谷底一年 | 雅居乐度小年

（原标题：谷底一年 | 雅居乐度小年）

编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。

在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道——“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。

与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。

观点网 2023年，房地产市场下滑未止，新开工、开发投资、土地购置等方面的挑战继续增大。

对于“绝不躺平”的雅居乐而言，2023年同样艰难，但经历了近几年市场变迁之后，开始适应新的节奏，稳定化债和保交付。

年内，雅居乐继续保持境内外公开债及时兑付。根据测算，雅居乐存续债券总额约389亿元，2023年到期境内债券金额约62亿元，到期时间集中在第四季度。

从第四季度出售多个项目来看，雅居乐偿债资金缺口仍然存在。

一方面，销售回款持续承压，2023年全口径销售金额453亿元，同比减少30.6%，权益口径销售金额342亿元，同比减少32.3%；另一方面，债务规模庞大，债券之外，贷款、供应商账款等应付款项亦存在支付压力。同时，因高息贷款导致借贷成本攀升，流动性危机难解。

不过，随着政策对房地产市场和民营企业的支持力度加大，以及雅居乐自身对企业信用的重视，好转迹象出现，并成功发行了3笔债券，合计发行金额19亿元。

另外，获得了合计75.65亿港元及8412.73万美元的定期贷款融资。

交付方面，2023年雅居乐完成交付7.2万套，对比2022年6万套有所增加。另外，雅居乐仍有近4000万平方米土地储备，其中约2200万平方米将持作未来发展。当中有不少热门大型项目，预计可以支撑未来一段时间内的业绩。

雅居乐对市场保持乐观，认为最快到2024年或2025年可以扭亏为盈。另外，2024年上半年保交付高峰过去后，房地产市场最快或在2024年下半年出现好转。

尽管化债、转型之路艰难，但对于雅居乐而言，或许是创伤后不可避免的“复健”过程。

偿债阵痛

2023年，雅居乐境内债券共到期61.61亿元，其中一笔12亿元公司债及两笔合计10亿元的ABS于10月到期；另外，两笔合计44.61亿元的ABS回售登记期为11月16至12月7日。

上述债券处理完毕后，雅居乐公开市场还债压力将有所减轻，下一次偿债高峰将会出现在2025年，到期债券包括三笔海外债和两笔境内债，合计美元12.97亿元及人民币7亿元。

短期内，雅居乐需要应对的债务主要是银团贷款、银行借款以及一笔在2024年1月到期回售的商业ABS。

另外，雅居乐目前共有四笔永续债，总规模19亿美元，每年需付息4次。

截止到2023上半年，雅居乐总借款金额575.68亿元，净负债率58.7%，较2022年末上升1.4个百分点。数据显示，2023年上半年，头部房企平均净负债率90.4%，从总体负债水平来看，雅居乐处于较为安全的范围。

尽管如此，在手现金短缺产生的高息贷款导致借贷成本上升，从2022年到2023年上半年，雅居乐实际借贷成本从5.59%攀升至7.28%。

这并不是雅居乐首次接受高息贷款，2022年6月曾签约一笔年利率20%、为期24个月的夹层融资贷款。

此外，雅居乐亦有一定规模的表外债务，此前曾多次与平安不动产等金融机构合作成立信托机构开发项目。

据不完全统计，平安不动产参与投资的雅居乐开发项目超过10个，包括海南金沙湾、惠州白鹭湖项目等重要项目；另外，雅居乐也与中航信托、爱建信托等金融机构有业务关系。

这些金融机构贷款与公开发行债券一样需要按时偿还，否则可能会被申请强制执行财产。当累计金额较大时，对项目可能构成威胁。近期房企开发项目、闲置土地拍卖案例上升，法拍项目便是其中比重较大的来源。

中国执行信息公开网数据显示，雅居乐旗下重要开发主体之一海南雅居乐房地产开发有限公司存在被执行人记录7条，被执行总金额842.37万元。

多路融资

面对各方债务压力，雅居乐也在积极应对，不断拓展融资渠道，主要手段包括股权融资、资产处置和贷款。

2022年以来，雅居乐集团已经进行了四次股份配售。另外，2021年5月雅生活服务亦曾配售0.87亿股。

2023年，雅居乐集团两次进行股权融资，总配售金额8.76亿港元，但由于股市行情低迷、股价受挫，股权融资已经很难继续满足雅居乐的资金需求。

资产处置方面，雅居乐尝试拿出香港九龙塘義本道项目申请强拍，但由于小业主的业权问题最终取消；另外，2023年11月雅居乐公告拟出售吉隆坡雅居乐大使花园，在补充公告中，雅居乐上调出售吉隆坡项目保留金，出售事项预期亏损扩大至4.31亿令吉，项目仍在磋商中。

