耿建明的难题 荣盛发展短债占比较高、经营净现金转负与“现金饥渴”

证券之星地产 2020-10-10 14:20:24
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(原标题:耿建明的难题 荣盛发展短债占比较高、经营净现金转负与“现金饥渴”)

融资、质押股权、线上业绩会遭业主维权、拟拆分物业上市,今年以来,荣盛发展动作不断,亦有不少风波。

近日,荣盛发展公告称,控股股东持有的公司4620万股股份质押被质押。数据显示,截至2020年9月10日,荣盛控股及其一致行动人所持公司股份累计质押约14.24亿股,占其所持股份比例52.54%,占公司总股本比例32.75%。

8月12日,该公司称,控股股东荣盛控股合计质押股份1.73亿股,用于置换存量贷款、偿还债务。

频繁质押股权背后,是荣盛发展中短期债务、有息债务占比高,借贷规模不断攀升,经营现金流量不足。即使面对短期债务、市场环境等复杂因素,荣盛发展对土储扩充的渴求依旧强烈。数据显示,2019年,荣盛发展花了约300亿买地,仅今年上半年,该公司新增土地45宗,规划建筑面积467.43万平方米。

短债占比高、现金流量净额持续为负

荣盛发展2007年就成功登陆深圳证券交易所,但销售突破千亿仅是2018年的事,最主要原因是其在环京地区发展,偏安一隅,加之2016年,环京区域城市相继吹起了限购号角,尤其是作为荣盛发展大本营及土储占比最大城市之一河北廊坊,出台了“廊九条”。

也正是在这一年,荣盛发展提出“3+X”战略,即以地产为主,大健康、大金融为两翼,以互联网等新兴产业为辅助。同时,开始在全国疯狂“补仓”,2016年末,其业务已经伸展到15个省、2个直辖市、1个自治区的30 个城市。

2016年至2018年,荣盛发展规模迅速膨胀,合同销售金额达到512.24亿元、679.30亿元、1015.63亿元,同比增长分别为65.77%、32.61%、49.51%。但此后,增速放缓明显,2019年合同销售额1154亿元,同比增长13.58%。受疫情影响,2020上半年,该公司合约销售额482.25亿,同比增长仅3.54%,其归母净利润29.46亿元,同比仅增长0.04%。

我们可以清晰的看到,荣盛发展的净负债率一直处于高位,2015年至2017年,净负债率高达111%、125.2%及124%,在2018年,其净负债率大幅下降至88%。净负债率的较大改善,部分得益于2018年拿地步伐放缓,公司有息负债规模大幅下降28%,由2017年的155亿下降至2018年的111亿。

半年报显示,荣盛发展有息负债总额较去年年末增长7.31%至707.86亿元,净负债率上升13.98个百分点至93.68%,杠杆率在连续两年降低后又呈回升态势。

去年5月,荣盛收到深交所对其2018年年报的问询函,涉及短期债务规模、短期和长期偿债能力、现金流量状况、毛利率、资产权利受限等多个敏感问题。

荣盛发展短期债务占比高、经营现金流净额持续为负、有息负债规模大等问题,由来已久。2016-2018年,荣盛发展总有息债务分别为516.65亿元、742.62亿元和668.89亿元,其中短期有息债务分别为200.86亿元、257.64亿元和312.63亿元。也就是说,荣盛发展短期有息债务占比分别为38.88%、34.69%和46.74%。

截至上半年末,公司融资余额707.86亿元,较2019年底的659.62增加了7.3%。其中,1年之内到期的债务合计330.84亿元,占比高达46.7%。

值得注意的是,今年上半年,荣盛发展短期债务合计超过330亿元,而公司账面资金只有286.75亿元,较2019年的303.56亿元减少了近17亿元,货币资金难以覆盖短债。

此外,该公司经营性现金流净额并不乐观,自2010年起,连年为负数,直至2017年才在波动中稍稍扭转了势头,不过,今年上半年,其经营现金流净额继续录得负数,为-39.01亿元。

荣盛发展融资成本有走高的迹象。其中,7月24日,发行10亿元中票,发行利率7.22%;7月20日,发行2.5亿美元高级无抵押定息债券,利率则达到9%。

二代与多元化局

自2016年提出“3+X”战略以来,荣盛的多元化产业也在如火如荼的进行,主要涵盖地产、康旅、产业园、金融和物业及其他业务版块,然而其多元化业务并未打开局面。

5月10日,荣盛发展宣布拟分拆荣万家生活服务股份有限公司赴港上市,荣盛发展在公告中披露,截至2019年末,荣万家合并报表口径资产总额约17.11亿元;负债总额约13.25亿元,净资产约3.86亿元;2019 年,荣万家营收约12.99亿元,利润总额约1.35亿元,净利润约1.01亿元。虽在管面积不算小,达到4840万平方米,但利润微薄,且依赖母公司

其母公司所提供的物业管理服务所得收入分别约为4.37亿元、5.36亿元及6.79亿元,分别占同期的物业管理服务所得收入的100.0%、99.9%及99.8%。

荣盛发展还拟定了《荣万家生活服务股份有限公司股权激励管理办法》。根据该办法,董事长耿建明先生直系亲属耿建富、肖天驰拟作为激励对象参与荣万家股权激励计划。

荣万家除了母公司荣盛发展持股83.52%,荣万家的另两位股东分别是河北中鸿凯盛投资股份有限公司和睿享商务,各自持股8.8%和8.42%。

从公开资料可以看到,中鸿凯盛和荣盛发展有诸多关联。中鸿凯盛成立于2015年底,第一大股东及实际控制人是荣盛发展董事长耿建明的女儿耿凡超。

中鸿凯盛持有荣盛发展旗下互联网 金融公司四众互联10%股份、产业园公司荣盛兴城15%股份、大健康公司荣盛康旅15%股份等。

耿凡超直接拥有实际控制权的公司约有11家,涉及领域包括康养、金融、创投、建材等多行业,覆盖了荣盛发展业务的各个方面。

在产业地产方面,公司产业园项目在2016年至2018年产业园收入分别是15亿元、15.7亿元和33.6亿元。根据半年报,上半年荣盛发展产业园区荣盛兴城收入为20.3 亿元,期内,荣盛兴城为公司净利贡献3.11亿元。

在康旅方面,荣盛康旅已经进入河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水县等区域。不过,财报显示,这一业务应营收仅为3.79 亿元。

金融方面,相对于2015及2016年,荣盛发展的脚步明显放缓。半年报显示,荣盛发展对辽宁振兴银行股权投资金额为4.6亿元,期内按权益法下确认的投资损益为约1.5亿元。

中冀投资方面,上半年,荣盛发展完成股权投资项目 12 个,投资布局一系列上市公司定增项目,获得较大幅度账面浮盈;投资项目京源环保、江航装备完成科创板上市。


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