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陈昱含完全接班的第一年:高管出走、业绩预增,中南还有这些老问题没解决

证券之星地产 2021-02-03 12:34:10
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(原标题:陈昱含完全接班的第一年:高管出走、业绩预增,中南还有这些老问题没解决)

近日,有传闻称中南商业总裁、中南置地副总裁韩石离职。随后,有媒体向韩石本人亲自确认了这一点。

韩石是自前中南置地董事长陈凯辞任以来,出走中南的又一位高管。

公开资料显示,韩石在商业地产领域有着丰富的经验,曾先后任职于中粮、龙湖,成功打造和创建“大悦城”购物中心品牌,还孵化了龙湖冠寓。在中南,韩石也推动了“大有境”系列项目的快速落地,加快商业整体战略布局。

不过,与陈凯相同,千亿房企的总裁也难逃离开的命运。与两人不同的是,中南地产董事局主席陈锦石之女、“地产二代”陈昱含,却在一步步走向权力中心:

2020年2月8日,中南在对投资者回复中称中南建设董事兼副总经理、中南置地总裁陈昱含接替陈凯职责;12月7日,中南建设公告将中南商业转让给陈昱含控制的公司;2021年1月7日,江苏中南物业服务有限公司实际控制人发生变更,由陈锦石变更为陈昱含。至此,中南集团董事局主席陈锦石彻底将家业交到了女儿陈昱含手中。

媒体曾盛赞陈昱含是地产二代接班人中,思路最清晰、变革精神最强的一位,那么她真的能驾驶好中南这艘巨轮吗?

盈利短板

中南建设于1月13日发布了业绩预增的公告。根据公告内容,中南预计2020年1-12月归属于上市公司股东的净利润为60-80亿元,同比增长44.12%-92.17%,业绩变动的原因是源自房地产业务结算规模的增加。

但是从更早的2020年12月经营情况公告来看,中南2020年全年累计合同销售金额为2238.3亿元,距离此前制定的2300亿元销售目标仍有2.68%的差距。

更值得关注的是,中南不断下滑的盈利能力,这一点陈昱含曾在中南2020年年会上承认过。根据中南2020年三季报数据,公司销售毛利率为18.33%,同比下滑1.65%;销售净利率为8.86%,同比增长8.86%。

华西证券在研究报告中指出,2020年前三季度,房地产板块的整体销售毛利率为27.49%,销售净利润率为10.38%,中南的表现低于行业内水平。综合历年数据纵向来看,中南的销售毛利率自2016年同期跌破20%后,只有2018年为21.33%,始终处于低位。而这段时间也正是中南销售额实现跨越式增长的阶段。

数据来源:中南建设公告

中南近期在接受媒体采访时,表示公司项目层面利润率低是战略选择的结果。中南解释称公司起点低,净资产积累少,融资难度比其他企业大,所以在项目选择上,公司不追求高价格预期和高利润率,而是更看重项目的周转率。中南希望凭借更好周转率和确定性,实现好的资产回报率。

所以在中南早期的城市布局上,偏向于通过三四线城市、使用高周转战略盘活资金的“打法”迅速扩张,近年来才逐渐偏向一二线落子。中国城市房地产研究院谢逸枫分析称:“随着棚改货币化政策的调整,三四线城市的住房需求已有降温趋势,中南建设的毛利率一直表现不佳也或是受此影响。长远来看,目前多数三四线城市的人口为‘流出’状态,区域房价缺少内在需求的支撑,一旦中南建设出现去化难题,这将直接影响其未来的负债水平。”

另一方面中南近年来也鲜见拿的出手的豪宅作品。中原地产市场分析师卢文曦表示:“一个品牌有比较全的产品线,对品牌日后的升级、开发高端产品是有利的。毕竟高端产品有相对较高的溢价,能对利润形成贡献。但企业要单独开发一些高端产品的话,最好在有富余能力或者说有精力的前提下,现在看来中南在短期内并不是特别擅长、有特别好的精力来做这块,最好有一个比较合适的机会再开发。中南也可以就高端产品先做各方面的储备,或者采用合作的方式,先积累经验也可以。”

值得一提的是,陈昱含曾承诺2018年起连续四年的归属于母公司股东净利润(扣除公允价值计量模式影响),相交2017年的增长幅度分别不低于240%、560%、1060%、1408%,以此估算,2020年中南需要实现70亿元的归母净利润,按照此前发布的业绩预增公告,中南似乎达成了目标。

只不过,在中南的利润构成里,含有的“水分”不少。根据中南2020年半年报数据,截止6月末,中南的利润总额为31.67亿元,其中投资收益高达17.67亿元,占到一半以上。

如果再将17.67亿元投资收益细分,有5.85亿元来自“权益法核算的长期股权投资收益”,还有8.74亿元来自“处置长期股权投资产生的投资收益”,这些收益并非来自主业,既不产生现金流,又难以持续,真实情况恐怕只有中南自己心里才清楚。

图片来源:中南建设2020年半年报

负债超三千亿、频繁担保

另一方面,如同所有房企“掌舵人”一样,陈昱含同样是需要为中南的负债操心。

根据中南2020年三季报数据,公司1-9月总负债攀升至3032.04亿元,有息负债增长到916.72亿元。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债为259.6亿元,在全部有息负债中占比32.14%。

按照“三道红线”的标准来衡量,报告期内公司扣除预收款后的资产负债率为82.51%,现金短债比为1.15倍,净负债率为136%,仍然脚踩两条红线。也就是说,中南未来有息负债年增速不得超过5%。

为了隐藏债务,中南存在明股实债的嫌疑。中南2020年三季报显示,截止9月末,少数股东权益为128.54亿元,同比大增151.19%,占到所有者权益的34.36%;少数股东损益则约为3.78亿元,占到净利润的9.31%,同比增加6.24%。

负债高企的情况下,中南仍在不断为名下子公司提供融资担保。来自证券之星地产的不完全统计,仅2020年12月,中南就陆续为21家公司提供担保,担保金额共计约110.11亿元。

截至2020年12月30日,江苏中南建设集团股份有限公司(简称“公司”)及控股子公司对外担保余额654.3 亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 305.2%。而被担保的公司里,大部分都是亏损的,只有极少数盈利。

数据来源:中南建设公告

公开资料显示,自11月以来,至少9家房企披露对外担保情况。其中,担保余额超过净资产的房企共有5家,中南建设、中交地产和泰禾集团担保余额达到净资产的3倍。

中南如此频繁的担保也受到了投资者的质疑,有投资者提问:“公司一直在做担保贷款,公司会从中获得何种利益?”,中南建设表示,公司提供的担保,都是为子公司或合营、联营公司融资服务的。公司担保金额反映了公司整体的融资规模。由于融资主体都是公司控制、进行财务监管或共同控制的,公司提供担保或按自身权益比例提供担保并不增加公司的风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这两年担保平台频频受到关注,包括投资者、政府监管部门等,因为这也是企业融资负债过多的一种体现,“担保值达到净资产三倍这种规模,需要警惕,说明企业对融资过度依赖”。

毫无疑问,在行业竞争日益激烈的环境下,这位“地产二代”未来还将迎来更多挑战。

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