东原千亿路遇阻,罗邵颖困局待解?

证券之星地产 2021-03-16 14:38:16
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(原标题:东原千亿路遇阻,罗邵颖困局待解?)

3月12日,东原集团母公司迪马股份发布了2020年年报,去年公司来自房地产业及物业服务的营收为195.77亿元,同比增长7.48%,约占主营业务收入的93.34%。地产业务无疑是迪马股份的重中之重,自罗韶颖接任迪马股份董事长,公司也保持快速增长,2018-2019年营业收入分别同比增长38.87%、48.71%。

在地产行业东原地产被誉为“小而美”,也就是在自己深耕的区域拿地,做自己擅长的产品,积累自己的差异化能力,以此保持稳定的增长。

但这一做法在竞规模时代,似乎行不通。不进则退,同为渝系房企的金科、龙湖早已突破2000亿,东原却仍然在喊着千亿目标。2018年,东原集团董事长罗韶颖表示,东原要在2020年实现千亿的销售规模,而公司也将30强、20强作为下一阶段的目标。眼下来看,千亿销售已没那么容易,东原的束缚太多,例如盈利能力下滑、内部治理、控股股东的债务问题等。

盈利能力下滑高额担保存风险

迪马股份发布2020年年报显示,报告期内公司实现营业收入212.71亿元,同比增长7.99%;归属于上市公司股东的净利润18.03亿元,同比增长25.89%。

在负债端,截止2020年12月31日,公司有息负债率19.39%,净负债率48.21%,扣除预收款后的资产负债率为69.14%,现金短债比124.82%,处于“三道红线”的绿档。无论从收入还是负债来看,迪马股份的表现都可以称得上稳健。但从房地产这个最主要的业务板块来看,迪马股份销售额增长较为缓慢,且盈利能力下滑。

2020年上半年,迪马股份归属于上市公司净利润2.03亿,同比下降48.30%,前三季度,净利润则为3.28亿,同比减少42.33%。年报中,其净利润18.03亿,增速迅速翻正,但其净利润率则从2019年的11.09%降至9.76%。

同时,2020年上半年,迪马股份房地产业及物业服务毛利率为21%,较2019年同期下降11.32个百分点。2020年年报显示,其房地产相关业务毛利率进一步下降至20.09%。

虽然迪马股份的负债端没有压力,但维持了较高的对外担保水平。截至2020年末,该公司总担保额(包括对子公司的担保)205亿元,担保总额占公司净资产的比例为112.08%。

其中,直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额169亿,担保总额超过超过净资产50%部分的金额113.5亿。

通常,母公司为子公司贷款提供担保属于上市公司的“信用贷”,一般借款利率较低,程序相对简单。但高担保额会加剧房企的债务风险,若被担保公司财务状况恶化,担保方面临较大风险。

内部贪腐

3月11日,证券之星获悉,东原集团发布关于上海公司项目营销总监违纪问题通报的文件,通报显示,公司审计发现,上海公司某项目营销负责人、项目营销总监,利用职权,收受分销公司回扣;违规加价等行为,且涉及金额较大,损害公司利益。公司决定与该员工解除劳动合同,并要求其配合审计调查,向公司退还违法所得。

而另一份关于对华东区域数起违纪事项的处理通报显示,该集团风险管理中心审计发现,华东区域公司存在认为操纵招标结果、窜通招投标、后补虚假招标流程、违规套现等违纪行为,十多名员工被处理。

针对公司发生腐败、违纪事件,对此证券之星地产亦致函东原集团。该公司回复称,对于反腐倡廉,公司一直是非常严格且零容忍。公司不仅具备既有的风控和监察体系,也在廉政建设和反腐败工作中取得了重要成果与突出贡献。针对类似的处罚和通报其实我们一直都有在公司内部公示。我们已经披露了公司的内部控制审计报告,未来,我们会继续强化监督执纪与反腐倡廉。

近年来,大多数房企都在推动内部反腐,建造、营销则成反腐问题的“重灾区”。而内部人员的腐败势必对企业的品牌形象、商誉等均会带来不同程度的负面影响。

东原集团的回复似乎有点说不通,既然已具备风控和监察体系,按理说,贪腐案件会较少,但东原集团腐败案件却频繁发生,是否是查出越多贪腐案件越能说明东原在内部治理上越好呢?事实上,大型房企的内部反腐已经是 " 常态化 " 的动作,很多大型房企例如万科、恒大等,都有相应的监察部门。

