规模融资,高调拿地 建发逆势扩张之路能否走得稳当?

证券之星地产 2020-11-19 10:20:46
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(原标题:规模融资,高调拿地 建发逆势扩张之路能否走得稳当?)

厦门走出的房企中,建发房产今年势头“凶猛”。

根据中指院最新发布的拿地榜单,截至10月末,建发拿地金额为510亿元,排名16;拿地面积为481万平方米,排名29。

2019年1-10月,建发拿地金额为256亿元,排名30;拿地面积为377万平方米,排名39。

对比去年,建发显然在拿地上花了大手笔。同时,在克而瑞新发布的销售排行榜上,建发1-10月全口径金额为872.2亿元,同比增加约77.24%,排名也从56上升到33。

在业绩上,算上供应链业务,截至9月末,建发股份(600153 SH)实现营业收入2643.34亿元,同比增长25.66%;实现归属于上市公司股东的净利润28.14亿元,同比增长54.18%。

在媒体口中,建发是一家低调的“准千亿”房企——2019年,建发共实现合约销售额995.01亿元,距千亿俱乐部仅有一步之遥。但建发越来越高调,业绩突飞猛进之时,负债也随之走高。

偏爱地王

公开资料显示,建发近年来加速揽储,尤其自去年末,建发更是拿下几幅地王。

4月2日,建发以46.82亿元的总价竞得四川成都锦江区131亩地块,成交楼面价1.98万元/平方米,刷新当时成都楼面价记录,溢价率26.92%,是当之无愧的“地王”。

7月22日,建发经过207轮的激烈角逐,以12.01亿元的总价在安徽蚌埠竞得蚌挂(2020)23号地块,成交楼面价5400.28元/平方米,溢价率56.87%,成功打破当地居住用地总价记录。

10月22日,在经过超10小时的竞价、960轮争夺后,建发以35.24亿元的总价、55.24%的溢价率拿下江苏淮安生态新城的沁春路南侧221地块,成交楼面价高达9321元/平方米,新地王诞生。

而在更早以前,在自己的大本营厦门,建发为了抢地还出动了“小号”。

根据媒体报道,2019年12月24日,厦门恒融晨地产以75.25亿元摘得枋湖2019P05地块,成交楼面价4.31万元/平方米,溢价率23.2%,成为厦门新总价地王。据了解,恒融晨为建发旗下做一级整理的壳公司。

地王项目拿得光鲜,放在手里却是“烫手山芋”,业内甚至有说法,地王“拍不了难受三天,拍了难受三年”。

以建发拿下的上海宝山地王为例,2016年8月17日,建发联合体以总价67.9亿元摘得宝山顾村N12-1101单元06-01地块,楼板价为53727元/平方米,溢价率115%。该地块出让不仅有诸多限制,且定名为“央玺”后由于调控政策限价,入市周期漫长,去化承压。

上海中原地产市场分析师卢文曦曾在接受媒体采访时表示:“这种项目基本都是要亏的,2016年的决策没有做对,现在只能慢慢买单。”他指出,房企项目是滚动开发的,央玺项目出现亏损无可避免,就要吃一堑长一智,通过其他项目慢慢回本。

负债压力

建发偏爱地王、激进揽储,对资金的渴求程度不难想到。

来自建发股份半年报的数据,截至2020年6月末,公司经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额持续为负,分别约为-229.07亿元和-104.56亿元,筹资活动产生的现金流量净额同比大增164.31%,约为258.54亿元。

报告的解释分别为“由于报告期房地产业务规模扩大,支付地价款和工程款金额增加“和”房地产业务支付合作项目资金往来款较上年同期增加所致”及“报告期融资规模较上年同期增加所致”。

具体来看,融资方面,公司的长期借款增长33.53%,约为443.87亿元;长期应付款增长434.18%至52.54亿元,均来自房地产业务需求。

财务费用也从2019年前三季度的0.47亿元增长到1.42亿元。光是利息一项,建发就付出去约2.34亿元。

由于建发股份披露中含有供应链业务,暂无法知晓房产业务负债全貌,不过11月9日,“19建房”债券公告:建发房地产集团年内累计新增借款超去年末净资产40%,令人震惊。

从建发房产子公司建发国际(01908 HK)的表现中也可窥知一二。根据建发国际2020年半年报数据,截至今年6月末,公司负债总额为1212亿元,同比增长25%;其中一年内偿还债务约为26.85亿元,长期债务约为502.75亿元,银行及手头现金约为99.29亿元,足够覆盖。

但报告期内公司录得净负债约为442.49亿元,净负债率为247.29%,剔除预收款后的资产负债率为79.24%,触及两道监管红线。

建发国际还陷入了“增收不增利“的窘境。来自半年报数据,2020年1-6月公司实现营收28.54亿元,同比增长123.32%,但毛利率下滑18.73%至21.89%。

对此,中报解释称毛利率下降的主要原因是于本期内个别交房结转收入的项目毛利率水平较去年同期交房结转收入的项目低所致。

高周转之殇

建发一心冲规模的同时,同样也没有逃过高周转魔咒。

根据建发股份2018年年报,建发房产从拿地到开盘的周期缩短1个月;联发集团推进“集团——区域——事业部”的三级组织管控模式,项目从拿地到开盘的周期缩短1个月; 货值管理已精细化到“点”、“线”、“面”;产品标准化正式启程,并在8个项目实现顺利落地。

2019年,建发在漳州和龙岩的项目就先后出现死亡事故,前后不到半年时间,被住房和城乡建设部通报。

根据福建省住房和城乡建设厅曝光的消息,2019年3月29日上午7时30分左右,在建发富力•玺院B标段公共门厅及电梯轿厢工程项目发生一起高坠事故,造成1人死亡。

图片来源:福建省住房和城乡建设厅网站

同年7月7日,建发•央著1-15#楼及地下室、配电室、物业门卫(不含桩基)项目发生一起物体打击事故,造成1人死亡。

除了安全事故以外,建发旗下南宁联发君澜项目因无许可违法排放污水被监管处以罚款40万元。

2019年6月,建发位于合肥的地王项目建发雍龙府在车位解筹日被曝出车库漏水、墙体发霉。愤怒的一期业主在交房之后就开启了维权之路,控诉项目精装减配——消防通道都是大白墙+水泥地、精断桥铝变铝合金,房屋设计存在问题等。

顶棚发霉 图片来源:业主提供

当前,在监管加强、融资趋紧的背景下,房地产开发商们想要赚钱已经是越发难了。而与别的企业不同的是,有国企建发集团作为支撑,建发房产在融资方面不用过于发愁。

但建发也应保持合理的节奏,不能一味求“快”,否则跃过千亿门槛之后,会有更多麻烦等待解决。

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