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佳兆业多元化布局 千亿目标坚定不动摇

证券之星地产 2020-09-14 13:59:29
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佳兆业集团2020年上半年表现可圈可点。

半年报显示,截至2020年6月30日,集团实现累计合约销售权益金额约360.32亿元,同比增长3.9%;总收益为222.96亿元,同比增长10.9%;毛利为75.39亿元,同比增长12.4%;毛利率增加0.4个百分点至33.8%。

然而值得注意的是,除了物业,佳兆业探索“多元化”的表现不及预期,上半年依然通过子公司举牌深天地A,地产主业也存在着过度依赖融资“输血”的问题。

亏了还要买

根据2020年中期业绩报告,佳兆业健康实现营收7617万港元,下滑35.89%,归属股东净亏损605万港元;佳云科技上半年实现归属股东净利397.8万元,同比减少78.15%;南太地产虽然营收同比增长11.4%,录得净亏损378.4万美元。

佳兆业健康由美加医学更名而来,佳云科技前身则为明家联合,两者分别代表佳兆业对大健康、互联网营销的布局;收购南太地产则是对土地储备的扩容。自从经历了“锁盘门”,佳兆业“多路出击”,寄希望于多元化业务帮助公司分散风险、拓展融资渠道,以将公司规模和营收带入一个新阶段。

也正因此,在佳兆业的集团官网上,主营业务被分成了16个板块:从综合开发到国际教育,可谓五花八门。

佳兆业主营业务 数据来源:佳兆业官网 证券之星地产绘制

如果说佳兆业做多元化业务只是“玩玩”,也不尽然,至少从人事变动上来佳兆业是认真的。2019年2月,佳兆业集团董事局主席郭英成取代前佳兆业高管罗军,亲自出任佳兆业健康董事会主席,辞任后又引入前金地总裁张华纲接棒。

2020年4月,郭英成长子郭晓群携老将李海鸣任佳兆业执行董事,前佳兆业高管瓮昊、郑毅离职。

按理说,上阵父子兵,郭英成都亲自下场,两者的业绩应该一路向好。但佳兆业健康除了2017年净利润为正外,2019年、2018年、2016年、2015年均为亏损,营收增长乏力,经营活动产生的现金流量净额连续两年为负。

图片来源:雪球

佳云科技则从2011年7月上市后,第二年业绩便开始下滑,好不容易从2015年逐步翻身,2018年又遭遇巨亏。

数据来源:佳云科技年报

在购买双林生物时,佳兆业也同浙民投闹得“一地鸡毛”。11月29日早间,在距离浙民投对ST生化要约收购截至日期仅剩5个工作日的当口,佳兆业发布公告称,拟以21.87亿元收购ST生化18.57%股权,每股收购成本约为43.14元,较浙民投要约收购价36元/股溢价19.83%。

佳兆业与浙民投等多方针对双林生物的控制权曾展开了激烈争斗,甚至一度因抢夺公章而报警抓 人。最终浙民投成功拿下双林生物控制权,佳兆业只能屈居二股东位置。

而2020年上半年,佳兆业又把目光再次投向深天地A,“商品混凝土第一股”。7月22日晚间,深天地公告称,佳兆业集团全资子公司捷信物流通过深交所以集中竞价的方式增持公司股份至5%,成为公司持股5%以上股东。

捷信物流背后是佳兆业,对于增持原因,捷信物流解释为是基于自身投资计划安排和对上市公司投资价值的分析从而进行的一项投资行为,增持资金来源为自有资金。

巧的是,捷信物流在进入佳兆业的三年中,早不举牌晚不举牌,偏偏在7月15日深天地A半年度业绩预告亏损一周后举牌。消息一出,深天地A股价7月23日早间集中竞价阶段一度冲到涨停。

受益于房地产市场红利,深天地A近年来营收稳步增长。有分析人士认为,佳兆业作为其下游产业,选择在此时举牌,也是出于房地产业务的需要,不排除佳兆业在为以后打通上游产业链作准备。

不知深天地A未来是否会有不同的表现。

境外融资忙

多元化业务亏损,主体佳兆业也不乐观,频频通过融资“输血”。仅2020年上半年,公司发行4笔美元优先票据,总额为15亿美元,票面利率分别为10.5%、9.95%、6.75%、7.875%,报告期后又发行2笔美元优先票据,总额为7亿美元,票面利率分别为9.75%和11.25%,高于同业。

