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借道信托大手笔表外融资、美元债到期压力迫近 大发地产如何度过寒冬?

证券之星地产 2021-11-26 12:56:40
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流动性趋紧的当下,房企将目光转向了公司内部,在“开源节流”上下功夫

近期,有媒体报道称,大发地产已启动集团与区域裁员,涉及客研、投资等多个部门,并给出“n+1”的裁员补偿标准,总体计划裁员幅度较大,但会分布实施。

大发地产相关负责人对此回应称:“现在各家拿地和投资模式发生改变,为顺应市场变化,公司在营销和投资端做了调整,相当于精兵简政,此次人员优化没有绝对的比例。”

虽然无从知晓大发地产具体裁员幅度是否为传闻中的50%,但其回应从侧面肯定了裁员的事实。

值得注意的是,在进行裁员的同时,另有消息称,大发针对内部员工的理财产品有加息动作。据了解,近日大发地产面向员工推出年化收益14%的理财产品,只有大发集团员工及家属才能注册登陆。

“你看中的是利息,别人看中的却是你的本金。”随着房企员工理财产品的接连暴雷,房企这一融资渠道的安全性受到质疑。如果大发地产一边裁员,一边向员工发行高收益理财产品,公司似乎已经面临资金紧缺的问题。

美元债到期日临近、大手笔信托表外融资

大发地产2021年中期报告显示,集团现金及现金等价物约为40.59亿元,已质押存款约为7.75亿元,受限制现金约为18.84亿元,需要在一年内偿还的银行贷款、其他借贷、优先票据共计47.79亿元,手持现金无法覆盖债务。

期内大发地产经营活动产生的现金流量净额虽然较2020年同期有所增长,但仍为-7.54亿元,投资活动产生的现金流量净额为-14.11亿元,融资活动产生的现金流量净额为23.33亿元。

而大发地产目前存续的3笔美元债中,有2笔约在8个月内到期,共计6.4亿美元,约为41亿人民币;其中1笔更是在2个月内就要到期,总金额为2.8亿美元,约18亿元人民币。3笔美元债均为高息发债,利率分别为9.95%、12.37%、13%,13%利率的美元债为10月发行。

图片来源:网络

对于美元债到期的风险,投资者显然用行动给出了答案。截至11月23日晚间,大发地产2022年1月到期美元债报价90.425,收益率高达81.16%;2022年7月到期美元债报价88.034,收益率33.33%。

除了美元债,大发地产也通过信托进行融资。用益信托网显示,大发地产2021年共发行3支信托融资计划,最高收益分别为8%、9.1%、9.2%,产品期限为12-24个月,融资成本较高。

图片来源:用益信托网

融资额度方面,爱建信托3月份发行的“爱建共赢-大发长三角策略投资集合资金信托计划”,融资额高达10亿元;爱建信托4月份发行的“爱建共赢-大发浙南集合资金信托计划”融资额高达9亿元;7月份发行的“淳仕融发-扬州大发地产定向融资项目”为8000万元。

仅上述三支信托,总融资额高达近20亿元。而三支信托的融资主体上海旸发企业管理咨询合伙企业、温州爱发企业管理咨询合伙企业(有限合伙)、南京源纬置业有限公司均未显示在大发地产2020年年报的附属公司或联营公司中。换而言之,这些都是大发地产的表外负债。

大发地产还存在着“明股实债”的嫌疑。2019年-2021年,公司少数股东权益分别为2.32亿元、37.22亿元、60.41亿元,增幅分别为150.43%、62.31%,占总权益的比重也从6.59%增长至61.18%。

土储告急 权益销售增长缓慢

公开资料显示,大发地产原名凯润房地产,1996年由葛和凯在浙江温州创立,5年后将总部迁至上海。2012年,葛和凯之子葛一暘接任大发地产总裁一职,葛一暘2006年从英国伯明翰阿斯顿大学留学归来就以管培生的身份加入大发集团,葛和凯则退居幕后,于2015年辞去管理层职位,仅作为集团高级顾问提供战略意见。

2020年11月20日,大发地产发布公告称,葛和凯已透过其全资公司完成收购大发物业管理股权后成为大发物业管理的唯一股东。该公司与大发物业管理订立物业管理服务框架协议,内容有关由大发物业管理集团的成员公司就集团的物业项目向集团的成员公司提供物业管理服务,期限为2020年11月20日至2022年12月31日。

