商业“掉队”、住宅发展缓慢,降负债压力下央企大悦城的突围困境

证券之星地产 2020-11-16 16:01:24
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(原标题:商业“掉队”、住宅发展缓慢,降负债压力下央企大悦城的突围困境)

疫情对购物中心产生了整体性影响,拥有商业地产的房企经历了不同程度的收入下滑、利润大跌、租金负增长。

然而,与其他房企相比,央企大悦城距离“缓过劲来”恐怕还需要一段时间。

根据大悦城最新披露的2020年三季报,截至9月末,公司营收约为178.04亿元,同比下滑20.30%;归母净利润约为7.60亿元,同比下滑67.65%。

不仅如此,在投资物业方面,超过半数的商场平均租金单价同比出现下滑;酒店经营方面,三家酒店的平均出租率也不太乐观。

但相比半年报,大悦城前三季度业绩已有所改观。尤其是经营活动产生的现金流量净额,同比大增147.48%,为61.98亿元。

在中期业绩会上,大悦城控股董事长、大悦城地产董事会主席周政曾表示:“今年疫情给我们敲了警钟,公司经营业绩下滑,带给公司今后的思考是,业务结算上的增长连续性出现问题,未来大悦城将会强化规划,预算规划将由一年增加到3年甚至5年,从而保持业绩稳定增长。”

商业掉队

大悦城也是商业地产赛道的“头号玩家”之一。作为宁高宁在中粮集团时期主导的品牌,第一所大悦城——北京西单大悦城自2018年,即开业后的第一年就实现盈利,更是在随后8年每年达到25%的超高投资收益率。

北京西单大悦城因此也给了中粮信心。2010年,中粮对外宣布未来2-3年内,其将在全国布局至少10家大悦城门店;5-10年内,中粮集团会在国内大中型城市开设20家大悦城。到了2011年,这个数字进一步上升为30家。

2015年,中粮系地产品牌开始整合,中粮置地控股更名为大悦城地产。2019年,中粮地产重组完成后,大悦城地产已成为公司控股子公司,中粮地产也正式更名为大悦城控股。

大悦城”从一个品牌一跃成为中粮旗下唯一地产业务平台。

但大悦城“开局惊艳”,发展速度却很是缓慢。根据大悦城2020年半年报内容,6月末,公司已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目,另有天津、昆明、长沙、鞍山四个城市的大悦城为输出管理,还有8个大悦城在建造中,3个大悦城春风里2个祥云小镇在建及拟建。

同样截至2020年半年报报告期末,华润拥有已开业万象城/万象天地/万象汇42个,储备项目50个,另有管理输出购物中心项目28个;龙湖旗下开业的购物中心为40家,管理层在中期业绩会上透露今年下半年将新开业8个商场,明年新开业10个商场;新城则在全国范围内布局139座吾悦广场,开业运营的吾悦广场累计达到63座。

可见,同行都已经在“造MALL”运动中遥遥领先,大悦城显然在扩张战略上过于保守了,从大悦城已有物业的开业时间上来看,一年才开1~2家。

数据来源:公开资料

大悦城也认识到自己需要更“快”一点。2017年大悦城推出第二产品线“大悦春风里”后,2018年正在筹备中的4座大悦春风里面市了,预计在2020-2022年间纷纷开业。而从今年12月起,大悦春风里将陆续在北京大兴、北京丰台及苏州三地陆续开门迎客。

周政曾表示:“今后将以每年三到五个新项目的速度增长,力争在2020年布局30个商业项目。” 据了解,未来三年,大悦城将有15个项目落地,大悦城控股将迎来商业新项目集中爆发阶段。

千亿目标与负债压力

大悦城同样有住宅业务板块。在2019年4月重组后的品牌发布会上,大悦城曾提出“预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米,持有型项目及销售型项目都将超过50个,冲击千亿阵营。”

但从大悦城历年来财报来看,公司近年来才开始加速,2016-2019年签约金额分别为199.62亿元、261.59亿元、398.64亿元、710.82亿元。

截至今年6月末,大悦城全口径签约面积为118.45万平方米,较上年微涨约5.7%;全口径签约金额为298.86亿元,较上年增长约17.67%。

然而“提速”要求之下,大悦城难免乱了“节奏”。

今年9月4日,济南市住房和城乡建设局通报,济南大悦城产业发展有限公司开发的王舍人片区A-1地块建设项目,在1#-5#楼楼座形象进度未达到济南市预售形象进度标准的情况下,房地产开发企业提供虚假材料骗取《商品房预售许可证》并对外销售。对此,济南市住建局经研究决定,责令济南大悦城产业发展有限公司立即停止销售行为,限期整改,并将其违规行为移交市城管执法部门进行处罚。

至于拿地方面,大悦城加速揽储。重组前还是中粮地产的大悦城每年拿地数量最多不超过7宗,最少一年甚至为零,如此缓慢的拿地节奏几乎抑制了其规模的扩张。

到了2017年,中粮地产全年新增 23 个项目,计容建筑面积合计 349.58 万平方米,新开拓4个城市。2019年,大悦城又拓展了7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米。

“发展”重任之下,大悦城对资金也有着更多渴求。2019年年末,大悦城控股以6.73元/股的价格向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司等两名发行对象非公开发行股份360443001股,募集配套资金24.26亿元。公司公告称用于标的公司中粮·置地广场项目、杭州大悦城购物中心项目的建设。

今年4月9日,大悦城发布公告显示,截至2020年3月31日,公司累计新增借款金额约100.21亿元,占2019年末净资产比例为23.56%,同比上升3.13%;期末借款余额约为791.37亿元。

大悦城的负债也不可避免地出现了上升。截至6月末,大悦城的有息负债规模为796.84亿元,同比增长15.17%,其中短期有息负债占比为23.23%。

虽然公司现金短债比为1.91,满足管理层强调的“现金为王”,但剔除预收款后的资产负债率为73.57%,净负债率为105%,均触及监管红线。

再者,尽管大悦城未披露详细的财务支出及当期资本化利息,报告期内销售毛利率为44.92%,同比下滑4.59%;销售净利率为7.91%,同比下滑8.44%。

而到了今年三季度,大悦城投资收益为-7.27亿元,同比下滑197.32%;资产减值损失进一步扩大到-2.10亿元,报告分别解释为“是由于去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益,本期无此投资收益所致”和“本期存货跌价准备计提金额较上年同期增加所致”。

不过,值得注意的是,截至今年9月末,大悦城应收帐款由去年末的3.23亿元激增至5.23亿元,增幅达到62.13%,报告解释为是“本期受疫情影响,商户租金暂缓延迟缴纳,持有物业应收租金增加所致”。疫情期间,大悦城履行社会责任,对旗下商业项目入驻商户减免租金、费用,减低经营压力,与商户共渡难关。

不知这部分租金到位后,大悦城的业绩是否会有更好的表现呢?


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