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红盘不红!仁恒海上源认购分垫底背后:高周转维权不断导致品牌遭质疑?

证券之星地产 2021-11-22 10:19:42
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随着上海新房认购入围比的调整、大批项目的集中入市,内中环项目入围积分明显下降。

在近期已经公布入围门槛的项目中,晶鸿名邸为97.23分、东方惠雅为87.44分、中粮瑞虹海景壹号为88.18分、招商外滩玺为60.21分、仁恒海上源为50.68分、保利天汇为68.88分。

其中,值得注意的是,仁恒海上源不仅“垫底”,且与项目不足两公里外、同期认购的保利天汇在入围积分上相差18.2分。

据媒体报道,在认购前期,仁恒海上源还存在着小户型认购金+冻结资金过高、没样板间就认购的问题,小户型在设计上也存在着“先天”不足,80平方米2房得房率仅有68%等,导致人气不旺。

作为新加坡房企,仁恒向来以高品质著称,不过近年来却频频“翻车”,今年就有多起:8月,上海仁恒锦绣世纪因为涂料外墙“货不对板”遭到业主维权;同月,武汉仁恒公园世纪业主打横幅声讨开发商“捆绑”装修升级包;6月,仁恒珊瑚世纪因为降价陷入业主维权风波……

随着行业进入“高周转”的怪圈,仁恒似乎也走进追求效率,忘记初心的狂奔之路,甚至业内一度传出仁恒未来将对标业内以高周转著称的碧桂园。

据悉,仁恒在上海未来还将有仁恒&华发晋元南项目、仁恒&上海地产长桥项目、浦发&仁恒北蔡等项目入市,10月13日,仁恒还与越秀合体以46.21亿元竞得闵行梅陇一宗宅地,不知道仁恒能否在自身产品上坚守品质,不忘初心,对得起市场对其的期待。

百亿项目入市“爆冷”

公开信息显示,仁恒海上源所在的杨浦区蒋家浜地块由仁恒于2017年竞得,总金额高达105.2亿元,由仁恒独家操盘。仁恒在项目宣传中,称其为第六代国际化社区的开源之作。

仁恒海上源效果图图片来源:仁恒海上源官方微信

项目住宅部分占地面积约7万平方米,容积率2.64,总地上面积约18.3万平方米,其中住宅占17.3万平方米,总规划套数1171套,是内环少有的大体量住宅项目。

而仁恒为了获得该地块花费了巨大代价。竞拍前,仁恒发起了向上海银行、中信银行和上海浦发银行总计129亿元的银团贷款,其中8年期的85亿的款项属于105.2亿的收购款,44亿五年期的款项属于未来开发。

根据建交委的报批信息,仁恒海上源总投资约176亿元(包含土地拆迁成本+建安+装修等)。

由于杨浦新房供应稀缺,又有仁恒品牌加持,仁恒海上源的入市受到业内较高的关注,甚至认为认购时会出现“神仙打架+积分狂魔”的场面。然而,10月23日项目开启认购当天,仁恒海上源推出299套房源,均价11.5万元/平方米,户型面积为80-271平方米2-4房,前来认购的客户并不多,保利天汇门前的认购队伍却是“大排长龙”,客户排到了马路对面。

更有媒体称,仁恒海上源认购开展的4天内,认购客户仅约200多组,按照项目入围比2.5来计算,至少748组客户认购才能触发积分,因此被认为“大概率不需要积分”。

值得一提的是,仁恒海上源50.68分的入围积分也刷新了仁恒近期入市项目的最低分。4月,仁恒金桥世纪开启认购,入围分为75.6分,成为上海积分新政后的最高入围分数;7月,浦发仁恒珊瑚世纪以67.93的入围分亮相,在浦东周康同批入市的3盘中分数最高。

仁恒海上源为何“爆冷”?资料显示,仁恒海上源所要求的认购金为330万元,首套需冻结260万、二套冻结850万。也就是说,若认购该楼盘,首套购房者需准备590万元,二套则需准备1180万元。

