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“牵手”平安失败背后:招商蛇口业绩滑坡,项目维权不断

证券之星地产 2020-09-18 10:18:02
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(原标题:“牵手”平安失败背后:招商蛇口业绩滑坡,项目维权不断)

9月14日,招商蛇口发布公告称,经公司与平安资管友好协商,双方同意终止平安资管认购公司非公开发行股份事宜。

事情缘起5月份,招商蛇口打算引入战略投资者平安资管、平安人寿,为购买南油集团24%现金部分定增募集配套资金。

其中平安资管接受平安人寿委托,以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行股份,发行价格为16.58元/股。

市场分析“牵手”没成功的原因,首先是招商蛇口不断下行的股价,如果再下跌一点,“平安系”可以直接在二级市场买到,无须借渠道定增。再者,房企融资“口子”依然收紧,定增融资“解禁”遥遥无期。最后,招商蛇口业绩基本面并不太好。

净利大跌逾80%

据招商蛇口半年报公布的数据,截至2020年6月末,招商蛇口营业收入约为243.2亿元,同比增长45.74%;归属于上市公司股东净利润约为9.13亿元,同比下滑81.35%;经营活动产生的现金流量净额约为-29.91亿元,同比下滑-149.32%。

图片来源:招商蛇口2020年半年报

对于利润“缩水”的原因,招商蛇口解释为房地产项目受限价等调控政策的影响,利润受到抑制;同时,疫情也拖累了部分房地产项目结转,导致利润下滑。

此外,公司在疫情中,对租赁物业采取了减免租等措施,也使得园区业务利润下降明显。以及,上半年同期公司采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元也须考虑在内。

但是,疫情冲击之下,招商蛇口并没有放弃规模。2020年1-6月,公司实现签约销售面积497.3万平方米,同比减少3.48%;实现签约销售金额1107.13亿元,同比增加9.41%,跻身行业前10。

若按照2500亿元的年度目标来算,今年前8个月,招商蛇口累计实现签约销售金额1603.75亿元,同比增加15.72%,已完成64.15%。

拿地方面,为补充城市深耕所需货值,招商蛇口上半年加大收储力度。通过招拍挂、收购等方式,公司新增土地面积252.86万平方米,总计容建面660.09万平方米,总地价635亿元,权益地价405.57亿元。

招商蛇口甚至不惜高价拿地。6月15日,江苏徐州出让一宗住宅地块,经过过5个多小时、796轮竞价,最终,招商蛇口以24.11亿元的代价将地块收入囊中,溢价率超过138%。

7月3日,在与7家房企激战3小时、叫价184轮后,重新上架的上海虹口区被“围标”地块由招商蛇口收入囊中。该地块成交价44.04亿元,溢价率28.4%,楼面价8.1万元/平方米,刷新了上海虹口宅地的最高楼面单价纪录。招商蛇口也终于在上海市中心落下一子。

所以对于经营活动产生的现金流量净额的骤减,招商蛇口也直接说明是因为报告期内公司房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额所致。

但逆势扩张的结果势必会引起债务上升。根据半年报披露的数据,招商蛇口上半年总负债约为4456.78亿元,同比上升15.6%;资产负债率为66.73%,同比增加3.54%。公司短期借款约286.24亿元,一年内到期的非流动负债约为378.98亿元,货币资金约为648.34亿元,尚不能覆盖短期债务,存在一定的偿债压力。

因此招商蛇口也踩了“三道红线”中的一条,现金短债比0.97。

所以在报告期内,招商蛇口也积极利用多元化渠道进行融资。公司先后发行了五期超短期融资券,发行金额合计66.5亿元,利率最低为2.20%;完成了2020年度第一期中期票据发行,合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。

虽然招商蛇口上半年综合资金成本仅为4.78%,但公司筹资活动产生的现金流量净额较去年同期下降145.27%至-56.49亿元,但财务费用也从7.52亿元上升到13.33亿元。

图片来源:招商蛇口2020年半年报

为了近一步缓解现金流压力,根据公开消息,9月13日,招商蛇口旗下招商广州拟将其开发的位于广州市番禺区东环街东艺路139 号7-12栋(含地下室)办公楼及酒店整体出售给仁和养投,交易金额为人民币5.27亿元。

