热衷合作的华发 这次盯上了绿城69亿南京绿博园项目

（原标题：热衷合作的华发 这次盯上了绿城69亿南京绿博园项目）

观点网 华发又要合作开发项目了。

12月1日晚间，华发股份发布公告称，参与开发绿城此前拿下的南京市建邺区绿博园2023G55地块。

观点新媒体获悉，这一项目是绿城旗下安徽绿城于10月摇号竞得。近几年，绿城已在有意提高项目权益占比，华发则不断采取合作方式做大规模。前三季度，华发就已实现全口径合同销售额1035.8亿元，同比增长41.99%。

于华发而言，项目合作是其常规操作。华发擅长通过合作开发，达到分担资金压力及风险的目的，但同时也推高了少数股东权益。

华发绿城合作

公告显示，华发股份全资子公司南京铧宸与安徽绿城、杭州大家实业控股的北京稳宁置业有限公司、宇诚集团签订了《关于南京市建邺区绿博园2023G55地块之合作协议》，约定共同开发这一地块。

该地块规划为住宅用地，东至螺丝桥大街，南至兴隆大街，西至扬子江大道，北至月安街，建设用地面积72145平方米，容积率2.2，规划建筑面积158716平方米，起始总价60亿元。

河西中绿博园G55地块是今年南京第七批次土拍上竞争最为激烈的地块，共吸引了招商、保利、颐居、国贸、建发中海、绿城、越秀等众多实力房企。

这一地块经过1分14秒、21轮竞价触及最高限价，此后进入摇号环节，最终由安徽绿城摇中，成交总额69亿元，成交楼面价43474元/平方米，溢价率15%。该地块是今年的总价、单价地王，也成为南京历史第二高价地。

根据合作协议，华发股份、安徽绿城、北京稳宁置业、宇诚集团四家公司分别持有项目公司49%、41%、7%和3%。各方以“同股同投、共同投资、共担风险、共享收益”的原则就目标地块开发进行合作。

观点新媒体查询，上述合作方中，北京稳宁置业背后的股东主要包括杭州城建开发集团（大家房产）、鼎信长城；宇诚集团则是浙系本土房企，曾于今年8月3日摇号获得北京大兴区一宗宅地，由此实现首次进入北京市场。

据悉，安徽绿城已于2023年11月14日注册成立项目公司，项目公司初始注册资本金为2,000万元，并持股100%。

在协议签署后2个工作日内，安徽绿城将持有的项目公司49%股权转让给南京铧宸、将持有的项目公司7%股权质押给北京稳宁置业、将持有的项目公司3%股权质押给宇诚集团。

安徽绿城前期投入合计约12亿元。南京铧宸、北京稳宁置业、宇诚集团三方或其关联方向项目公司按最终股权比例支付上述前期投入资金，项目公司将上述款项归还予安徽绿城或其指定关联公司。

各方定于2023年12月8日前按照最终股权比例向项目公司提供股东借款/借款共22.5亿元用于支付第一期土地出让金34.5亿元（含已支付保证金12亿元）；各方定于共同确认的时间前按照最终股权比例共同向项目公司提供股东借款/借款共34.5亿元用于支付剩余土地出让金，并支付契税。

从架构上看，华发占据主要地位，享有项目公司股东会51%表决权，提名4名董事，董事长由乙方提名的董事担任。项目公司日常经营管理实行董事会授权下的总经理负责制，总经理则由绿城方委派，华发方委派一名联席总经理，总经理和联席总经理职权相同，联审联签，在董事会授权下负责公司经营管理工作并作出决策。

合作开发两面性

绿城今年运气不错，摇号获得了几宗热门地块。华发通过合作的方式也能够参与到这一项目当中。

观点新媒体了解到，绿城之外，华发在南京的合作方还包括华润、招商、美的置业、金隅

等多家房企。

自2017年首次进驻南京以来，华发已在南京打造“都会四季”“紫京四季”等15个楼盘。近期“华发·四季雅筑”“紫京四季”“紫麒府”“万象天地”均在热销。

房企间的合作并不稀奇，对于高价地块，不少企业惯常采取合作模式开发，一方面是分摊风险，另一方面是各取所长。

对于这次合作，华发方面表示，合作有利于充分发挥合作各方的优势，实现优势互补，分散经营风险，提高项目收益率，有利于公司进一步拓展南京市场，扩大公司品牌影响力，符合公司的发展战略。

绿城在行业以品质著称，与其合作确实能够保证品牌溢价能力，进而达到优势互补，合作共赢的目的。当然，合作项目也容易由于沟通不畅，产生成本增加等问题。

观点新媒体了解到，从布局上看，绿城和华发较为一致。今年，绿城还是聚焦于一二线城市核心板块，锚定北京、上海、深圳、杭州、西安、宁波、苏州等城市；此外，亦在嘉兴、绍兴等三四线城市布局。?

华发拿地策略也是聚焦核心城市，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、昆明等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。

2023年1-9月，华发股份新增土地项目16项，均位于上海、深圳、成都、杭州、南京等核心一二线城市及大本营珠海。

并且，合作开发还有一个明显的好处，就是能够增加企业的全口径销售金额。华发这几年的销售扩张也离不开合作开发模式。

前三季度，华发就实现全口径合同销售额1035.8亿元，同比增长41.99%；销售面积325.9万平方米，较去年同期增长29.02%，成为房地产行业下行周期中少数销售业绩增长的房企之一。

销售金额增长，华发股份却面临“增收不增利”困境。经调整后，前三季度，华发股份实现营业收入157.73亿元，同比增长95.31%；归属于上市公司股东的净利润约2.75亿元，同比下降4.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约2.48亿元，同比下降2.03%。

这并不稀奇，华发已面临这一窘境良久。此前的业绩说明会中，华发股份曾表示，主要是受项目权益比例下降影响。观点新媒体梳理发现，合作开发模式能够分摊资金压力及开发风险，但也让少数股东权益长期处于高水平。

从2017年开始，华发股份少数股东权益就在激增，随着少数股东权益比重的增加，其对净利润的影响程度也逐渐加大。

截至2022年末，华发少数股东权益为897亿元，较2021年末激增146亿元，少数股东权益占比由78.3%攀升至82%。至2023年中期，华发少数股东权益为971.83亿元，占比升至84%。

监管部门于2022年曾提出这一质疑，华发股份回复，合作项目股东资本金投入增加，是公司少数股东权益增长的最主要原因。

华发解释了房企联合竞标的必要性：近年来，各地土地一级招拍挂市场需对报名主体进行评分，要求竞自持、竞配建、摇号中签等，竞买规则层出且多变，房企联合竞标，可以避免非理性竞争，获取溢价合理的土地。

同时，在集中供地的背景下参与热点地块的竞拍需要的资金量极大，合作拿地也可以分摊减轻投资资金压力，在行业整体资金趋紧的环境下，房地产行业合作开发已成趋势。