雅居乐否认“卖身”保利:短期债务还款压力大 多元化业务不及预期

证券之星地产 2021-09-15 16:18:02
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9月10日,有市场消息称,雅居乐将被保利收购,已经完成尽调,近期会传出消息。雅居乐立刻火速澄清,表示该消息完全不实,纯属谣言,已造成公众误解,并对公司形象造成了不良影响,不久后又发布了律师声明,表示要追求造谣者责任。9月12日,雅居乐集团又公告称“经向控股股东查询并获确认该谣言毫无根据”。

有着“华南五虎”之称的雅居乐近期因为收购传闻成为业内焦点。

9月10日,有市场消息称,雅居乐将被保利收购,已经完成尽调,近期会传出消息。

雅居乐立刻火速澄清,表示“该消息完全不实,纯属谣言”,已造成公众误解,并对公司形象造成了不良影响,不久后又发布了律师声明,表示要追求造谣者责任。9月12日,雅居乐集团又公告称“经向控股股东查询并获确认该谣言毫无根据”。

保利地产的回应则耐人寻味:“不能说有,也不能说没有,如果达到条件,公司会进行公告。”

不过,保利和雅居乐之间确有项目合作,但雅居乐方面表示,近期没有新的合作项目落地。

卖资产回血、短期债务承压

市场对雅居乐的担忧主要源自并不亮眼的业绩表现和短期债务压力。

2021年上半年,虽然雅居乐2021年上半年实现“三道红线”全绿档,剔除预收款后的净资产负债率为68.4%、净资产负债率为45.3%、现金短债比为1.18,但雅居乐仍有130.01亿元永续债。如果将永续债从总权益中剔除,并计入有息负债,那么雅居乐最新的净负债率要远高于45.3%。

同时,在借款项目中,截至2021年6月30日,雅居乐的总借款979.00亿元。从还款期限来看,一年内需要清还394.87亿的借款,占总借款比重40.33%。

雅居乐还不得不面对费用的上涨。中报显示,截至2021年6月30日止6个月,集团的销售及营销成本为人民币12.73亿元,较2020年同期的人民币9.52亿元增加33.8%。销售及营销成本占收入的百分比上升至3.3%,该增幅主要是由於销售服务费增加以加大力度推广销售所致。

期内,集团的行政开支为人民币18.99亿元,较2020年同期的人民币17.14亿元上升10.8%;财务费用净额为人民币12.39亿元,较2020年同期的人民币13.42亿元下降7.7%,该减幅主要由于外币借款汇兑收益增加人民币11.38亿元,惟部分被衍生金融工具公允值减少人民币4.95亿元所抵销导致的。

值得注意的是,2021年上半年,雅居乐回款率仅为80%,较2020年同期下降了8.2个百分点,经营活动产生的现金流量净额也仅有约8.27亿元。

根据雅居乐发布2021年上半年业绩,截至2021年6月30日止,雅居乐营业额为385.88亿元,同比增加15.1%;毛利为108.49亿元,同比减少5.8%,毛利率为28.1%,同比下降6.3%;期内利润为64.71亿元,同比增长2.1%;归母净利润为52.9亿元,同比增加3.2%。

收入虽然有所增长,不过,雅居乐也在2021年半年报中说明了,期内集团其他收益净额为42.53亿元,较2020年同期上升50.2%,该增幅主要来自出售附属公司收益、出售按公允值计入损益的金融资产收益及本年度并没有合营企业转拨至附属公司的重新计算收益发生,换而言之,这部分收益不可持续。

对于毛利及毛利率的下降,雅居乐也在报告中坦承,系毛利率较高的项目所占比重有所下降、而单位土地成本较高的项目所占百分比增加,其毛利率相对较低所致。

雅居乐集团副总裁潘智勇在雅居乐2021年中期业绩会上表示:“碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升,利润率下降是全部从业者的苦恼。雅居乐要做的,是将毛利率控制在28%-30%。”

多元化业务拆分再融合

2021年中期业绩发布后,有媒体披露,雅居乐内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》,原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。这四大产业集团在雅居乐内部原属于同级别,此次调整后,除地产外的另三大产业集团等同于“降级了”。

伴随着架构调整而来的是裁员消息,据了解,雅居乐大量员工会被优化。

虽然雅居乐在回应媒体时称,推动新一轮组织架构调整,其目标就是在“高质量发展”的指引下,进一步做强、聚焦、深耕大地产主业,同时促进多元化业务创新、协同发展,优化资源配置,提升组织效能,实现公司整体战略规划和经营目标,但作为较早涉足多元化业务的房企,多元化业务显然没有为雅居乐带来理想中的成效。

公开资料显示,2018年,雅居乐进行架构调整,提出以“1+N”为发展策略,并逐步形成地产、物业、环保、房管、雅城、商业、资本投资、城市更新等八个业务板块。

根据雅居乐2018年年报,在多元化业务上,集团于年内投资超过人民币100亿元,用以发展超过50项新增项目。

2020年6月城市更新集团成立后,雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋空降该集团,共同出任联席董事长,统管投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心、综合管理中心等五大中心,足见对多元化业务的重视。

不过,在2019年、2020年及2021年上半年中,雅居乐多元化业务收入占总收入比重分别为10.1%、13.3%、16.8%,增长率分别为3.6%、3.2%、4.2%,增速并不明显。

在雅居乐的年报中,没有呈现房管集团提供代建业务的具体收入和利润,也没有呈现城市更新能够转化成为销售额的数据,稳定披露业绩的只有物业管理和环保服务。2020年年报显示,两者的收入分别约为78.53亿元、23亿元,占多元化业务收入比重约95%。2021年上半年,由于期内收购了中民物业,雅居乐物业管理收入较同期上升57.1%至31.77亿元。

9月2日,雅居乐多元化业务中,仅次于物业,主打绿色生态景观服务与智慧装饰家居服务的雅城上市状态变为“失效”,二度赴港上市失败。雅城的再度上市折戟无疑为多元化业务发展蒙上阴影。值得注意的是,雅城自身也出现了营收和利润增速减缓的迹象。

首次上市的招股书显示,2017年~2019年雅居乐雅城收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元,年复合增长率为81.4%;年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元及8.22亿元,年复合增长率为76.3%。

二次上市的招股书则显示,2018-2020年雅居乐雅城收入分别为35.09亿元人民币、50.92亿元和71.73亿元,年复合增长率为43%;净利润分别为4.9亿元、8.23亿元和9.34亿元,年复合增长率为38%。

根据雅居乐公告,截至8月末,集团预售金额合计为920.5亿元,对应建筑面积为594.6万平方米,平均价为每平方米15482元。2021年雅居乐销售目标为1500亿元,照此计算,完成年度目标的61.3%。

不知聚焦大地产主业后,雅居乐2021年“期末考”又会表现如何?

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