仁恒海上源认购须知图片来源:仁恒海上源官方微信

仁恒海上源一房一价表显示,80平方米小户型总价约824万-987万不等,按照80平方米950万总价计算,购房者首套需要支付6成首付,二套则需要支付全款。

同时,有购房者称,仁恒海上源直到认购开启,没有开放样板间。购房者因此抱怨“买几千万的房子像买盲盒一样”,购房的风险增加。

最后,仁恒海上源本次推出的约77-103平方米小户型主要集中在南面第一排的14号楼,14号楼临街,未来与商业配套联通,对面就是学校,噪音影响较大,舒适度不理想。14号楼的格局也不是传统板楼,户型有较大的弊端,存在西晒、阳台位置设置不合理等问题。

有购房者看房后反应80平方米2房得房率仅有68%,大面积168平方米3房得房率要相对高一些,为73%-75%。

有业内人士解释称,项目户数多,建筑工程的承重墙厚度会加厚,以及一层多户消防通道的设计等因素导致一层多户得房率低。大户型一层少户,但高层比如30几层,得房率或许高,实体感觉会小。主要原因也在于高层建筑的承重墙相对于小高层厚度宽度不一样,在室内的承重墙是算进套内面积的。

盈利能力下滑

因为“不做高周转、不做高杠杆、不做低品质”,仁恒的节奏始终保持不疾不徐,直到近年来才加快周转。

数据显示,2016年至2018年间,仁恒置地的销售额分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元,业绩增速缓慢甚至有所下降。

2019年,仁恒开始追求规模,制定了500亿的销售目标,最终以557亿元的合同销售额超额完成,销售增速达到了116.1%;2020年,仁恒实现约784.55亿元销售额,同比增长40.8%,超越全年700亿销售目标84.55亿元。

销售突飞猛进的同时,仁恒的利润却出现了下滑。Wind数据显示,2018-2020年,仁恒置地的销售净利率分别为21.65%、27.73%以及15.23%,公司营业利润/营业总收入分别为40.55、32.04及28.74。

公司的毛利率从2019年41.2%下降至2020年的36.4%,2021年上半年进一步下跌至26.7%。

仁恒盈利能力的下降,一部分来自行业宏观调控的影响,另一方面,也与仁恒重仓一二线城市有关。

公开数据显示,截至2021年6月30日,仁恒集团连同其共同控制实体及联营公司合计持有位于六大经济区的19个高增长城市、新加坡及马来西亚的优质地段合计总建筑面积约1073.4万平方米的土地储备。

其中新一线城市占比52.9%,一线城市占比19.8%,二线城市占比18.1%,三线城市占比6.7%,新加坡仅占比2.5%。由此计算,一二线城市占据了仁恒置地土地储备的九成以上。

标普在研究报告中指出,由于土地成本的上升及限价令的实施,仁恒位于一线城市的部分项目利润被压缩,“预计未来两到三年,该公司房地产开发板块的毛利率将达到25%-27%。”

面对利润下滑的压力,仁恒采取的策略仍是加快周转。仁恒置地董事局主席钟声坚曾表示:“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,而拿地到销售平均不会超过12个月,虽然与万科、碧桂园仍有距离,但基本都可以12个月内完成。”

另一方面,为提高盈利能力,仁恒管理层通过城市更新项目和项目收购增加了拿地。标普认为,这其中有一个关键风险是,通过成本较低的方式获得土地的竞争可能会加剧,而在较高线城市实施的限价政策并没有放宽。

此外,在城市布局方面,仁恒也开始有了下沉的迹象。11月10日,仁恒联手盐城城投&东台城投竞得江苏盐城东台市1宗住宅用地,成交价7.7亿元,成交楼面价8100元/平方米。

钟声坚曾在仁恒2021年中期业绩会上表示,自1993年仁恒置地布局长三角以来,江苏一直是深耕的重要根据地。从地域分布来看,在2021上半年仁恒置地物业销售中,江苏省贡献占比高达38.2%。他进一步指出,当前下沉江苏是集团的土地战略之一。

上海中原地产市场分析师卢文曦向证券之星地产表示,仁恒过去错过了地产“高周转”的时代,因此在市场占有率方面处于落后地位。仁恒为了追赶其他房企,采用“高周转”的方式,出现了房屋质量问题、业主维权、口碑下滑“水土不服”的现象。这是因为仁恒本身以做中高端产品为主,这种产品不是靠“走量”取胜,仁恒想要适应“高周转”的节奏与当前市场的变化,还需要经历一段转型的阵痛期。


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