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“现金牛”绿城管理站上政府代建风口 能否做到“越调控越品质”?

证券之星地产 2021-08-02 11:25:37
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(原标题:“现金牛”绿城管理站上政府代建风口 能否做到“越调控越品质”?)

7月29日晚间,“代建第一股”绿城管理控股发布2021年1-6月经营业绩,并于次日召开业绩发布会。

根据公告,截至2021年6月30日,公司收入约为10.81亿元,同比增长32.6%;毛利约为5.13亿元,同比增长51%;持续经营业务净利润约为2.76亿元,同比增长80.3%;持续经营业务归属于公司股东的净利润约为2.71亿元,同比增长82.8%。

公开资料显示,绿城管理于2020年7月10日登陆港交所。上市一年来,截至7月29日收盘时,股价较发行价近乎上涨一倍。但在30日开盘后,绿城管理股价经历小幅上涨后一路下滑,最终报收4.640港元,与前一交易日持平。

值得注意的是,在发布会上,有投资者问及管理层未来是否有增持计划。绿城管理控股执行董事CEO李军表示,相对股价,公司更关心资本市场对价值的认定。资本市场的反馈,能够反推公司管理改进。股价有市场的因素也有情绪的影响,建议投资者应该关心长期股价。

李军透露了自己在会议开始前已经买进公司股票。会议结束后不久,绿城管理控股即发布公告称李军先生于2021年7月30日于市场以平均价格每股4.6742港元增持本公司615000股股份,总代价约为2874650港元。

政府代建爆发式增长

业绩公告显示,截至2021年6月30日,绿城管理控股管理项目数量由去年同期的268个增加值334个,合约项目总建筑面积达8400万平方米,同比增长14.6%。

李军介绍道,8400万平方米合约项目总建筑面积中,在开发中的约为4300万平方米,已经交付的约为700万平方米,约有3310万平方米未开发,因此公司还有接近4成的量处于待开发状态,能够持续为公司提供代建收入。

新拓代建项目方面,截至2021年6月末,绿城管理的合约总建筑面积达1200万平方米,较去年同期增长约 22.7%;代建费预估 32.2 亿人民币,与同期基本持平。

报告期内,绿城管理全国化业务实现持续扩张,业务已扩张至28个省、直辖市及自治区的96座城市,主要经济区域管理项目总建筑面积达6690万平方米,规模占整体面积约80%。

其中长三角经济圈项目4400万平方米,环渤海、京津冀城市群项目1520万平方米,珠三角经济圈项目650万平方米,成渝城市群项目120万平方米。

业务的扩大有效地推动了收入的增长。分板块来看,截至2021年6月30日,商业代建收入为7.723亿元,同比增长26.60%,依然是绿城管理控股最大的收入和利润来源;政府代建收入达2.197亿元,同比增长17.5%;其他服务收入为8880万元,相比去年大增398.13%。

毛利率方面,三个业务板块的毛利率分别为45.1%、44.7%及75.0%。除政府代建毛利率同比有所下降外,其他板块都实现了上升。公告解释称,是因为本期新拓政府代建项目增加,大部分新项目处于初期,收益尚未实现所致。

李军形容绿城管理政府代建业务获得了“爆发式的增长”。截至2021年6月30日,政府代建项目合约总建筑面积3610万平方米,同比增长24.5%;在建面积2640万平方米,同比增长9.0%。

上半年新拓政府代建项目合约总建筑面积610万平方米,超去年同期拓展规模5倍以上,并首次走出浙江,在江苏、福建、山西等省外主要城市落地项目。

李军将政府代建板块的增长归功于政策的支持。从行业趋势来看,他指出政府、国企、金融机构逐渐成为房地产市场主体之一,近期多地政府主导的保障房租赁用房政策的出台,需要专业代建服务商来承接业务内容,意味着此类需求还会进一步上升。另一方面,从市场变化来看,随着行业集中度的提升,公司主要代建委托方已不再是中小开发商,会在政府保障房建设服务上迎来更高的增长。

此外,在存量市场上,绿城管理在城市更新、租赁房建设、产业运营等领域已经进行了布局,会迎来第二增长曲线。

绿城管理大约四分之一的团队在实施政府代建业务,公司正在将这部分团队与商业代建团队的能力进行结合。

目前,绿城管理最新成立的浙江和福建区域政府团队与商业代建板块就是打通的,“因为有极好的政府背景、有国有企业的合作渠道、还有市场的口碑,我们可以快速地拓展。”李军说。

现金牛企业、更加注重产品品质

与房企不同的是,绿城管理在扩张业务的同时,暂无“缺钱”的烦恼。业绩公告显示,报告期内,绿城管理经营活动所得现金净额约为2.59亿元,相比去年扭亏为盈,大增627.9%。

截至2021年6月30日,绿城管理有银行存款及现金21.843亿元,流动比率为1.64倍,杠杆比率为1.3%。

李军在发布会上还透露,2020年公司IPO所募集的资金在战略性得收并购方面还没有得到真正推动,但已经有一些意向标的物,未来会加大收并购研究落实的力度。

不过,需要关注的是,在报告期,绿城管理贸易及其他应收款项答道4.905亿元,同比增加26.3%,由于公司加强回款管理,贸易应收款由2020年末的1.416亿元下降至2021年6月末的1.275亿元,其他应收款因为代建业务拓展新增对外借款增加了1.20亿元。

贸易及其他应付款项方面,公司相较2020年末增加了7.6%至8.187亿元,增加原因主要系新项目定金增加3090万元和应付职工薪酬增加2860万元所致。

在发布会上,产品品质也成为绿城管理公司管理层提及的重点。就在7月30日凌晨,杭州市公布了第二批集中出让土地的信息,本次出让规则最大的亮点,是“竞品质”而不是“竞自持”。

李军表示,品质会成为未来房地产行业很重要的权重因素,甚至是主流方向之一。

执行董事、执行总裁林三九则表示,当前楼盘问题确实存在不少,从表面上看,这些问题的出现可能是因为调控造成利润空间压缩引起的,但作为一家有责任有担当的开发公司,无论环境如何,不应该牺牲安全、牺牲业主利益。

至于绿城管理如何来保证代建品质,他表示,首先绿城代建传承了绿城的文化,对于初心、品质,绿城管理过去、现在、未来一直都会坚守;其次,绿城代建模式倡导的是“利益相关者文化”,即“共建、共赢、共享”,既要为业主提供足够有性价比的产品,也要为供应商、施工单位留有一定利润,这样能从基础上、体制上给予保障;第三,绿城管理传承绿城中国27年营造经验,通过管理代建十几年的探索,已经积累了一套完整从定位、设计、供方管理,包括过程管控一系列的从管理标准到技术标准的职能,也培养了一批善于代建、了解代建、对绿城文化认知的这样一批优秀的团队,从制度上和团队上形成保障;最后,各种调控政策的出台,从国家、政府的层面来看是为了行业更健康的发展,不管是代建还是其他方面,都需要有更好适应市场的产品,作为追求理想、追求长期主义的绿城来说,不会因为追求短时短期的利益,牺牲放弃对品质的坚持。

林三九表示,绿城内部曾经有一句话,“越调控越品质”。但随着绿城创始人宋卫平的离开、行业高周转加剧,绿城也一度被业主维权新闻缠绕。那么,绿城管理能否像管理层说的那样,坚守品质,说到做到?

近日,有消息称,在绿城有十几年产品经验的老将付鹏,离开万科回到绿城管理,担任集团副总裁。在好产品、好服务越来越重要的当下,显然业主的评价才是最终的“试金石”。


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