司东莞市金地房地产投资有限公司（下称东莞金地）。其中，金地集团、东莞金地分别持有金地物业99.75%、0.25%股份。

公告约定，金地物业向招商银行深圳分行申请25亿元授信额度，授信期限最长不超过三年。对应的增信方式包括：金地集团为融资事项提供全额连带责任保证担保，担保本金额不超过25亿元；金地集团及东莞金地为融资事项全部债务提供质押担保，担保本金额不超过25亿元。

金地集团表示，本次担保在股东大会授权董事长对公司150亿元担保额度事项的授权范围内，无需另行召开董事会及股东大会审议。公司为项目公司的融资提供担保是为了使其获取足够的营运资金。截止目前，项目进展正常。预计项目公司未来具有足够的偿债能力。

至2023年11月底，金地物业资产总额约为63.78亿元，负债总额约为52.87亿元，资产净额约为10.92亿元，资产负债率约为82.9%。于2023年1-11月，金地物业实现营业收入69.66亿元，净利润为1.4亿元。

市场意见目前倾向于将金地物业此番申请的25亿元授信与前不久的一笔银团贷款关联起来，并认为这是贷款的一部分。

去年12月财新曾报道，金地集团正抵质押旗下资产申请70亿元银团贷款，包括以北京金地中心作为抵押，申请一笔经营性物业贷，由招商银行牵头，其他参团银行包括工商银行、农业银行、交通银行；另以物业管理公司的股权向银团申请质押融资。

今年2月22日消息称，金地集团正在洽谈中的70亿元（约合 9.82 亿美元）银团贷款融资事宜，已获得深圳福田区政府支持。其中包括以物业管理子公司股权为抵押申请25亿元（折合约3.473亿美元）贷款。同时还在与交通银行洽谈，寻求以北京金地中心为抵押申请43亿元贷款。

时隔数天后，上述融资方案已有部分落地，但相较于此前流传的版本已有所不同：金地物业作为申请主体申请25亿元银行授信，金地集团提供连带责任担保，同时金地集团及东莞金地提供股权质押担保。

东莞金地成立于2003年6月，主要涉及金地在东莞项目的开发建设工作。观点新媒体了解，东莞金地最早可查阅到的项目主要是东莞金地格林小城，于2004年建成，物业公司正是金地物业。近年来该公司还开发了金地·琥悦、金地湖岸风华公馆等项目。

但考虑到金地物业是金地集团直接及间接持有100%股权的控股子公司，也并非上市平台，实际上金地物业可以通过偿还股东借款、富余资金调用等方式，将资金转到金地集团名下。因此，这在本质上相当于金地集团用物业平台做了一笔贷款。

市场人士也对观点新媒体表示，此次金地物业获取的资金，是可以全部用于偿还公开市场债务。

至于市场流传以北京金地中心为抵押物申请经营性物业贷，目前尚没有更多动态。1月份金地集团管理层曾透露，银团贷款要求参团的银行都审批才能落实，该事项仍在进程之中。

信用线

自去年开始，金地集团对于资金的渴望就已摆上台面，此次达成的25亿元授信，或许只是金地融资棋盘下的第一子。

观点新媒体此前报道，去年金地集团就先后将北京市大兴项目、苏州金地广场项目、曲江新区金地广场项目、北京金地中心项目等资产进行经营性物业抵押贷款融资。

此外，除了上文提及近70亿元银团贷款，去年12月29日，金地集团还宣布将深圳福田区核心项目的股权出售。

当时金地集团公告称，为快速回收项目投资现金流，提升公司现阶段流动性水平，将与深圳福田建设一同，将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司51%和49%股权，全部转让给福田投控。本公司通过交易应收取的总交易对价约32.51亿元。

交易所涉及的项目是福田区旧改项目环湾城，计划投资约达249亿元，总体量约70.9万平方米，规划住宅、公寓、酒店、办公、购物中心等业态。去年9月16日，环湾城开盘录得286套认购，去化率71%，对应销售金额46.9亿元。

今年2月7日，金地旗下代建公司金地管理还接受委托，对深圳环湾城项目进行全过程管理，负责项目的代建及代销工作。为此福田投控将向金地管理支付约3.96亿元的管理服务费用，再一次体现了国资股东对金地的支持。

回收项目投资现金流后，金地集团的流动性得到一定提升，今年1月该公司便如期兑付“21金地MTN001”本息15.58亿元，这也是年内到期的首笔公开市场债务。受到消息提振，金地相关存续债券价格过去一段时间内也出现飙升，比如“21金地01”在1月底价格曾逼近95。

而今年金地集团也将面临债务集中到期的挑战。

具体看到期债券方面，观点新媒体此前报道，除已兑付的“21金地MTNO01”,金地集团半年内到期（回售）的债券本金规模共计76亿元，2024全年内到期（回售）的债券本金规模仍有106亿元和4.80亿美元。

仅3月份，金地就有2只中票、1只公司债到期，涉及发行规模47亿元，余额41亿元。

金地集团2024年应还债券一览

数据来源：观点指数、企业公告

前不久，金地集团表示，将于3月1日支付“21金地01”自2023年3月1日至2024年2月29日期间的利息。本期债券发行总额为20亿元，票息3.93%；债券期限为5年期，附债券存续期第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。