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业绩、现金流忧虑下华夏幸福连踩“三道红线” 王文学的转折点何时到?

证券之星地产 2020-11-03 10:29:07
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(原标题:业绩、现金流忧虑下华夏幸福连踩“三道红线”王文学的转折点何时到?)

10月29日,华夏幸福发布了三季报,截至前三季度,该公司实现营业收入567.34亿元,同比下降11.79%,归属上市公司股东净利润72.8亿元,同比下降25.3%。公司所属的房地产开发行业已披露三季报的平均营业收入增长率为14.59%,平均净利润增长率为-8.68%。

这是一份并不能让人满意的成绩单。具体到业务层面,今年前三季度,公司产业园区结算收入额为261.05亿元,同比增长37.06%;房地产开发签约销售额309.19亿元,同比下降60.64%;其他业务(物业及酒店等)销售额为30.61亿元,同比增长0.59%。很明显,房地产开发销售拖累了整体业绩。

在2019年度业绩会上,华夏幸福董秘林成红称,销售额下滑的原因主要归于2017-2018年孔雀城取地相对不足,从而影响了2019年的销售,甚至部分也反映到了2020年第一季度的销售数据的情况。

其土储不足缘起2018年前后,环京房地产市场的降温,当时,华夏幸福回款受到影响,经营现金流迅速转负,杠杆过高、负债压力大,吴中兵曾表示,2018年因为环京政策影响,存在投资不足的情况。

平安的入股,让华夏幸福过了资金危机,土地投资预算自然也充裕起来。只是,产城模式前期投入大,回报周期长,其经营性现金流继续为负,短债比下降,短期偿债压力大。“三道红线”融资新规的出台,则又成为横亘在面前的难题,华夏幸福经营“转折点”的到来时刻显得遥遥无期。

应收账款增加,经营现金流继续为负

华夏幸福的商业模式在所有地产公司里算独一无二的存在,其主业产业新城采用PPP模式,与政府合作建设。在合作期间,政府不花钱、不担保、不融资、不兜底、不负债,合作区域范围内所有投入都由社会资本负责。在项目前期的开发阶段,需垫付开发费用,待产业新城的房地产开发业务开始销售才能产生资金回流。产业新城模式也被认为回报周期太长,这在公司的应收账款中得到了体现。2011年至2018年,华夏幸福应收账款分别为3.06亿元、14.11亿元、17.44亿元、51.37亿元、71.77亿元、95.01亿元、189.1亿元和344.38亿元;对应收账款增速分别为993%、361%、24%、195%、40%、32%、99%和82%,复合增长率为96%。

截至2019年12月31日和2020年6月30日,华夏幸福应收账款余额分别为479.3亿元和535.51亿元,分别同比增加36.10%和31.52%。自2017年历史遗留下的“应收账款”问题悬而未决。

与之相对应的是,该公司的经营现金流自2017年以来就持续为负。其中2017年至2019年,夏幸福经营活动现金流净额分别为-162.28亿、-74.28亿、-318.19亿,今年前三季度,则分别为-125.12亿、-185.40亿及-250.73亿。

目前,华夏幸福仍然处于积极扩储阶段,经营现金流何时转正转正仍然是个未知数。圄于产业新城业务现金回流过慢,华夏幸福正寻找新的增长点,吴向东加盟以来,该公司积极拓展商业地产项目。仅今年上半年,公司获取 4 个商办综合体项目,并中标 1 个项目代建服务,锁定 1 个城市更新项目的前期服务商。不过,商业地产项目仍然没有为公司的现金流做出贡献。三季报显示,前三季度商业地产及相关业务经营性活动产生的现金流净额为-109.96亿元,其中取地支出102.03亿元。

商业地产及相关业务回款同样需要时日,房地产开发业务销售的萎缩,叠加产业运营结算收入的长周期,导致华夏幸福经营性现金流的持续流出。华夏幸福现金流周转不开的一大症结即:回款过慢。

购地与融资大跃进

2018年,遭遇资金链危机的华夏幸福大幅降低了经营性支出,其中,拍地支出下降25%,土地整理支出下降40%,这一年,华夏幸福在购地金额、新增土储面积两方面均录得近四年以来的最低值。2019年,华夏幸福开始加大拿地力度,但相对于同等规模房企,土储依然较少。在2019年年度业绩会上,林成红介绍,截至2019年12月31日,华夏幸福总土地储备1058万平方米,其中孔雀城886万平方米。

今年以来,该公司正全面地储备土地。三季度报告显示,2020年前三季度,公司土地支出198.5亿元,同比增加近25亿元,规划计容建筑面积比2019年年末增加110.6万平方米。

持续的大手笔拿地,让近一两年的业绩值得我们期待,不过,据相关媒体统计,华夏幸福拿地楼面地价不断攀升,2018的拿地楼面价为2423 元,2019年升为3403元,2020年前五个月则为4528.26元。高价地会不会对公司的利润产生不利影响,这个问题是不容忽视的。

硬币总有正反面,积极拿地储备了口粮,但也进一步推高了华夏幸福的负债规模。今年上半年,华夏幸福的短期债务达到873.39亿元,长期债务达1152.21亿元,总债务规模相较于去年同期增长14%。在净负债率方面,今年上半年达到191.85%的水平,同时,其现金短债比处于0.47的较低水平,有明显短期偿债压力。

据三季报,公司资产负债率82.1%,同比下降1.8个百分点,即使剔除合同负债及预收款后,仍然高于监管红线。可以说,华夏幸福财务数据连踩“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”。

2020年对于华夏幸福而言是关键一年,是华夏平安三年对赌即将到期的一年。业绩的重要性,可想而知,今年以来,该公司通过多种方式融资在债务上“以新换旧”,补充项目运营资金,以及扩充土储规模。

在华夏幸福所有融资方式中,永续债占了非常大的比例,因其利息跳升条款,被认为可能进一步蚕食利润,但从以往的经历来看,华夏幸福多会选择提前赎回。这样看来,国内债券市场“资金不足”,利率逐渐攀升环境下,永续债不失为一种较好的选择,只是,如果一旦华夏幸福短期偿债出现压力,则可能变为“毒药”。

截止到三季度末,华夏幸福归属上市公司股东净利润72.8亿元。按照此前与平安资管的业绩对赌协议,其2020年度归母净利润需要达到171亿,否则其母公司华夏控股将对平安进行现金补偿,留给华夏幸福的时间已经不多了。

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