地产融资“三道红线”之后:央企过关,行业“黑马”们集体过冬

证券之星地产 2020-09-07 10:21:25
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(原标题:地产融资“三道红线”之后:央企过关,行业“黑马”们集体过冬)

当“降负债”成为业界的主题词,那些还能在土地市场大举“扫货”的房企无疑是佼佼者。

据公开消息,中海地产(以下简称“中海”)于6月30日拿下武汉汉阳归元片二期打包地块p(2020)013号、014号地块,总价144.2亿元,计容建筑面积合计约为99.45万平方米;

8月21日,绿地集团(以下简称“绿地”)成功摘得武汉黄陂临空经济区7幅核心地块,总地价逾164亿元,拟投建武汉绿地天河国际会展城项目。

据了解,该项目总计容建筑面积超过400万平方米,预计总投资约500亿元,是武汉有史以来单次供地规模最大的项目。

来自克而瑞发布的2020年1-8月房企新增土地TOP100榜单,新增土地价值一栏中,TOP10里保利发展(以下简称“保利”)、中海、绿地、招商蛇口(以下简称“招商”)榜上有名。

在融资端口收紧的当下,部分央企逆势扩张,能否顺利实现弯道超车呢?

销售持平、净利下滑、融资不慌

证券之星地产频道整理半年报数据发现,受疫情影响,除了中海、招商,其他两家房企销售额同比都有不同程度的下滑。为了应对疫情,有的也采取了线上看房、看房送礼等措施,以此拉动销售。

而在销售承压的情况下,央企紧抓回款,其中保利、绿地回款率分别达到90.10%和95%。综合往年数据来看,四家房企销售基本已恢复稳定,有的甚至高于同期。

保利4月后销售额已超出去年 数据来源:企业年报

营收方面,保利、绿地、中海、招商均有不同程度的增长:招商上半年营收243.2亿元,增幅达45.74%,为四家之最;中海截止到6月底营收886亿元,同比稳增11%;保利、绿地则分别为3.6%、4.71%。

房企部分财务指标 数据来源:企业年报

净利润方面,连号称“利润之王”的中海都难逃下滑命运,出现了14年来首次负增长。今年上半年,中海毛利率和净利率继续下探,分别为30.6%和23.2%,同比分别下降4.3%和3.5%。

其余三家央企里,只有保利归母净利润正增长,为101.24亿元,微增1.69%;招商净利润创跌幅之最,为9.13亿元,减少81.35%。

值得注意的是,不止央企,据媒体统计,从A股131家已披露半年报的上市房企来看,72家房企净利润下滑,112家上市房企毛利率处于同比下滑态势。

万科CFO兼执行副总裁韩慧华在业绩会上表示,对于整个行业来说,毛利率下降是一个长期趋势;碧桂园首席财务官伍碧君也表示,利润率下降是行业趋势,未来能够维持25%的毛利率已是不错成绩。

房地产是典型的资金密集型行业,相比“挣不到钱”,更怕“借不到钱”,导致现金流枯竭。而部分央企虽然在销售、拿地上不出彩,但优势在于,即使面临偿债压力,还能借到更“便宜”的钱。

例如招商于报告期内先后发行了五期超短期融资券,发行金额合计66.5亿元,利率最低为2.20%;另有20亿元中期票据,发行利率最低为3.00%;

保利于报告期内先后发行了40亿公司债券、45亿元中期票据,两者利率均维持在3%左右,低于行业平均水平。

保利债券、票据发行情况 图片来源:企业年报

从融资成本上看,只有绿地高于5%,为5.66%,其余房企融资成本均低于5%。

所以未来在头部阵营站稳的也是少数,如绿地“三道红线”全踩中。根据披露的半年报,绿地实现合同销售金额1330亿元,同比下降约20.7%,距离4000亿目标还差一大截。归属上市公司股东的净利润为80.2亿元,同比下降10.8%,经营现金净额41亿,同比大降49.2%。

无论是销售规模、利润还是现金流,绿地统统亮红灯。

加紧发债、降薪裁员,明天在何方?

比较之下,TOP10阵营里的其他房企就没那么幸运了,至少在接下来的四个月中,没有那么能“打”了。

按照融资新规,扩张步伐快的,如中国恒大(以下简称“恒大”)、融创中国 (以下简称“融创”)“三道红线”均踩,被划为红档;碧桂园、万科、新城控股只有“剔除预收款后的资产负债率”不过关,被划为黄档。

第二梯队中的中梁也以80.8%的资产负债率、120.9%的净负债率、0.7的现金短债比位于红档;阳光城则因为剔除预收款后的资产负债率、净负债率不过关被划为橙档。

新规将于2021年1月1日执行。如果完不成目标,“红色档”有息负债规模以2019年6月为上限,不得增加;“黄色档”有息负债规模年增速不得超过10%。

“(房企)将来想再逆市飘红、弯道超车这个事可能就变得越来越难了。倒过来说,(‘三道红线’)对行业的稳定是会有帮助的。”

近日,在中南置地业绩会上,在被问及新规对房企融资的影响时,中南建设集团董事长陈锦石说道,“这是针对房企、针对金融机构双管齐下的长效机制。对于政策本身来说,更像是去打消部分房企狂飙突进的念想。”

“以速度换规模”的捷径既然已无法再走,摆在激进扩张的房企面前更严重的任务,是偿债压力。

贝壳研究院指出,2020年9-12月,房企到期债务规模约3603亿元,较去年同期的2149亿元规模大幅增加68%,结合实现全年销售目标的压力,房企下半场或面临更为艰难处境。

面对融资渠道的收紧,房企一面加紧发债,“借新还旧”。中指院数据显示,8月,房地产行业境内的信用债发行规模为690亿元,同比增长7.6%;海外债发行规模451亿元,同比大增175%。

另一面,部分房企则选择向自己“开刀”。碧桂园2020年半年报显示,截至报告期末,碧桂园现有8.7万名员工,比2019年的10.2万人,减少1.4万人,裁员“谣言”成真;融创华北因为业绩垫底,原本500多人的规模,如今或许要腰斩至200余人。

据了解,上半年还有恒大裁员、华夏幸福裁员、金辉裁员……降薪裁员或成为业内常态。

“负债高的房企,下半年首先需要注重融资端口和投资端口的关系,注重对高负债项目的处理;其次,后续需要不断尝试降低负债,甚至有必要积极降价促销,以回笼资金;最后,对于地王等项目需要谨慎,虽然没有特别明确的政策要管控这一领域,但往往金融政策宽松的时候,各类资金会违规进入地王项目,所以后续拿地方面要防范风险,尤其是热门地块方面。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示。

公开报道显示,融创、万科上半年已经暂缓拿地,恒大已经打折销售,不知下半年会不会有更多房企打折销售、出售项目呢?

同时,严跃进告诉证券之星地产频道,“央企一直以来都能以较低的利率,成本,拿到资金,这方面央企占有优势。所以我认为,部分央企弯道超车不是没有可能。在资金这块,一些较为激进的房企表现得不是很好。但是在弯道超车的同时也要注意到资金风险,各家企业应该在资金的运用上更加恰当。”

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证券之星估值分析提示中南建设盈利能力较差,未来营收成长性较差。综合基本面各维度看,股价合理。从短期技术面看,近日消息面活跃,主力资金无明显迹象,短期呈现震荡趋势。公司质地良好,市场关注意愿无明显变化。 更多>>
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