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中南建设业绩预增背后,这些问题值得关注

来源:国际金融报 2021-01-14 10:47:32
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(原标题:中南建设业绩预增背后,这些问题值得关注)

1月12日晚间,中南建设披露业绩预增公告,预计2020年全年实现归母净利润60亿-80亿元,对比上年同期增长44.12%-92.17%。对于业绩指标大幅上升的原因,中南建设称主要是因为房地产业务结算规模增加。

同日,中南建设另一则公告显示,其控股股东中南城投计划未来一年内,在现有总股份2%以内增持该公司股份,即增持数量不低于3821.7万股,不高于7643.4万股。

受上述两则利好消息刺激,中南建设1月13日以8.01元的价格高开,截至收盘,股价上涨4.68%至8.05元。

未完成销售目标

不可忽略的是,归母净利润大幅增长的中南建设并没有完成其2020年的销售目标。

信息显示,中南建设董事、副总经理陈昱含曾在2020年半年度业绩会上称,中南在未来三年还要继续保持高增长,无论是规模还是盈利方面,要在房企前20强里有领先的增速。

只是,从2020年的“成绩单”来看,要达成上述目标,中南建设还有很长的路要走。

数据显示,中南建设2020年实现合同销售金额2238.3亿元,同比增长14.2%,跨入两千亿阵营。但按其此前制定的2300亿元销售目标来看,中南建设的目标完成率为97.32%,并未达标。

根据亿翰智库监测的38家房企,2020年完成销售目标的房企数量占比达到81.6%。其中,有31.6%的企业目标达成率超过110%,平均目标达成率为106.52%。2000亿-5000亿元规模的房企中,除了中南建设,其他房企皆达成销售目标。其中,绿城中国的达成率最高,为115.69%。

另外,相比往年,中南建设在2020年的业绩增速也并不好看。2018年、2019年,该公司的合同销售金额分别同比增长52%、34%,增速分别是2020年的3.66倍、2.39倍。

盈利能力低于平均水平

如果说增速放缓是行业大趋势,那么常年低于同行业水平的盈利能力则是中南建设不得不承认的“硬伤”。

华西证券研报数据显示,2020年前三季度,房地产板块的整体销售毛利率为27.49%,销售净利润率为10.38%。而中南建设同期的销售毛利率为18.33%、销售净利率为8.86%,二者皆低于业内整体水平。

对于盈利能力偏低的原因,亿翰智库研究总监于小雨称主要有三点,一是高周转战略之下,产品溢价能力较弱;二是中南建设为民营企业,融资成本高;三是向外扩张、优化土储结构的过程中,拿地成本高增。

中南建设发源于江苏,通过布局三四线城市、使用高周转战略盘活资金的“打法”迅速扩张。相较于其他房企,中南建设业绩的增长主要还是以量取胜。为了扩张,该公司在拿地方面毫不手软。

数据显示,中南建设2020年全年拿地金额766.3亿元,同比提升49.5%,权益拿地金额同比提升12.7%。拿地金额/销售金额为34.2%,较2019年提升8.1个百分点,拿地力度明显提升。从权益拿地金额结构来看,三四线和二线占比分别为58%、42%。

负债逐年增长

值得注意的是,为了降低负债,中南建设2020年的拿地权益比例由2019年的72%降至54%,下降较为明显。

截至2020年前三季度,中南建设实际有息负债(含报告期末应付利息)比2019年末增加102亿元。其有息负债绝对规模达到807.8亿元,较2019年的690.6亿元同比增长16.97%。

其中,短期借款和一年内到期的非流动负债为259.6亿元,较2019年的160.3亿元同比增长约61.95%,在全部有息负债中占比为32.14%。

负债总额方面,据东方财富Chocie数据显示,中南建设2020年前三季度的总负债达到3032.04亿元,较2019年同期的2481.39亿元增长22.19%。

以“三道红线”标准来看,截至2020年三季度,该公司扣除预收款之后的资产负债率为82.51%,现金短债比为1.15倍,净负债率为136%。整体情况虽然较2020年初有所好转,但仍然踩线两条。


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