如果不从制度的设计上减低腐败现象的发生,长远来看,将持续侵蚀企业的利润,甚至对企业形象带来负面影响。

控股股东存不确定性

东原地产不确定性不仅在于销售增长放缓、毛利下跌、内部治理,还在于其控股股东东银集团债务危机,频繁冻结子公司股份。

去年11月,东原集团母公司迪马股份发布公告,公司第一大股东重庆东银控股所持8.86亿股股份,悉数被司法轮候冻结,公司持股解冻期限为2023年11月25日。东银集团即迪马股份的控股股东,间接控股东原集团,实控人为罗韶宇。

2008年,罗韶宇接盘香港饮食,此后经历了多次更名,从东星能源到东原地产再到如今的东银国际控股。期间,其主营业务基本变了三个方向。从能源矿业到房地产再到如今的融资租赁等金融业务。

2010年,东银控股罗韶宇确定将采煤业作为未来主营业务,并在煤炭业务上不断加码。东银控股旗下另一家上市公司智慧农业也开始切入煤炭领域并加大布局。然而,伴随煤炭行业大幅下行,罗韶宇名下煤炭业务悉数陷入巨额亏损。

2017年11月,东银债务危机爆发,据媒体报道,约有30多家银行及其他金融机构涉及与东银的债务问题,其中渤海银行等七家主要银行就涉及了上百亿贷款。

债务危机爆发后,2017年12月东银控股债权人委员成立,中国华融重庆分公司设计债务重组方案。2019年1月,东银控股债务重组方案及重组框架协议获得债权人委员会投票通过。

重组后,东银控股集团将聚焦应急产业、农业装备、成品油零售和批发、房地产四大主业,不再开设新的投资板块。

对于迪马股份而言,大股东股权冻结,意味着飘渺不定的实控人变局和前途未卜的公司前途。迪马股份表示,目前,公司业务经营正常,东银控股也积极推进债务重组进程,上述股份系原司法冻结股份的到期续冻,冻结不影响公司实际控制权的稳定。

各榜单销售额口径不一

东原集团的真实销售还不得而知,可以肯定的是,罗韶颖口中说的2020年销售千亿的目标已落空。据亿翰智库及中指研究院的数据,东原地产2020年全口径销售851亿,而克而瑞的数据又显示,该公司销售额为602.1亿元,两者均未达到千亿,且相差较大。

去年11月,央媒就报道了关于销售榜单注水的问题,房企一般会和第三方榜单发布机构进行合作,也就是说,所谓排名其实可以用钱来买。数据造假的双方显然都有利可图,排名靠前,可以为房企带来诸多好处在融资过程中,银行、信托等各类金融机构往往会根据榜单排名,将房企分为三六九等。房企排名越靠前越容易获得融资,与此同时利率也越低。购房者选择楼盘时,房企的综合实力自然就是其中一个重要的考量因素。

证券之星地产就具体销售情况致函东原集团,其回复称,各家榜单销售额统计数据来源和统计方式,不在公司干预范围内。从2021 年开始,公司会按季度披露相应的签约数据,最终以季度披露的数据为准。

按照克而瑞的数据,东原集团从2018年至2020年权益销售额分别为422.9亿元、328.5亿元及324.8亿元,逐年下降。面对千亿远大目标,东原显得有些力不从心。

迪马股份发布2020年年报显示,报告期内,迪马股份合并口径共计实现地产销售金额227.21亿元,销售面积183.05万平方米。2019年,公司合并口径实现签约销售金额224.33亿元,销售面积为158.54万方,略有下降。

销售颓势、受大股东拖累、三道红线,凡此种种,东原集团的步子不得不慢下来。中指院数据显示,2019年,东原地产拿地金额较2018年的187亿元下跌至146亿元,行业排名下滑至第57位。2020年,其拿地金额继续下滑至114亿元。

自东原在2017年将总部搬到上海后,东原地产开始加速全国化扩张,并先后连续进入昆明、西安、郑州、长沙、贵阳、广州、佛山等二线热点城市。从目前来看,东原的扩张已有些成效,2019年迪马股份在华东区域的营收同比增长为34.27%;2020年同比增长更是高达101.78%,实现了翻番。但想实现董事长罗韶颖的销售千亿甚至更大的目标,还需要一个很长的过程。

迪马股份发布年报后,已录得三个涨停,累计涨超30%。3月26日涨停后又打开涨停板,截至发稿前,涨7.22%,成交额6.45亿,总市值85亿元。


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