负债万亿仍积极扩储,“三道红线”下的绿地何去何从?

证券之星地产 2020-10-29 10:57:47
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现金为王?

(原标题:负债万亿仍积极扩储,“三道红线”下的绿地何去何从?)

28日下午,一篇则题为《绿地,请付款!》的文章挂在了网易房产成都频道的显眼位置,文章发布不到两小时很快遭到了删除。


图片来源:网易app截图

文章显示,成都智取文化传播有限公司委托律师事务所,向绿地集团西南事业部公开催讨广告款,拖欠半年有余。但据消息人士称,该文发出后,委托人已经收到了部分款项。

欠钱不还与激进拿地

事实上,这已经不是绿地第一次因为欠款闹得人尽皆知。

2019年9月,一则中建三局集团有限公司向绿地集团发出的“工程联系函”在网上流传,函件称武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款,已经全面停工。

虽然绿地此后和中建三局同时就此事进行了辟谣,但搜索执行信息公开网,绿地多家子公司被列为执行人。网络上也有更多关于绿地拖欠合同款、农民工薪资的消息。


图片来源:中国执行信息公开网截图


图片来源:人民网领导留言板截图

而值得注意的是,绿地一边欠着钱,一边还在土地市场上大手笔揽储。

根据财报数据,2020年前三季度,绿地累计获取项目77个,新增货值2780亿元,权益土地面积1053万平方米,权益计容面积2196万平方米,权益土地款731亿元,总地价813亿元。

考虑疫情的影响,与绿地近年来的表现相比较,绿地虽然拿地规模有所减少,但与往期水平相比并没有差太多,“真金白银”反而掏得更多了。


数据来源:绿地财报

分季度来看,绿地也恢复了以往的拿地节奏。特别是在第三季度绿地以逾164亿元的总价摘得武汉黄陂临空经济区7幅核心地块后,权益土地面积大幅增加。在2020年中指研究院公布的房企拿地排行榜上,绿地连续三个季度都未跌出前10强。

至于布局方面,绿地的策略也从“聚焦重点城市、重点区域”到强调“紧紧围绕长三角等重点区域,以及省会等核心城市”。

绿地还购买了更多高价地块。证券之星地产查阅中指研究院统计的数据,绿地在2019年前三季度获取地块的最高溢价率为26.12%,但2020年前三季度溢价率超过30%(含30%)的就有4块,最高可达41.41%。

这样做的后果之一,就是截至2020年9月末,绿地经营活动产生的现金流量净额同比下滑45.17%,投资活动产生的现金流量净额持续为负,筹资活动产生的现金流量净额下滑约27.79%。

绿地因此也在三季报中坦诚,经营活动产生的现金流量净额的减少是因为土地及工程款支付同比增加。而随着投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额同时缩水,绿地的现金及现金等价物增加净额扩大至-91.48亿元。


数据来源:绿地三季报

还是那个问题,积极揽储,绿地的实力支撑得起“野心”吗?

根据绿地控股披露的数据,前三季度公司累计实现营业收入3209亿元,同比增长9%;实现利润总额228亿元,同比增长2.5%;实现归母净利润120亿元,同比增长1.9%。

为了加速回血,绿地也是很“拼命”了。根据三季报披露的数据,截至2020年9月末,绿地实现合同销售金额849亿元,同比增长27%;实现合同销售面积729万平方米,同比增长16%。前三季度累计实现合同销售金额2179亿元,合同销售面积1760万平方米,回款1974亿元,回款率91%。

不过,过于注重速度的后果,也容易滋生乱象。近期,济南市市中区市场监督管理局就对绿地国际城项目开发商,济南泉景文卓置业有限公司虚假宣传一案进行处罚。

据了解,在经营过程中,该公司以网站、微信公众号、微信公众号程序链接、印刷品广告等形式,宣传绿地国际城项目有“千亩”的建设规模、周边有实验(初中)或者育英(中学)学校规划、配备三级甲等医院、周边有“M5”轻轨线经过,引发消费者误解,最终被依法处以200万元罚款。


图片来源:济南市市中区市场监督管理局网站截图

降负债任务能否完成?

然而,悬在绿地头上的又一把“利剑”,是降负债的任务。按照“三道红线”的标准,绿地处于“红档”,均有触及。

根据企业公告,仅在第三季度内,绿地分别于2020年7月22日完成了2023年到期的票面利率为6.125%的4亿美元债和2025年年到期的票面利率为7.25%的2.5亿美元债的发行,又于10月21日完成了2022年到期的票面利率为6.75%的2.5亿美元债的发行。同时,绿地还采用向大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)借款、股份质押、ABS的方式进行多元化融资。

所以在三季报中,绿地的利息费用也从约36.63亿元上升到约40.43亿元。截至今年9月底,绿地短期借款为299.47亿元,一年内到期的非流动负债为117.46亿元,长期借款1806.76亿元,应付债券为400.1亿元,负债合计仍逾万亿,资产负债率为88.62%。

根据绿地官方微信,绿地已于报告期内优化资产负债结构,长短债比例进一步优化;长期负债比例增加至7成,较年初显著提升。

绿地做出的大动作是将广州绿地全部股权售出给绿地香港。10月12日,绿地香港公告称,将从母公司绿地控股收购广州绿地房地产开发有限公司(以下简称广州绿地)全部股权,总代价72.6亿元,其中包括36.4亿元股权转让价以及36.2亿元净负债,将由绿地香港使用其内部资源支付。交割后,广州绿地将成为绿地香港的全资子公司。

一位绿地方面负责人在接受媒体采访时表示:“财务方面肯定进一步优化了,但不是目的。“对绿地来说,旗下公司就像是左右手,72亿元也只是对绿地香港来说的对价,“一手资产变资金,一手资金变资产,总的并没大变。”

绿地早在2010年就布局进入大湾区,广东事业部随之成立,但绿地在湾区的发展一直差强人意;绿地香港近年来的发展也进入“瓶颈期”,根据此前公布的半年度业绩,销售收入同比下滑48.17%,目标完成率不足三成。

凭借此次交易,绿地香港将获得包括广州绿地主体公司、46间子公司、3间共同控制实体及6个分支机构的所有权,此次收购也将为绿地香港带来超700万平方米土地储备,填补其在大湾区的布局缺陷。而交割后,绿地集团在大湾区发展战略将会更加清晰、聚焦,也使得长期以来同业竞争问题得到解决。

不知绿地是否如官方微信所说的,真的有加强“现金流管理”?在狠抓拿地销售的同时又能否完成降负债的任务,平安着陆?今年又会交出一份怎样的成绩单呢?

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