失效后火速再递表 招股书更替里的中国文旅上市心思

（原标题：失效后火速再递表 招股书更替里的中国文旅上市心思）

中国文旅集团有限公司(以下简称“中国文旅”)招股书失效6天后，于10月23日再次向港交所递交了招股书。据了解，企业递交上市招股书后，有效期为半年，否则就会失效，而中国文旅首次递交招股书为今年4月17日，迄今已超过半年。

“招股书失效的原因或是多方面的，不排除交易所或证监会审核比较慢，也有可能是公司提供的资料比较慢，或公司在上市过程中遇到障碍等。”汇生国际融资总裁黄立冲表示。

从中国文旅新版招股书更新及补充的资料来看，其首次递交招股书失效的原因，或更多在于早前提交资料不够完善。而招股书失效仅6天便二度递表，进一步印证了该公司迫切的上市意愿。

补充今年核心数据

在新版招股书中，中国文旅对部分核心数据做了更新，并增加了今年部分关键财务数据。

新版招股书显示，于2020年9月30日，中国文旅土地储备总建筑面积约为150万平方米。而前一版招股书显示，公司土地储备总建筑面积约为160万平方米。

伴随土地储备面积数据的更新，于2020年9月30日，中国文旅可供出售或持作营运或持作投资及出租的物业、发展中的物业、持作未来发展或持作投资的物业占比数据也随之变动。具体为：可供出售或持作营运或持作投资及出租的物业、持作未来发展或持作投资的物业占比由之前的5.2%、69.6%，分别降至4.9%、66.9%，而发展中物业由之前的25.3%增至28.2%。

同时，新版招股书补充了2020年前5个月的收益、毛利、毛利率、负债及现金流数据，并单独增设了主要财务比例栏，补充了2020年前5个月的除利息及税项前纯利率、纯利率(净亏损率)、股本回报率、利息覆盖率、流动比率、速动比率、资产负债比率等。

数据显示，2020年前5个月，中国文旅总收益为5221万元，其中销售度假物业的收益为2053万元，文化旅游业务的收益为3167万元；毛利为2036万元，毛利率为39%。

截至2020年5月31日，中国文旅的资产总额为18.2亿元，负债总额为16.2亿元。于2020年5月31日及2020年9月30日，分别录得流动债净额约9020万元及4710万元。截至2020年5月31日，期初现金及现金等价物为4.89亿元；流动比率、速动比率分别为0.9、0.3。

值得一提的是，以全部流动资产作为偿付流动负债的基础，所计算的指标是流动比率。速动比率以扣除变现能力较差的存货和不能变现的待摊费用作为偿付流动负债的基础，弥补了流动比率的不足。而中国文旅补充该数据，也反映监管方面对其最新财务状况的关注。

此外，新版招股书透露，2017年、2018年分别录得公司拥有人应占累计亏损约5960万元及1530万元。亏损原因之一是往绩记录期间前华侨公馆一期公寓及洋房按低于成本的价格出售。

物业估值超45亿

除核心数据外，中国文旅于新版招股书中，还增加了包括往绩记录期间的收购记录、物业估值及与奥园集团的关系等信息，材料内容较之前更加全面。

招股书透露，为取得对爱必侬泉林度假村营运的控制权以补充其度假物业发展业务，其于2018年5月完成收购广东泉林的全部股权，总代价为3275万元。于2018年6月以总代价260万元，收购众览国旅合共65.0%权益。

同时，中国文旅新版招股书中首次披露了物业估值。招股书显示，仲量联行估值师已对其于2020年9月30日的物业权益进行估值，并认为其物业于该日期的总价值约为45.819亿元。对比同行来看，中国文旅目前的估值并不低。

“估值并不等同于最终的市值，往往会有所打折。”对于中国文旅的估值，相关投行人士表示。

事实上，中国文旅首次提交招股书时，就有分析指出，疫情之下，递交上市申请，其估值不可避免的会受影响，但不排除报审到相关节点的可能。如若其资金需求不甚强烈，其可以适时延迟上市时机，等待更合适的估值；若资金需求较强烈，则不排除自降估值的可能。

但从此次其招股书失效便快速提交新版招股书的动作来看，其上市意愿强烈。最终其估值是否能如愿，还得看后续市场是否买账。

除估值外，新版招股书首次单独另设了与奥园集团关系一栏，详细描述了其与奥园集团的关系，及彼此业务的依赖程度。

“中国奥园是其前投资者之一，也是其主要股东。我们有两位董事为中国奥园的前任董事或现任雇员。我们的执行董事兼主席林先生曾于2009年9月至2012年5月期间担任中国奥园的执行董事。我们的非执行董事阮永曦先生是中国奥园的集团总裁助理兼集团战略投资中心主任，并非中国奥园董事会的董事。”

新版招股书披露，截至2019年12月31日止两个年度及截至2020年5月31日止5个月，奥园集团是中国文旅最大的客户，分别占其总收入的约4.5%、5.6%及5.2%，也是其供应商之一。