据了解，自2020年下半年开始，雅居乐保留了2个香港项目及4个海外项目的境外资产规模，但从2023年开始处置这些资产。

观点指数认为，相比境内资产，境外资产相对而言质量较好；同时，由于国内市场环境处于低谷、买家信心不足，处置境外资产更容易找到买主。另外，一些比较容易脱手的国内项目在较早之前已被出售，如广州番禺亚运城。

2023年雅居乐大部分资产处置预计录得账面亏损，但能换取一定的现金回笼已属不易。目前，两个境外项目转手尚未完成。

贷款方面，雅居乐分别于3月和5月获得银团贷款再融资，合计超过82亿港元，企业信用得到一定程度修复。

另外，近期金融监管部门对银行提出了针对房地产业的“三个不低于”的要求后，广发银行召集了包括雅居乐在内的6家民营房企开会，有望获得更多银行支持。

值得注意的是，2023年雅居乐新发行三笔债券，分别为发行规模12亿元的中债增公司债、发行规模5亿元的信用违约互换（CDS）债券和发行规模2亿元的担保债券。

其中，中债增公司债拟用于偿还此前发行的债券“20番雅02”本金及利息，意味着“借新还旧”的资金循环得以流转，债券融资渠道逐渐松动。

从长远来看，雅居乐回到“健康”状态还需要看土地储备和销售表现。

大盘未竟

以2023年销售表现来看，雅居乐在海南、中山等地的重点项目依然可以支撑销售业绩。

统计数据显示，2023年雅居乐在海南销售的商品房超过3500套，目前在售项目包括清水湾、星光城、金沙湾、海口雅居乐中心、山钦湾等，除平层、独栋别墅等住宅产品，部分项目亦有商铺、办公楼等商业物业在售。

据了解，行情最好的清水湾项目单月销售可突破10亿元；2023年雅居乐海南区域销售业绩超过150亿元，占集团总销售三分之一。

另外，2023年雅居乐在中山的销售商品房近2000套，在售项目14个，包括剑桥郡、湾际壹号、凯茵云顶、迪茵湖小镇等。

受广州“920新政”影响，位于荔湾区的天际715、花都区的花雅苑、从化区的溪境花园成交有所上升。另外，亦带动临广地区的项目来访量上升。

目前，雅居乐还持有上述重点发展项目的大量土储，根据2023年半年报数据，清水湾土地储备约140万平方米（包含已售未交付部分，下同），湾际壹号土地储备约180万平方米。

观点指数认为，由于土地储备充足，加之近两年土地成交收缩导致的供应下降、竞争减弱，2024年雅居乐销售有望企稳。

除已售项目外，雅居乐土地储备中亦包含大量较早前拿地而未开发项目，如中山东凤镇新沙岛地块，计容建筑面积149万平方米，2017年从玉峰地产手中接过，交易价格为37亿元。

按早前规划，住宅建筑面积将达到145万平方米，即成本楼面价为2552元/平方米，目前东凤镇新房均价约1万元/平方米，土地成本低廉，未来项目开发利润可观，但前提是雅居乐需要安全度过当前的行业下行周期。

此前，雅居乐在旧改方面下了不少功夫，但传统城市更新模式对企业资金占用巨大，在当前资金流动性状况下，旧改亦较难推进，退出一部分项目是对雅居乐及当地村民来说更好的一种选择。

如广州黄埔区九佛街燕塘村，临迁费和回迁问题困扰村民，另外项目实施方案亦因规划问题不能确定，亦困扰着合作企业，目前，该项目已由知识城集团接手。

选择继续合作的项目则随着城市更新的重启顺利推进，2023年8月，坑口村城中村改造基础数据调查结果出炉，自2021年完成合作招商后再次取得进展，在同珠江实业的合作中，项目有望稳定开发。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。