融创中国坐上“翘翘板”:负债降至96.0%,销售增速、拿地规模原地踏步

证券之星地产 2021-03-24 16:32:57
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(原标题:融创中国坐上“翘翘板”:负债降至96.0%,销售增速、拿地规模原地踏步)

融创董事会主席孙宏斌和高层们在2020年业绩会上的喜悦之情溢于言表。

3月12日,融创中国披露2020年业绩。根据公告内容,截止2020年12月31日,集团收入约为2305.9亿元,同比增长约36.2%;毛利约为484.0亿元,同比增长约16.9%;净利润约为356.4亿元,同比增长约36.9%;核心净利润约为302.6亿元,同比增长约为11.8%;现金余额为1326.5亿元。

重要的是,融创速降为“黄档”企业:净负债率约为96.0%、现金短债比约为1.08、剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%,只踩中一条红线。

融创中国行政总裁汪孟德表示,到2023年公司的债务指标还会持续优化,最后一个指标会在2022年提前完成。

受利好消息影响,业绩发布当天,融创股价大涨,涨幅一度超过10%,最终收盘价报32.40港元/股。

国际评级机构标普也将融创中国的主体评级由“BB-,稳定展望”跃升至“BB,稳定展望”,穆迪将对融创的评级由“Ba3,稳定展望”提升至“Ba3,正面展望”。

销售、拿地双降速

不过,需要看到的是,融创核心利润的增幅并不及净利润的增幅。净利润创历史新高,部分要得益于融创出售金科股份以及持有贝壳股票的大涨。

体现在财报上,融创的其他收入及收益由2019年度的141.9 亿元增加至2020年度197.9亿元,其中金融资产公允价值变动收益96.6 亿元,合营及联营公司等收取的资金占用费收入44.8 亿元,出售合营公司及联营公司收益25.8亿元。

也就是说,融创靠投资股票就赚了96.6亿元。

此外,2020年融创中国的净资产规模大增,主要得益于物业板块分拆上市,放大了归母股东权益。

反观地产主业,财报显示,截至2020年12月31日,融创的毛利率为21.0%,同比下降3.5%,达到近三年来最低。

虽然融创在年报中解释了,毛利的下滑要归因于并购业务物业估值的调整,剔除这部分的影响,毛利率为26.5%。

但需要看到的是,融创合同销售额的增速与权益销售额增速均出现了下滑。

图片来源:融创中国2016-2020年业绩公告、克而瑞

2020年,融创年内合同销售金额约为5752.6亿元,距离6000亿目标还有247.4亿没完成。同时,在头部房企阵营中,根据克而瑞公布的销售排行,融创与行业前三名的差距逐渐拉大,甚至在销售增速上都被保利后来者居上。

图片来源:中房网

2021年1-2月开年的销售排行中,融创更是连前四的位置都没有保住。

图片来源:中房网

拿地方面,根据中指院公布的房企拿地金额与面积排行榜,融创2020年全年拿地金额为695亿元,拿地面积为1304万平方米,圈地力度要小于去年同期。

数据来源:中指院

同时,融创2020年年内新增土地储备约为5877万平方米,同比下滑约69.64%。

放慢拿地是否会对融创未来的销售与营收形成影响?同策研究院资深分析师肖云祥向证券之星地产表示,公司虽然在2020年放缓了投资节奏,但融创中国在2020年上半年的土地储备货值达到3万亿元,在行业中居首位。2020年放缓拿地主要是优化公司债务结构,促进更有质量的发展。对后续的销售和企业营收不会造成影响。

不过,从拿地详细数据来看,2021年开年以来,融创开始了大规模的拿地行动。仅今年2月份,融创就耗费117.6亿元在全国各地纳储。

其中,2月20日,融创联合建发甚至不惜以64.52亿元的总价、36.15%的溢价率、8.43万元/平方米的楼盘价摘得“石泉社区W060402单元B3-2”的地块,刷新普陀区宅地成交单价,成功夺得“地王”。

此不仅引来了普陀区政府的约谈,提醒受让人理性拿地;8.43万元/平方米的楼板价也被投资者质疑过高,赚不到钱。

除了普陀区的高价地块外,融创也有不少地块是高溢价获得。其中融创于2月2日斩获的芜湖2103号地块成交总价虽然只有9亿元,需要附加12.1513392亿元代建资金,但溢价率高达169%。

多元化有待破题

对于销售增速下滑和拿地放缓,融创董事会主席孙宏斌有话说。

首先在销售方面,他表示“调控加上疫情,去年少买了200亿,没有必要弄到6000亿,6500亿我也能达到”。

拿地方面,他表示集中供地之下,融创58个城市公司负责120个城市可以抓住板块轮动的机会,在公开市场上有比较大的优势。

有一点可以确定的是,即便有“优势”,融创未来在拿地方面将更加审慎。

按照“三道红线”监管要求,由于企业目前仍处于黄档阶段,新增有息负债规模不得超过10%。根据融创公布的2020年有息负债规模为3034亿元来测算,2021年有息负债的规模至多为3337亿,还有300亿元左右的融资空间。

而根据年报内容,2020年融创融资业务的现金流出净额为353.8亿元,说明其筹集的资金无法覆盖到期债务,融资环境有恶化的趋势。

地产业务受限,融创寄予众望的多元化业务暂时还不能“撑起半边天”。财报显示,截至2020年12月31日,融创文旅城建设及运营收入为38.8亿元,占比1.7%;物业管理收入为33.4亿元,占比1.5%;其他业务收入为44.9亿元,占比1.9%。物业销售收入占比不降反增。

图片来源:融创中国2020年业绩公告

但是,融创对于文旅的投入还是有成效的。2020年度,融创文旅经营情况于疫情控制后得到快速恢复,收入达约38.79亿元,同比增长36%,管理利润达约6.27亿元,同比大幅增长311%。

于报告期内,融创文旅还结合“城市共建”战略的推进,在核心城市落地了包括深圳冰雪综合体、杭州湾未来主题文旅城等诸多优质项目,目前已在国内落子39个城市,快速形成了布局优势。

值得一提的是,在业绩发布会上,融创中国董事会主席孙宏斌在谈到文旅时很是着急,他强调融创没有用地产项目的利润去支持文旅扩张:“很多人都说你们把挣的钱都放在文旅里,我是说把文旅项目挣的钱放在文旅里,房地产挣的钱没有放在文旅里,其他项目挣的钱都还在地产公司干地产呢。”

随着疫情的再度好转,不知融创中国董事会主席孙宏斌的“诗和远方”,未来是否会为融创带来更多收益?


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