深度捆绑下，禹佳生活服务二度闯关港股

（原标题：深度捆绑下，禹佳生活服务二度闯关港股）

招股书失效后，禹佳生活服务集团有限公司（下称“禹佳生活服务”）于6月16日晚间马不停蹄地递交了第二版招股书。

无论是速度，还是口风，都可以看出林龙安对推动禹佳生活服务上市的坚决。

今年6月，禹洲集团相关负责人在召开的固收投资人电话会议上表示，自从公布物管板块分拆计划以来，目前所有程序进展顺利，预计很快将完成IPO。

独立性存疑

只是，失效的招股书将“预计很快完成IPO”的禹佳生活服务又拉回了起跑线。

重新递交的招股书披露了禹佳生活服务2020年的经营数据。

截至2020年末，该公司共为127个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1760万平方米；总签约建筑面积为2660万平方米，签约项目为177个。同时，禹佳生活服务还为28个项目提供商业运营服务，在管总建筑面积为80万平方米，总签约建筑面积为150万平方米。

2020年，禹佳生活服务实现营收6.34亿元，同比增长16.68%；对应的归母净利润为0.83亿元，同比增幅为26.55%。

与往年相比，该公司2020年业绩增幅明显放缓。2018年、2019年，禹佳生活服务的营收同比增幅分别为29.13%、38.03%，同期对应的归母净利润增幅为44.72%、90.82%。

企业的盈利变动往往与毛利率的波动相关。2020年，禹佳生活服务的整体毛利率为27.86%，较2019年的28.58%有所下降。

分拆到各个业务板块可以发现，除了基础物管服务，2020年禹佳生活服务非业主增值服务、社区增值服务以及商业运营服务的毛利率皆有所下降。其中，社区增值服务的毛利率跌幅最大，该指标从2019年的77.3%跌至61.2%。

禹佳生活服务将这部分的变动归咎于销售成本的增加，其在招股书中表示，2020年社区增值服务销售成本有所增加，尤其是公司为多样化及强化在管社区提供服务而产生的原材料成本，超过社区增值服务收入的增加。

而除了盈利增幅大幅下降外，禹佳生活服务对关联公司的依赖依然颇深。

2018年至2020年，禹佳生活服务来自禹洲集团、其合营企业、联营公司以及其他关联方所开发的物业分别占公司在管建筑面积的100%、100%及83.5%；同期来自关联方的物业管理服务收入在物业管理服务总收入中的占比也分别达到了100.0%、100.0%及94.9%。

这一点也意味着，禹佳生活服务与禹洲集团“捆绑”过紧，独立性存疑。

负债激增

另一方面，禹佳生活服务的负债情况也不容乐观。2020年，该公司的资产负债率为89.1%，虽然较2019年的96.8%有所下降，但仍处于高位。

对此，禹佳生活服务在招股书中坦言，由于2019年负债总额(尤其是资产支持证券)增加，并且超过了总资产的增加速度，公司该年的资产负债率由2018年的88.2%增至96.8%。2020年偿还了部分资产支持证券后，负债总额有所减少，公司资产负债率也顺势下降。

2018年12月，禹佳生活服务与国内某独立第三方证券公司签订协议，以发行资产支持证券。该证券由公司自在管的若干物业收取物业管理费的权利作担保，直至2027年。

信息显示，资产支持证券的本金总额为7.8亿元。根据安排，第三方投资者认购总金额7.12亿元，年利率在7.4%至7.9%之间；禹佳生活服务则认购0.68亿元，该部分款项由于对销并没有在综合财务报表的资产或负债中入账。

那么，这笔资产支持证券主要用来做什么了呢？

禹佳生活服务在招股书中给出了答案，其指出，该资产支持证券主要用来为禹洲集团提供融资，作为彼时禹洲集团集中资金管理及分配的一部分。

《国际金融报》记者注意到，除了对资产负债率的影响外，资产支持证券的发行也导致了禹佳生活服务资本负债率的暴涨。

2019年，禹佳生活服务的资本负债率从2018年的4.1%飙升至443.1%。2020年，禹佳生活服务资产支持证券还款了1.36亿元，其资本负债率减少至359.5%，公司该年的负债总额仍有13.28亿元。