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拿地激进、现金流吃紧,保利“傲娇”的资本在哪里?

证券之星地产 2020-09-02 10:21:18
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(原标题:拿地激进、现金流吃紧,保利“傲娇”的资本在哪里?)

“能有被人吹捧的时刻,就能接受被人踩踏的勇气。”

24日晚间,“不转发就移出群”事件仍在发酵时,保利地产波澜不惊地公布了2020年上半年业绩。

“不转发就移出群”事件 图片来源:网络

据半年报数据,截至2020年6月底,公司实现营业总收入737.06亿元,同比增长3.6%;净利润133.22亿元,同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元,同比增长1.7%。上半年实现销售回笼2023亿元,回笼率为90.1%。

尽管在疫情期间保持增长已属不易,但相较保利董事长宋广菊提出的“未来两三年再站到前三”的目标困难仍存;如果不是“并购王”融创捂紧了钱袋子,行业前四恐怕都与它无缘。

再者,激进扩张之下,保利上半年经营现金净额为-252.4亿元,骤降255.6%。虽然半年报解释为销售回笼随销售规模减少,合作项目往来款投入增加,但隐患已显。

拿地“大跃进”

据年报公布的数据,保利上半年实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额同比分别提升19%、54%。

新增资源结构中,保利在38个核心城市拓展金额占比达86%,同比增长7%,拓展平均楼面地价为8328元/平方米,比2019年全年签约地价5802元/平方米增加43.6%。

据统计,新增项目中不乏北京、上海、杭州、广州等核心城市优质地块。虽然半年报中写道,“通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式获取优质项目,有效控制土地拓展成本”,但上半年土地市场竞争激烈,拿地动作频繁也许是导致保利经营现金净额大幅下滑的原因。

顺周期加杠杆收储本无可厚非,但拿地的激进使得保利对资金越发渴求。报告期内,保利累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据,长短期负债均有超过20%的增速。

虽说报告期末,公司资产负债率77.66%,同比下滑1.61%,扣除预收账款资产负债率66.05%,现金短债比1.96,属于行业内安全水平;但债务规模的扩大,保利财务成本仍在上升,如果没有永续债,也就无法实现4.84%的融资成本。

年报数据显示,上半年保利发行45亿元永续债,公司永续债总额增加至201.8亿元,其中75%的永续债属于近三年发行。

图片来源:保利2020年半年报

永续债可以计入房企权益,提高房企自身权益水平,帮助其改善资产负债结构,从而降低负债水平。

但保利近几年所发行的永续债均为3+N模式,此类模式的永续债,前三年支付的利息相对较低,第四年也就是N年开始,就会面临着利率上升的现状。如果永续债与其他债务集中到期,会令房企偿债压力陡增,吞噬房企利润,影响其未来发展。

再者,能够以永续债粉饰报表的保利,不仅是依靠其高周转模式,也是因为其央企的身份,能够借到比其他企业更“便宜”的钱。

报告期内,保利地产银行贷款授信总额5230亿元,剩余未使用额度为2385亿元,拥有未发行公司债额度110亿元,永续中票额度40亿元。

与其他还挣扎着不惜高息发债的企业相比,保利,你真的没啥可傲气的。

销售疲软,拿什么来实现前三?

除了现金流吃紧,保利在销售方面也出现了滑坡。截至报告期末,保利实现签约销售金额2245.36亿元,同比下降11.11%。

克而瑞数据显示,上半年百强房企的销售额同比下降2.7%。与保利在统一梯队的房企如龙湖、融创,销售额稳定或是微涨,保利的下滑速度可以说是比较糟糕。

再者,保利的去化速度本就堪忧,可以说是头部房企最弱的一个。

根据克而瑞统计2019年销售TOP10房企近三年总土储货值去化周期变动情况对比数据来看,保利发展2017-2019年总土储平均去化周期为5.6年,远高于平均值4.3年,在TOP10中排名倒数第二,2019年末平均去化周期5.31更是排名最后。

这或许部分能解释文灵总亲自下场“督战”的原因:一般来说,媒体群项目活动宣传稿只要品牌上场就够了,城市副总亲自上场,而且不转发就踢人,可能真的是急了。

就算急了“官威”仍在,不仅是对媒体,包括购房者。

为了应对疫情可能带来的衰退,多数房企选择打折卖房。例如2020年上半年销售额增幅最大的房企恒大和金茂,销售均价分别下降16%和14.33%。

反观保利,2020年上半年签约销售面积1492.24万平方米,由此计算,上半年销售均价约为15046元。而据2019年度数据显示,保利平均售价为15437.1元。两者比较,约下降2.5%,几乎没有差距。

回顾保利近年来的表现,为了重回前三可以说是全力以赴。自2017年提出该目标后,在接下来的两年,保利接连实现了30%以上的销售增速。2019年前两月,保利更是以迅猛的势头超越融创、恒大,成为销售排行第三的房企;2019年上半年,保利位列前四,仍在融创之上。

发展策略方面,在“5p战略”的影响下,保利重开发,也重运营。2018年9月,保利地产宣布正式升级为保利发展控股集团股份有限公司,保利发展将致力于打造“不动产生态发展平台”,以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。 

保利“5p战略” 图片来源:网络

也正是这次更名,保利将保利建筑、保利物业等11个板块,升位为与保利地产平行发展的业务单元。

自从2019年8月被融创超越后,同年11月,保利还进行了一波大规模的人事调整,涉及24位高管。

然而无论怎么调整,最终投资人看的都是业绩。有媒体报道,保利遭到了基金的减持。2020年1季度,基金合计持有保利地产11.37亿股,中报显示,基金持有股数减为9.15亿,共2.2亿股遭到减持。

按理来说,基金应该看好保利。毕竟自地产融资“三道红线”划定后,头部企业踩线的不在少数,还有的统统都踩了,中小企业想再“弯道超车”的可能性十分微小;保利却一条没涉及,属于真正的“三好生”。

其中的缘由有待探究。不过就在近期,保利发展控股集团股份有限公司又被广州市海珠区人民法院列为被执行人,疑似涉及到一起房屋过户登记事件。

最近保利“被人吹捧“的时刻不多,受到的质疑却是不少。也希望保利不要自恃央企,以平稳的心态重回行业前三吧。

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