值得一提的是,葛和凯一家及其弟弟葛和鸣均为英国国籍。

葛一暘执掌大发期间,一改其父葛和凯“利润优先、规模其次”的发展思路,开启了规模扩张的步伐。他吸引来一批来自世茂、龙湖、中海等明星房企的地产高管加盟,如CEO廖鲁江、COO冷俊峰、CPO王峰、前CFO罗俊等,成功推动大发地产上市,甚至提出5年后达到3000亿的销售目标。

在土地市场上,大发地产明显加快收储节奏。2014年前,大发地产每年平均只有一宗地块入账,2015年开始拿地动作明显增加,拿地金额也从2015年的15.82亿元上升至2020年上半年的260亿元,土储规划建筑面积从2018年的340万平方米涨至2020年的670万平方米。

不过,步子迈大也有闪到腰的时候。2021年中期报显示,大发地产新增7宗地块,而去年同期公司获取了16幅新地块。为了缓解资金流动压力,大发地产频频转让地块项目公司股权甚至退地。

3月11日,浙江丽水出让一宗地块,大发地产经过121轮报价,最终以16.62亿元总价、54%溢价率夺得,该地块楼面价高达2.1万元/平方米,刷新了丽水市最高楼面价。但是两个月后,企查查显示,5月28日,该地块的项目公司温州市鸿壹置业有限公司股权发生变更,碧桂园和新希望入股,大发地产间接持有34%股权。

图片来源:企查查

3月15日,大发地产在经过470轮报价、6小时的鏖战,以12.1亿元总价、28.13%溢价率竞得南通市金沙湾新区R2021-004地块后,仅过了一个多月,或许意识到项目开发难以获利甚至有亏损风险,大发地产选择了主动退地。这也成为南通首例开发商退地。

4月30日,大发地产旗下子公司芜湖泫垠置业有限公司以9.7亿元+代建资金8.64150841亿元分别竞得芜湖市两宗地块,但是企查查数据显示,5月27日杭州城建开发集团有限公司入股,大发地产股权降至70%。

图片来源:企查查

6月9日,大发地产参与成都集中供地的前一天,大发地产向成都坤发房地产开发有限公司转让了旗下重庆融阙置业有限公司90.84%股权,及上海瀚颜实业发展有限公司100%股权,对价分别为1212.7万元和7004.9万元。两个公司对应的项目,分别是重庆大发熙悦书山境和成都邛崃大发融悦和府项目,而它们正是大发地产入渝、入蓉的首作。

至于销售方面,大发地产表现得也并不理想。2015年-2020年间,大发地产的销售额分别为6.035亿元、5.76亿元、43.21亿元、125.24亿元、210.07亿元、303.2亿元,不仅距完成3000亿的目标大有距离,连千亿门槛都尚未跨过,自2018年以来销售增速还出现了放缓的迹象。

从权益销售额来看,大发地产的业绩还存在“注水”的可能。11月2日,大发地产发布的业绩公告显示,2021年前10月,公司实现累计合同销售金额约为355.01亿元,合同销售面积约为213.15万平方米。虽然大发地产前10月累计合同销售金额几乎快达到公司年度销售目标360亿元,在克而瑞销售排行榜“全口径金额”一栏位居74名,但在“权益金额”一栏,大发地产却榜上无名。

需要注意的是,权益金额排行榜排在最后的是五矿地产控股,2021年1-10月权益金额为152.5亿元。这也就意味着,大发地产355.01亿的全口径销售额,真正能给公司带来现金流的权益销售尚不足152亿。

克而瑞2021年1-9月销售排行榜显示,大发地产全口径销售335亿元,权益销售仅为136.4亿元,权益占比仅为40%;1-6月销售排行榜显示,大发地产全口径销售额为258亿元,权益销售124亿元,权益占比为48%。以此计算,2021年7月-10月,大发地产虽然全口径销售金额增加了100亿元,但权益销售额并没有相应提升。

对比之下,大发地产2020年全口径销售额为303亿元,据克而瑞数据显示,当年权益销售额为172.5亿元,权益占比为56.7%,可见销售业绩确实存在虚胖的可能。

而按照大发地产单月业绩公告来计算,公司6月销售均价17241元/平方米、7月销售均价为15789元/平方米、8月销售均价为18796元/平方米、9月销售均价为2万元/平方米、10月销售均价为18181元/平方米,在市场遇冷同行们都打折促销的情况下,大发地产销售均价居然没有出现太大波动。

快周转的时代已经过去,当行业刮起调控飓风之时,对像大发地产一样的中小型房企想要调转方向快速适应变化显然是不小的考验。

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