9月15日,招商局蛇口拟出让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权及明华(蛇口)海员服务公司100%股权。

值得注意的是,近年来,通过“卖子”获得收益,对于招商蛇口来讲,已是家常便饭。据不完全统计,招商蛇口在2018-2019年,共计出售了18处资产。

今年以来,招商蛇口曾多次降价转让旗下子公司沈阳金道汇通房地产,还通过增资的形式出让了长沙、西安、佛山和嘉兴4处项目股权。

出售资产也为招商蛇口带了不错的收益。招商蛇口半年报显示,今年上半年公司投资收益约5.21亿元,较去年同期下降了88.16%。但据据ZAKER统计,2016-2019年期间,招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元,净利润中的占比分别达到43.87%、22.99%、42.97%、39.17%,收益总计达到238.92亿元。

维权不断

招商蛇口加速狂奔的同时,旗下项目亦是维权频频。除了央视3·15晚会上被点名的杭州春秋华庭外,招商蛇口多项目陷入“质量门”风波。

招商蛇口近年来房屋质量问题 数据来源:网络 

2018年12月,有媒体爆料位于上海宝山的招商中环华府精装房变“拆烂污”:抽油烟机漏气、厨房水槽没上胶、壁布“摇身”变壁纸、随意增加地面车位……

让业主颇为无奈的是,房屋预售合同上写明:限定验房时限仅为2天,但面对这样的情况,短短2天时间显然无法解决上述问题。合同法也明确规定,合同制定方在合同中排除自方主要义务的条款是无效的,招商蛇口上海公司相关负责人随后表示会积极整改。

2019年4月,有网友投诉,位于江苏吴江的招商雍雅苑存在严重的质量问题。据他的描述,招商雍雅苑宣传的精装房,其实是毛坯+委托装修,精装水平并无验收合格的文件。且楼房电梯下坠、困人事故频频发生,地暖安装也未按国家标准水平,导致有业主家使用后出现地板发黑的状况。

图片来源:网络

网友还发现有水质发黄、外墙脱落、飘窗底部变形等多种问题。而同样在苏州,位处相城的招商依云华苑、高新区的招商文翰华苑也出现了墙体开裂的情况。

2020年1月,合肥招商双盘爆出维权。招商雍华府业主投诉楼盘擅改规划、虚假宣传、预留空调外机机位不够、洋房安全通道凹凸不平、汽车坡道侵占绿地、虚构夜光跑道……再者,小区房屋虽然是“精装修”,品质也堪忧,业主质疑买的究竟是“成就系”还是“陈旧系”?

图片来源:网络

图片来源:网络

此外,招商公园1872部分区域也存在质量问题,业主群诉后已与开发商形成初步协商方案,后期还在进一步沟通。

而最近,位于上海的青浦招商虹桥公馆还没交付,一期业主就开始了漫漫维权之路。据业主们反映,因为十分关心建造的进度和质量,曾多次和开发商代表表达希望安排业主开放日,让有经验的业主代表对内部施工质量进行监督。但开发商的态度则是无视业主诉求,一直拖延。

招商虹桥公馆1期业主维权 图片来源:网络

如今,外立面施工已接近尾声,不少业主在小区外围勘察时发现多栋楼体都出现了起鼓、渗水,甚至疑似保温层泄漏,影响房屋长期安全性。除此以外,小区北面最后一排房屋直贴围栏、大门锐角直“怼”阳台,面对业主的维权,开发商进行了阻拦,阻止业主进入售楼处。

12号楼外墙鼓包 图片来源:网络

“疑似”保温层泄漏 图片来源:网络

当业主表示要求开发商出具质量检验报告,或者由业主聘请第三方监理,但都遭到了对方的拒绝,声称“开发商没有告知业主具体情况的义务”,还表示届时交房会严格按照“先签字、再验房”,交房通知送达即视为收房。

不准业主进入 图片来源:网络

随后警察介入,帮助业主请青浦区住建委解决问题。

很多购房者选择招商蛇口是因为相信央企的品牌,但当前四处维权的现状显然让购房者无法放心后续入市楼盘的品质。希望招商蛇口在重视规模与速度的同时也能将楼盘质量重视起来,这样才能坐稳头部房企的位置无后顾之忧。


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