华鸿嘉信李金枢规模与利润徘徊:强制跟投、阿米巴与降速提质

证券之星地产 2021-01-12 15:11:55
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(原标题:华鸿嘉信李金枢规模与利润徘徊:强制跟投、阿米巴与降速提质)

近日,华鸿嘉信一位离职职业经理人向媒体爆料,他在不曾签字,也没有手印和盖章的情况下,突然背负了90万元借债。这一笔诡异的贷款的由来,指向了这家浙系房企的强制跟投制度。

2018年9月,该员工同意跟投阜阳华鸿珑樾府项目,根据投资协议1:3的配资比例,跟投30万本金并通过华鸿嘉信跟投平台舟山嘉仲投资合伙企业以12%的年利率借款90万。症结在于,该员工表示虽然跟投30万本金,但并未同意配资,也没有签字跟投协议。

靠海鲜生意起家的李金枢,在8年之间,把华鸿嘉信曾做到了近460亿,2018年突然转向“提质降速”,销售也迅速下滑,目前他又想冲刺规模,强制跟投、加大投资力度、落地阿米巴,但市场环境与融资环境使小房企再想短期提升已经不是容易的事。

销售倒退,强制跟投

华鸿嘉信的跟投制度已实行了较长时间,2018年,融资副总裁刘鹤民便提出了股权开放和员工跟投制度。在市场向上时,跟投制度起到放大杠杆的作用,迅速扩大规模,也可以提升员工的积极性,但无法面对向下市场周期的风险。有业内人士称,在下行期的市场,强制跟投是反人性的,一旦出现亏损,本金不仅无法收回,还要背负贷款。

该员工向媒体透露,阜阳颍上珑樾府的拿地价格过高,肯定要陷入亏损,当初集团预设的均价8900元/平方米,实际推盘均价少了2100元/平方米,集团和其他区域的高管也有跟投亏本的情况。无独有偶,同为浙系房企的中梁,也曾被曝项目亏损后,跟投员工不仅所有本金收不回来,还倒贴集团钱。

华鸿嘉信起家于浙江温州,长期重仓三四线,在三四线行情不太乐观的情况下,员工跟投积极性不高,甚至出现问题也在情理之中,随着前期跟投项目的陆续入市,或许会有出现更多类似的情况。

即使如此,华鸿嘉信继续加仓浙江,重仓三四线。华鸿嘉信执行总裁龚伟也曾表示,华鸿嘉信一直在三四线城市深耕,未来也会持续深耕模式。“这里面有对时势的把握,也有习惯性的途径依赖,原来做三四线,现在还做三四线。”

2017年,华鸿嘉信将总部搬往杭州,并确立了“深耕浙江,立足华东,面向全国”的发展战略,其版图也拓展至安徽、江苏等地区,但从2020年以来的拿地情况来看,浙江三四线依然是重仓城市。

三四线的降温让华鸿嘉信的规模扩张出现放缓,甚至倒退。华鸿嘉信成立于2012年底,在成立后的2013年,当年合约销售金额不过15亿元。2017年,销售额349亿,4年增长了23倍。但到了2018年,其销售额仅为315.3亿元,2019年为460亿。据克而瑞的数据,2020年,华鸿嘉信的销售额继续下降至288.6亿元。

当然,这其中原因也有公司管理层经营的转向。2018年,华鸿嘉信开始主动放缓增速,提出“适度规模下的有质增长”。李金枢在内部强调“提质增效,效益驱动规模”。但连续下降的销售金额,并不是公司管理层想看到的,毕竟没有销售,利润无从谈起,小规模房企在融资上也吃亏的多。

落地阿米巴,高周转提速

2020年,华鸿嘉信加强了投资力度,中指院数据显示,2020年,华鸿嘉信投资拿地金额共160亿,位于房企拿地金额排行榜的第61名,新增货值428亿。

华鸿嘉信不仅在投资强度上下功夫,2020年8月开启阿米巴经营模式落地辅导。对此,华鸿嘉信相关负责人对媒体表示,集团这些年一直采取制定目标、目标分解、责任分担,这在行业内也是常规做法。

2019年12月,华鸿嘉信引进了鑫苑集团原总裁张立洲,但仅仅过了三个月,2020年3月,张立洲就因为“双方基于对行业未来发展方向理解的不同”而离职。

总裁位置空缺半年后,碧桂园贵州区域原总裁黄士冯正式成为华鸿嘉信新任总裁。碧桂园经营模式的特点是高杠杆、高周转、高激励。

关于华鸿嘉信对引进总裁的要求,李金枢曾公开表示,主要还是看他的背景、业内口碑以及过去任职经历是否和企业相匹配。有着丰富三四线操盘经验的黄士冯似乎恰好符合李金枢的标准,以及华鸿嘉信的需求。

李金枢透露,华鸿嘉信内部的口号是“456”,能做到平均5个半月开盘已经是不错的。2019年华鸿嘉信项目的平均开盘周期为5.5个月。

但目前的市场环境下,中小房企想要通过高周转迅速提升规模可能相对困难。三四线城市棚改红利消退,一二线市场又严格执行限价政策,同时房企的融资端收紧。从整体融资环境上看,监管层近来对于房企融资大有进一步收紧的趋势,去年住建部提出“三道红线”,并根据企业触线情况不同,来控制企业有息负债的增长规模。

根据天眼查显示,华鸿嘉信这几年一直通过质押股权的方式获得融资,而且通常是质押给信托公司,合作公司包括安信信托、浙商金汇信托、上海爱建信托、中建投信托等。李金枢曾在采访中透露,目前华鸿嘉信的融资成本为10个点左右,银行融资成本为5点多。

根据该公司信托产品介绍,2018年,华鸿嘉信合并总资产391亿元,净资产40亿元,资产负债率(不含预收款项)15%;营业收入173亿元,净利润16亿元;截至2019年6月份,华鸿嘉信总资产450亿元,剔除预收账款后的资产负债率为50%。

该公司在负债上处于较低水平,但如果仅追求财务上的安全,市场份额就要被蚕食,销售下滑,如此陷入两难境地。此外,高周转的华鸿嘉信追求的“质量”并不完全可信。

在2019年12月初,华鸿幸福里项目遭遇业主维权,去年6月末,华鸿艺墅被曝出由于房屋质量问题而被业主投诉。


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