东原地产破碎的50强梦与控股股东金融往事

证券之星地产 2020-11-06 18:53:01
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(原标题:东原地产破碎的50强梦与控股股东金融往事)

“小而美”的东原地产今年动作频频。

9月,东原地产(以下简称“东原”)以一场“开发者”大会成功吸引业界的目光,首度发布“原Store”的社区生态闭环概念;近期,有消息称,东原物业的母公司重庆东原澄方实业有限公司股东频繁变更以及增资,或是在做上市前的股权梳理和重组。

“我在内部更喜欢用排名来衡量增长,现在我们的位置是50强,下一个目标是30强,可能只有到了20强,才是东原真正安全的、可以持续存在和自由发展的一个状态。”东原集团董事长罗韶颖2018年在接受媒体采访时表示。

不过,罗韶颖的这句“豪言壮语”成了日后记者们行文最喜欢引用的话,50强的位置没坐多久,东原在克而瑞2019年房企销售排行榜的名次就跌到了第62名。

增长乏力

东原成立于2004年,母公司为迪马股份(以下简称“迪马”),迪马的实控人为是罗韶颖的哥哥罗韶宇。

迪马除了造车以外也有房地产业务,为了整合公司房地产业务股权架构,提高公司权益比例,增加盈利能力,2014年迪马收购东原,将其并入麾下。

如果单从对母公司迪马股份的贡献来看,东原的表现无疑是优异的:自从借重组并入迪马股份后,东原所代表的房地产业务营收逐渐从2014年的63.22亿元提升至2019年的182.14亿元,在母公司的营收占比也逐渐从2014年86.34%上升到2019年的93.96%。迪马的业绩也因此逐渐向好。

不过,东原近年来的成绩也有起伏。根据财报数据,公司2017年营收为86.75亿元,同比下滑约34.79%,2018年营收又提升40.17%至121.6亿元,2019年则再度增长到182.15亿元。根据迪马股份2020年半年报,公司房地产及物业服务营收仅为36.40亿元,同比下滑19.43%。值得玩味的是,三季报中,这项数据就没有继续披露了。

东原又是否陷入增长乏力的困境?财报显示,2019年公司房地产业务毛利率为28.57%,同比下降0.46%,2020年上半年近一步下降至21%。而在最能体现房企真正实力的权益销售额上,2019年,东原地产权益销售额为328.5亿元,同比下滑22.32%,全口径销售额则为540.1亿元,比2018年“顶峰时刻”还要减少8.6亿元。

数据来源:迪马股份财报

数据来源:克而瑞

同为渝系房企,队伍中的佼佼者还有金科、龙湖。只是在2015年,东原销售额为128亿元,金科也仅有293亿元,龙湖也刚刚超过542亿元。五年过去,金科和龙湖都早已跨过千亿门槛,一个跃居前20强,一个稳坐前10强,东原好不容进了50强又掉了出去。

传统的房地产业务还没出挑,东原地产在发展过程中又盯上了新的赛道,比如打造社区活动空间“原聚场”,让业主之间建立互动和交流。据了解,为了进一步发掘客户价值,东原还在2019年6月进行了一场组织架构和人事调整,成立了集团客户创新中心。

不过在迪马的营收中,并没有见到什么新业务,房地产仍是大头,想要将社区运营、客户中心转化为业绩仍有难度。而东原当时还将营销管理中心总经理何既君调任为客户创新中心总经理,不过她在调令下发之后已经离职,可见“创新”之路并不是一帆风顺。

激进拿地

除了销售,对房企来说更为重要的是拿地。虽然房企拿地多少会有些激进,有些地块东原拿得溢价率惊人。

根据公开资料,早在2014年11月,东原就以15.57亿元的总价、105.11%的溢价率摘得浦东新区惠南镇东城区A11-3住宅地,引人侧目;2016年,东原以183.97%的溢价率,竞得杭州余杭区未来科技城项目;同年4月,东原在苏州以18.79亿元的总价、284.03%的溢价率拿下相城黄桥地块;8月,东原又携手碧桂园,以101%的溢价率竞得上海青浦朱家角地块……

在东原的年报中,曾以不同说法多次提到“逐步扩大华中、华东等毛利率较高的城市占比”,但令人奇怪的是,想要毛利率提高,东原反而在竞逐高价地块。

有分析师表示,高地价预示着后期开发入市时间会被拉长,房企正常拿地、开发、销售周转模式遭遇挑战。

虽然无法从东原的财务状况得到求证,但由于前者已占迪马营收、成本逾90%,从迪马的财务报表中可知晓一二。

根据迪马2020年三季报,存货增加26.08%至540.24亿元,公司短期借款增长122.55%至44.69亿元,财务费用增长47.04%至1.33亿元。对此,迪马给出的解释分别为本期新获取项目、取得借款增加和利息费用化金额增加所致。

高成本的融资吞噬了利润,报告期内,迪马少数股东损益增长189.45%至0.88亿元,归母净利润缩水42.33%至3.28亿元,财报给出的原因是并表合作项目交付结转利润增加及去年同期交付结转项目毛利率偏高,利润贡献更多所致。

更重要的是,如果按照“三道红线”的标准来衡量,迪马2020年半年报中剔除预收款后的资产负债率为74%,现金短债比为0.51倍,触及“两道红线”。按照“四档管理”规则,两项指标未达标,未来有息负债规模年增速不得超过5%。

规模尚未实现,又有更重要的降负债任务,留给东原的时间真的不多了。

金融往事

事实上,提起东原,还绕不过它背后的控股公司重庆东银控股集团有限公司。1998年,东银由罗韶宇联手江苏江动集团组建。罗韶宇本来靠做防弹运钞车起家,但他的目光远不止于此,自东银成立以来,东银的触角伸及多个板块,最终在煤炭开采上受到重挫。

2017年11月,东银债务危机爆发,据媒体报道,约有30多家银行及其他金融机构涉及与东银的债务问题,其中渤海银行等七家主要银行就涉及了上百亿贷款。

尽管迪马第一时间表态不受东银债务危机的影响,上市公司与大股东之间的资金往来保持独立,但股价仍然暴跌。

这场危机最终由重庆市政府出面协调解决,召集相关部门、金融单位负责人和东银控股集团负责人召开了专题协调会,形成一致意见,将共同努力帮助东银控股集团化解危机,把债务问题带来的影响降低到可控范围。

途中东银甚至还请动华融资产来救场,债务重组进入实质阶段。不过,随着华融董事长赖小民的落马,这场“驰援”后续没有更多消息了。好在2019年初,东银的债务问题终于可以告一段落,罗韶宇也能松口气了。

值得注意的是,早期东原借助资本市场获得了不少的资金支援,但在东银系陷入危机之时,长期坚持汽车和地产业务的迪马撑起了大半边天,东银掌控的智慧农业因业绩亏损股权被质押,带上了ST的帽子,东银国际则成为仙股。

而东原地产又是迪马股份的主心骨。因此对于东原来说,除了自身的发展外,肩上的担子并不轻。

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