光是利息,佳兆业半年就付出了约58.68亿元,同比增长约13.28%。

而偏爱境外融资的后果是融资成本走高。据半年报披露,佳兆业融资成本净额由2019年同期约3.54亿元,增加至2020年6月30日止约10.65亿元,增幅高达201.1%。

其中主要原因是境外发债人民币兑美元贬值,汇兑亏损上升所致。并且,佳兆业并无外币对冲政策,半年报中只写到管理层会在有需要时考虑对冲重大外币风险。

尽管疯狂融资,佳兆业没有短期偿债风险。报告期内,公司借款总额约为1216.59亿元,其中约315.77亿元需要一年内偿还。而公司拥有现金及银行存款约404.74亿,扣除55.62亿元的受限资金,足够覆盖。

但佳兆业的负债仍然不容乐观。根据公司2020年中报及Wind数据,佳兆业剔除预收款后的资产负债率为74.61%,净负债率为130%,现金短债比1.28,“三条红线”中踩了两条。

“2020年,我们的净负债率计划在年底降到120%,这个目标跟之前没有改变。”在8月27日的中期业绩会上,佳兆业高级顾问谭礼宁表示:一方面,佳兆业将在适合的时候做出回购;另一方面,将适当以长债换短债,同时拓展新的融资渠道。

据公告,佳兆业已于7月2日悉数赎回利率为7.25%,2020年到期的优先票据,说明公司已有所动作。

千亿压力

一面努力降负债,另一面是业绩压力。自“锁盘门”复生后,2017年3月27日佳兆业在联交所正式复牌交易。复牌伊始,佳兆业就对外提出了用二至三年时间冲刺千亿的目标。

如今,是佳兆业实现千亿目标的最后一年。根据披露的数据,截至2020年8月末,佳兆业总合约销售约为549.27亿元,总合约建筑面积约为329.59万平方米,千亿目标仅完成55%。在接下来的五个月中,销售压力无疑是巨大的。

但管理层也在中期业绩会上表示,将加快供货推货。佳兆业下半年整体可售资源约1200亿元,可售面积约660万平方米,保持正常去化即可达成千亿目标。

佳兆业在半年报中还提及,仍有面积庞大的旧改项目尚未纳入公司土地储备,这些项目绝大部分位于深圳、广州等核心大湾区内城市。公司上半年也成功转化了5个项目,这些项目提供了总计超过81.1万平方米的建筑面积,约270亿元的可售资源。有的旧改项目还是当地的成交冠军。

不过,借旧改发财的是佳兆业,说旧改难做的也是佳兆业。在2018年业绩会上,郭英成曾经表示,每个(旧改)项目发展周期都是五六年左右的时间,钱投进去全部都是负债,旧改项目也不能评估,所以负债相对比较高。

再者,在政策不明朗情况下,社会变化情况下,旧改是很难的。

也许经过20年经验累积,佳兆业已经成功修炼出一套“独门秘籍”来面对。但由于依赖旧改,从区域分布上来看,佳兆业过于偏重大湾区城市。根据半年报数据,上半年公司在珠三角销售份额接近60%,预期未来销售和结转收入的上行很大程度上还会依赖大湾区。

在政策红利的刺激之下,大湾区部分城市楼市向好。以深圳为例,官方数据也显示,2020年上半年深圳一二手房网签成交6.07万套,同比上升24.34%。整个上半年二手房成交均价为65435元/平方米,环比上涨5%,同比上涨8%。

政策风险同样可见。继7月15日深圳发布“最严调控”后,又多次跟进,包括发布深汕合作区限购政策、学习“新加坡模式”、建立婚姻信息查询机制等,在规范市场的同时,也不可避免地给房企销售带来影响。

4月6日,佳兆业发布公告称,郭晓群和李海鸣正式进入董事会,出任执行董事。郭英成在回复接班人的问题时表示,“目前我孩子的兴趣是搞科技,我是搞砖头,目前没有接班的考虑。”

如今郭晓群已经正式进入佳兆业核心管理层。在面对降负债重任和完成千亿目标上,父子齐心协力,下半年能交出令人满意的成绩单吗?

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