黄炽恒继续押注三四线、组织结构调整 海伦堡再提上市

证券之星地产 2020-12-24 15:43:06
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(原标题:黄炽恒继续押注三四线、组织结构调整 海伦堡再提上市)

近日,海伦堡又传出上市计划的消息。去年5月和前年10月,海伦堡曾向港交所提交过两次招股说明书,但均已失效。

今年以来,已有领地集团、大唐地产、港龙、上坤、汇景控股、金辉控股、祥生成功上市,时间似乎来到了资本市场的窗口期,房企赴港IPO热情继续高涨。但也有落寞者,三巽控股、万创国际、奥山控股等中小房企多次递交申请均无法通过,来自广州的老牌房企海伦堡也是其中之一。据悉,海伦堡目前正在推进它的上市计划。

对于该公司招股书两次失效,业内人士分析称,在聆讯过程中,港交所会重点关注房企重组、合规以及持续经营能力等方面的问题。对于海伦堡而言,其合规问题以及高速增长的负债、融资结构饱受争议。

时间来到2020年,这一整年,海伦堡积极扩储,并调整了公司的架构,看得出,该公司依旧在为上市做准备,从最近几笔融资来看,其高企的融资成本又进一步攀升,这对公司的盈利能力带来考验。

三四线拿地,千亿目标难实现

事实上,海伦堡在2015年就被传要上市,公司内部人士回应称,海伦堡内部还无准确消息。当时,分析师表示市场情绪和氛围还比较弱,现在不是中小内房企到香港上市的好时期。从目前的市场对房企IPO的反应来看,海伦堡多年的等待没有等来好时候。

不断调控的楼市以及“三道红线”的出台,让资本市场对以高杠杆著称的房企盈利能力、未来的持续发展平添几分担忧。今年上半年,上市房企市值整体呈现普降的局面,而新上市的房企多数面临破发。

据地产研究机构克尔瑞的数据,海伦堡2016年的销售金额为185.7亿元,2017年为351.1亿元,2018年为440.6亿元,2019年销售532.5亿元。2016年至2018年,公司实现营收分别为142.27亿元、143.56亿元及175.18亿元,毛利率分别为18.5%、23%及26.4%。

海伦堡于1998年在广东省开始开展业务,与碧桂园等粤系房企成立于同一时期,多年过去了,海伦堡虽然近几年发展迅速,但销售仍然维持在几百亿上下的规模。2014年,创始人黄炽恒对外宣称“不看好房地产行业,未来受多种因素制约,行业已进入困难阶段”。或许与房地产开发,赚幸苦钱相比,黄炽恒对投资更感兴趣。

2009年,黄炽恒与兄弟黄楚欣建仓上海莱士,2010年,血制品行业景气上升,上海莱士因此取得不错的发展,股票飙升150%。2014年,黄炽恒又豪掷亿元申购新宝股份1000万股,该公司上市首日涨45.24%。

2016年,海伦堡地产主业开始发力,确定了三年冲刺千亿的业绩目标。希望通过产融结合、多轮并进的方式,快速扩张规模。但该公司显然错过了房地产行业发展的黄金时代,近几年政策上“住房不炒”,融资也不断收紧,据房地产研究机构中指研究院的数据,海伦堡今年前十一个月全口径销售额为712亿,离千亿目标相差甚远。

为上市做准备,黄炽恒正积极扩充土储,截至2020年6月30日,海伦堡在全国拥有近200个处于不同开发阶段的项目,土地储备面积约2962万平方米。2020年以来,该公司继续在土地市场动作不断,在金华、重庆、佛山、惠州等地频频出手,并首入贵阳。

从地区分布来看,海伦堡的主战场在三四线城市,以及二线城市的偏远地区。据海伦堡的招股书,其土储主要位于三四线城市。珠三角地区土储占总储备的40%,其中惠州所占比例最高,占总土储的13.4%,其次为中山,占比为8.9%。

2020年,房地产市场延续了从2018年以来的局势,一二线城市的房价不断上涨,万人排队抢房已经成为了常规现象,而三四线城市的房价则不断下跌。棚改政策红利淡去,三四线迅速沉寂,重仓的海伦堡毫无疑问面临去化压力。要知道,在发展初期海伦堡走的是高端路线。

组织架构调整,融资成本或进一步上升

随着海伦堡在销售规模的扩大,2016-2018年,海伦堡净负债率持续走高,分别为69.4%、83.4%和133.7%;其未偿还的借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元和283.08亿元,而同期公司拥有现金及现金等价物分别为24.69亿元、45.96亿元和47.78亿元,存在一定的偿债压力。

另一方面,海伦堡的融资成本正稳步上升,2016年至2018年的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%。

2020年1月海伦堡增发2.5亿美元高级无抵押债券,利率为12.25%; 2019年10月15日,海伦堡有一笔规模为3亿美元债券在新加坡证券交易所上市,利率高达12.875%;2019年1月,海伦堡全资子公司发行非公开定向债务融资工具,本金总额2500万元,年利率高达13.2%。

从融资渠道来看,海伦堡较为依赖资管及信托融资。2016-2018年,海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元以及21.86亿元;而信托及资管融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。截至2019年2月28日,海伦堡信托资管融资未偿还总额已经达到177.96亿元,占当期借款总额的58.6%。

据招股书,海伦堡的融资渠道包括,中诚信托、东方资产、华融资产、万向信托等多家信托及资产管理公司,这些平台的融资利率在7.125%至13%不等,其中多数利率超过10%。

今年,海伦堡正尝试发行ABS及公司债券。11月10日,深交所信息披露显示, “中山证券-海伦堡第一期资产支持专项计划”债券的项目状态更新为“已回复交易所意见”;12月23日,广东海伦堡地产集团有限公司宣布面向专业投资者公开发行公司债券,债券类别为小公募,金额为18亿元。

另一个值得担忧的是,海伦堡虽然在2015年以来盈利能力有所提升,但又不稳定,净利率下滑。2015年,该公司利润为8.44亿元,2016年增至29亿元,2017年则又降至19.7亿。2016至2018年间,海伦堡的毛利率分别为18.5%、23%及26.4%;但受到投资物业公平值减少的影响,海伦堡的净利率近三年分别为20.4%、13.8%及12.9%。

据招股书,海伦堡还身披多个不合规事件,包括10家项目公司在取得所需的许可证前就已开始兴建若干项目,另有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证,及有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证。

6月,媒体报道称,海伦堡进行了相关组织架构的重新调整,新设立昆明、广佛、中珠江3个区域公司。据悉,这次调整海伦堡由原来的“集团-区域-城市”管理模式变为侧重“集团-区域-片区”的发展管理模式。

招股书两度失效,海伦堡登录资本市场显得格外困难,押注三四线、融资成本上升、净利润率下滑,海伦堡的长期发展如何,还是一个问号。


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