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贝壳研究院:7月北京二手房成交量同比增长35.2%

来源:中国网地产 2020-07-31 17:40:53
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(原标题:贝壳研究院:7月北京二手房成交量同比增长35.2%)

中国网地产讯 近日,贝壳研究院发布《7月北京二手房市场月报》。报告显示,7月北京二手房成交量环比增长6.6%,同比增长35.2%。本月成交量的增长主要是6月中疫情复发部分需求后延至7月所致。前7月成交同比降幅继续收窄,疫情对市场影响逐渐被填补。

二手房成交均价连续两月环比回落,7月均价环比继续下跌3.1%,跌幅环比扩大。均价的下行主要受西城多校划片政策落地影响,一方面片区内物业价值下行;另一方面高单价优质学区房源前置释放,月度成交结构变化拉低均价。

一、疫情复发成交后延,7月成交环比增长

7月北京二手房成交量在第二轮疫情过后止跌回升。贝壳研究院数据显示,7月北京链家二手房实时成交量环比增长6.6%、同比增长35.2%。1-7月累计成交量同比下降7.2%,较上半年累计降幅收窄近6个百分点,前期疫情对市场影响逐渐被填补。

7月北京二手房实际成交的增长主要是6月中疫情复发部分需求后延所致。由于受到复发疫情的冲击,北京走出了与其他城市不同的复苏节奏。6月中旬北京疫情复发,6月第三周成交量环比下降4成。此后随疫情受到稳步控制,市场需求开启修复性回升,成交连续五周环比增加。7月后半月需求的释放渐入平台期,周度成交环比涨幅收窄5%以内。

图:6月-7月北京链家二手房周度成交量及环比走势

二次疫情后刚需率先释放。7月整体带看量环比增长34%,450万以下房源带看量环比增长率高于750万以上房源近4个百分点。成交方面,450万以下房源成交占比较6月提升3个百分点。分城区来看,外围的大兴、昌平、门头沟、通州、房山等区成交量环比增幅居于各城区前列,其中大兴区环比增幅以30.8%居于首位。而中心的朝阳、东西城等区成交环比持平或回落。

图:2019年12月以来北京链家分总价段二手房成交结构变化

二、均价连续两月环比回落,结构性波动逐渐烫平

7月北京二手房成交均价环比继续下跌3.1%,跌幅扩大。7月除西城区均价表现出较大跌幅外,各城区价格波动普遍平稳,月度环比在正负2个百分点以内。

均价连续下跌主要是对前期西城学区政策带动的均价涨幅的消化。具体有两方面的原因,一是价值的下行,西城多校划片政策即将落地,片区内物业的学区价值有所弱化,均价下跌,7月西城均价环比跌幅居各城区前列;二是多校划片激发的高单价优质学区房源需求在5-6月释放基本完成,7月低单价物业成交占比上升,结构性拉低均价。7月西城区二手住宅成交占比仅5.5%,为2020年以来月度最低,较5月下降5.5个百分点。同比看,疫情影响下市场预期偏弱,7月均价同比仍下跌3.9%。

图:2018年以来北京链家二手房月度成交均价及同比走势

图:7月各城区北京链家二手房成交均价环比

三、预计8月成交量自然回落、价格难上涨

从市场情绪来看,目前北京二手房市场买卖双方市场情绪较为平稳。7月北京二手房房源成交周期环比拉长2天至127天,比去年同期延长近1个月。客源成交周期环比缩短4天至98天,比去年同期延长近半个月。买卖双方成交周期仍高位保持。

图:2019年以来北京链家二手房房源、客源成交周期(天)走势

从业主预期来看,近两月业主调价中涨价次数占比持续回落,7月环比下降1.2个百分点至13.8%,业主预期偏弱。

图:北京链家二手房业主调价中涨价、降价次数占比变动

综上,7月下半月需求增长进入平台期,预计8月北京二手房成交量小幅下降。1-8月二手房累计成交量同比降幅继续收窄,整体市场有望在三季度末实现年度累计成交同比回正。价格方面,市场预期不强的情形下,均价上涨动力不足,预计8月全市均价大概率将呈下跌趋势。

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