头部房企平均目标完成率不足70%,投融资仍然“压力山大”

证券之星地产 2020-10-26 14:45:45
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(原标题:头部房企平均目标完成率不足70%,投融资仍然“压力山大”)

距离2020年结束还有不到70天,房企销售进入最后冲刺时刻,年初承诺的销售目标完成了多少?

根据公开资料和房企主动披露的2020年前三季度业绩,除去没有公布目标的碧桂园、万科地产、保利发展等五家房企,前三十强里,房企目标完成率平均约为68.61%,过半数超过了平均值。

数据来源:公开资料、业绩公告、克而瑞

其中有三家完成率在80%以上,分别是中国恒大、中国金茂、滨江集团,实现全年目标毫无压力;有八家在70%以上(含70%),如华润置地、招商蛇口、龙湖集团等,目标达成还需努力。

而另有11家房企完成率在60%-70%之间,如融创中国、中海地产、旭辉集团等,这些房企都要加把劲了;还有3家完成率不足60%,如绿地控股、绿城中国、富力地产,不知“掉队者”们年终时刻又会如何收场?

推盘心切

据中原地产统计30家上市房企的业绩显示,今年9月,30家房企的销售额达到6096亿元,同比上涨19%。今年1-9月,30家房企累计销售41454亿元,同比上涨8.8%。

由于受到疫情的冲击,房企整体销售和供货节奏后移,遇上了“金九银十”消费季,于是使出了“浑身解数”促销“放量”。

如恒大继8月打出78折后,9月619盘低至7折;万科上海区域推出“十全九美购房节”,只需9.9元购久久券,购房立减9999元(税前);华润置地推出“中秋国庆购房节”,全国6大区70+城市200+项目钜惠;碧桂园广清区携手阿里“天猫好房“9月17日晚8-12点推出”碧淘好房节“直播夜活动,直播狂派好礼9.9元锁定底价房源……

图片来源:克而瑞

“9月销售热度提升主要是‘三道红线’ 高压下房企借助传统的‘金九’销售旺季采取降价跑量的策略,加速去化,降负债并冲刺全年业绩。从单月数据来看,‘金九’房企降价促销效果明显。10月仍是传统营销旺季,预计企业促销手段延续,全国商品房销售面积增速同比有望进入正值。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉证券之星地产。

上海易居房地产研究院最新发布的《全国百城住宅库存报告》也显示,9月100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,成交量为5228万平方米,呈现“供大于求”的态势。综合历史数据,新增供应已创下近10年月度新高。

而在整体市场见好的局势下,头部房企们的业绩也得到了较快修复、增长。

来自中指研究院的数据,前8月销售额在500亿元—1000亿元的房企共有26家,销售额均值为655.2亿元,同比增长5.5%,超过全国平均涨幅;销售额在200亿元—500亿元的房企共有34家,销售额均值为319亿元,同比增长6.4%,也高于全国平均水平。

增收又增利?

“薄利多销”之下,房企的业绩真的有那么好看吗?据中房网的报道,截至10月20日晚,A股共有49家上市房企发布2020年前三季度业绩预告,仅14家预喜,其中扭亏6家,预增8家。而在发布2020年三季报的6家房企中,其中3家前三季度归母净利润同比下滑。

而前30强中,已发布三季度业绩或预告的有中海地产、中南建设、招商蛇口。

根据财报,截至2020年9月末,中海经营业务收入为1183亿元,同比上升12.1%,经营溢利为388.2亿元,同比上升1.9%。中南建设发布业绩预告称,2020年1-9月归母净利润同比增长53.6%-66.2%,报告显示是房地产业务结算规模增加所致。相较之下,招商蛇口前三季度归母净利润同比下滑54.84%-58.77%,盈利21-23亿元。

虽然无法知道头部房企前三季度盈利全貌,但从拿地规模上来看,中指院研究报告显示,1-9月房企拿地强度同比微增,碧桂园、恒大等50家代表房企拿地销售比均值为38%,较上年同期微升0.4个百分点。分阵营来看,前10强房企规模持续领先,但拿地强度保守,拿地销售比同比下降4.5%至31.2%;TOP11-20和TOP21-30阵营企业对规模的适度增长仍存在需求,部分企业拿地意愿较为积极。其中,TOP11-20房企拿地销售比同比增长5.3个百分点至49.2%,为各阵营最高;TOP21-30房企拿地销售比涨幅最高,同比增长6.6个百分点至42%。

图片来源:中指研究院

盈利状况欠佳又要维持拿地,更考验房企的是,如何融资输血。受到融资新规的影响,房企融资规模降至低位。根据同策研究院提供的数据,9月份40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元,环比下滑51.4%。

业界普遍认为,未来房企在融资方面会普遍谨慎,更不敢盲目。“未来较长一段时间内,都会是(规模收缩)。”明源地产研究院存量地产首席研究员在接受媒体采访时表示。

完成目标的房企尚且可以喘口气,离目标差的远的房企就该“挠头”了。如果按照2018年提出的5000亿目标计算,绿地截至2020年9月末完成率仅有41%;按照4000亿元目标来计算,仅仅才达到目标的一半。

按照绿地2020年半年报披露的数据,不仅“三道红线”均触及、“二次混改”无人接手、拖欠农民工工资、摩天大楼停工难产……从跌落房企第一的位置开始,绿地一直深陷发展窘境。

而绿城不算上代建部分,2020年1-9月销售额仅有1139亿元,完成2500亿元目标的46%;算上代建部分,绿城2020年前9月销售额为1607亿元,距离完成目标还有35.7%。

绿城董事局主席张亚东曾在中期业绩会上表示会100%达到全年目标,形势好的话甚至会有一定超额。但也需要看到的是,“高周转”下的规模扩张,往往会伴随负债攀升,绿城中国亦无例外。更糟糕的是,伴随着绿城节奏的加快,项目也屡屡被爆出质量问题。那个宋卫平时代将质量放在首位的绿城已经随着宋卫平的离开远去了。

而深陷债务泥潭的富力2020年1-9月销售金额只有866.3亿元,完成目标的57%。全面踩中“三道红线”的富力为了降负债,从2018年开始就有意识地减少拿地。2020年上半年,富力权益拿地金额更是同比下降了66%至60亿元。

克而瑞地产研究中心指出,四季度,一方面房企进入业绩冲刺季,市场供货加速提升,将带动成交增加。另一方面,行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善,叠加房企融资新规试行,将倒逼房企加快提升运营管控效率。这也意味着,四季度房地产行业分化格局将加剧,推动集中度加快提升。

强者恒强,随着房地产行业格局加速洗牌,目标完成率不足六成的企业必须“快马加鞭”,才能保证自己的地位不被赶超。


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