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迷途协信:白衣骑士或求离场,吴旭该向何方

证券之星地产 2021-02-19 10:37:18
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(原标题:迷途协信:白衣骑士或求离场,吴旭该向何方)

2003年冬天,兼任重庆市政协委员的吴旭面对媒体提及龙湖发展很猛烈时,脱口而出:“他们算什么!我们的发展接下来会非常快”!

2014年,协信远创销售额达155.3亿元,位列50强,但这也成为了其最后的高光时刻。2020年全年,协信销售额仅268.1亿,与龙湖、金科等渝系房企相差甚远。

正如一位前协信管理层说的那样,协信的现金流一直很紧张,而且负债也很高,老板想法太多变,2014年算是最好的时候了,之后就没有大的增长了。

如今已卖身新加坡丰隆子公司CDL的协信又陷入迷茫。据彭博社报道,CDL正在内部讨论出售协信远创持股,并进行债务重组。CDL内部就还因入资协信而导致内部分裂,以郭令柏为首的3名董事会成员相继因此辞职。在辞职信中,郭令柏坦言,“与董事会和管理层就集团对协信的投资及其继续向协信提供财务支持存在分歧”。

不仅如此,2017年入股协信的绿地集团,也退意明显。据绿地控股2020年中报显示,绿地对协信远创的投资额从49.67亿元下降至24.82亿元,并且从 “长期股权投资”项流转至“其他权益工具投资”项,其投资性质,从股权投资变成权益投资。这意味着协信对绿地来说,已从发展共赢的战略伙伴,转变为带有“金融属性”的权益投资。

转折点

2014年,协信的签约销售金额首次突破百亿,维持在重庆的销售第一梯队水准,协信更是与龙湖、金科、东原、华宇并称为渝派房企的“五朵金花”。

不过好景不长,2014年5月,协信董事长吴旭遭遇了从业20年的至暗时刻,其因牵涉华润宋林案,被相关部门带走“协助调查”。

回归后的吴旭试图摆脱对住宅市场的依赖。自2015年起,协信转型产业地产,次年将总部搬往上海,其触角也逐渐伸向特色小镇、不良资产重组、长租公寓等多个领域,在董事长吴旭的战略中,“去房地产”将是协信未来的发展方向。

协信远创作为协信集团的地产平台,除了住宅开发外,还重金布局了产业地产和商业地产,旗下拥有产业地产板块启迪协信科技城集团、协信商业地产集团和天骄爱生活物业三大业务板块。

协信重点发力的商业地产及商业地产项目,由于资金沉淀多,开发周期长,使得公司近几年现金流压力陡增。

业内人士亦分析称,协信很早就开始做商业地产和产业地产,但商业模式没跑通,就开始多元化开展新业务,导致新业务没有足够资金培育,又耽误了高周转推动住宅业务上规模的时机。

据协信远创2020年债券半年报显示,其房产销售板块收入为17.23亿元,毛利率11.39%;租赁板块收入为1.43亿元,毛利率87.89%;其他主营1.25亿元,毛利率30.12%;其他收入 0.67亿元,毛利率80.31%。

2020年上半年,协信远创累计实现营收20.57亿元,同比下降46.08%,净利润为-12.58亿元,同比下降795.03%。

除地产以外的业务,虽然又较高的毛利率,但营收占比较低,并没有为协信贡献较多的现金流。从现金流上看,该公司经营活动现金流净额为31.79亿,较上年同期增长26.21%。期末现金及现金等价物余额为19.82亿,较上年同期下降52%。协信远创有息负债达356亿元,其中短期有息借款158.82亿元。

去年1月,协信集团旗下有机蔬菜品牌“多利农庄”还被曝出欠薪、欠贷事件,导致平台陷入瘫痪、员工无法正常工作。

失落

据官网,协信又开始讲新的故事。该公司称,“不动产是基础,金融是桥梁,科技是未来。”以“商业+产业”的经营能力为核心,聚焦于地产及科技金融领域,以及打造科技领域专业核心平台和科技投资集团。

高光时刻,刘爱明、魏开忠、王裕强“三人组”在吴旭协助调查期间顽强地守护了企业。但频繁的企业战略变动等诸多因素,导致了经理人频繁更替,“三人组”均以不同理由离职。此后的2018年初,曹志东离职,年底副总裁、多利农庄总裁高剑青离职;去年2月底,协信地产联席总裁张泽林同样递交辞呈。

2015年,吴旭喊出“双千亿”目标,当年协信携手启迪控股进军产业地产,按照吴旭的设想,协信集团将全面进军产业地产,五年内达到千亿元规模,并寻求新业务上市。然而,过去数年协信经历业务拆分重组、人事频繁更换,距离千亿及上市的目标相去甚远。

早在2011年,协信就提出上市,但先后两次打算赴港IPO都没能如愿。据悉,2012年8月至2013年3月短短半年,协信远创拿地和签约文化旅游用地的投资额高达280亿元,而当时协信2012年的销售额仅为90多亿,如此高负债圈地,被看作收为上市做准备。

吴旭2017年通过旗下企业耗资约10.745亿元,获得狮头股份25.27%股权,从而成为实际控制人,之后,又增持到27.81%。

2018年,协信远创原拟将旗下的优质物业公司天骄股份注入狮头股份,并启动了重大资产重组,但由于狮头股份原实际控制人陈海昌股权纠纷等原因,宣布终止。这注定是条走不通的路,“因为地产业务装不进去,监管部门不会批准”,分析人士认为。

落寞的协信曾迎来两次转折的机会。2016年11月,绿地控股宣布拟通过股权转让及增资的方式收购协信远创40%股权, 交易价格为49.666亿元,当时并列成为协信远创的第一大股东。

宣布收购协信远创之后,绿地毫不掩饰地说出自己的计划:将主业中的部分商业和产业地产运营业务,委托给目标公司进行管理,并继续推动它的证券化进程。这显然并不是一笔简单的财务投资:绿地对协信远创寄予了厚望。而现在,绿地也已经自顾不暇,更重要的是,债务高企的协信变成了烫手山芋。

去年4月,协信再卖身新加坡城市发展,偿债压力巨大叠加疫情,协信成了CDL的重担,其内部也因是否继续投资协信产生分歧。去年年中,协信一年内到期的有息借款158.82亿元。但它的在手现金,却只有19.82亿元。


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