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傅育宁卸任,继任者能否再现华润置地“黄金时代”?

证券之星地产 2020-07-30 11:18:30
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(原标题:傅育宁卸任,继任者能否再现华润置地“黄金时代”?)

傅育宁 图片来源:网络

来自华润(集团)有限公司官网的消息,7月28日上午,华润(集团)有限公司召开中层以上管理人员大会。中央组织部有关负责同志宣布了中央关于华润(集团)有限公司董事长调整的决定。

具体而言,王祥明同志任华润(集团)有限公司董事长,免去其华润(集团)有限公司总经理职务;免去傅育宁同志的华润(集团)有限公司董事长职务。相关职务任免按有关法律和章程的规定办理。

资料显示,傅育宁曾任招商局集团董事长、招商银行董事长、招商局国际董事长、嘉德置地独立非执行董事、香港利丰独立非执行董事等职。2014年,因时任华润集团董事长、党委书记宋林涉嫌严重违纪违法接受组织调查,傅育宁临危受命,接任华润集团董事长。

虽然此番华润官方并未披露人事调整的原因,不过外界多解读为傅育宁于2020年3月年满63岁,此次调整属到龄退休。

“救火队长”的地产征程

外界评价傅育宁对地产业务既懂行,又有极强的掌控欲。早在招商集团时,他对地产板块的发展重视程度可见一斑:“我们的地产业务要进入行业第一梯队,形成全国性品牌,并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。”

而华润集团与招商集团类似,都为多元化发展公司,华润置地也属于盈利强的板块,傅育宁不可能不重视。加之珠玉在前——华润的另一位领导宁高宁在位时曾主导华润成功转型、成为万科大股东,很难想象被称为“救火队长”的他会让自己接手后的华润趋于平庸。

被称为“中国摩根”的宁高宁(左一)与王石 图片来源:网络

所以在发展模式上,华润继续选择“孵化注资”。2014年8月,华润置地公告显示,母公司位于深圳与济南两地的4个项目被注入,项目总价值约200亿元,总建筑面积约580万平方米;同年12月,华润置地再获母公司约148亿元注资,拿下深圳与济南两地5个项目,总建筑面积达403.95万平方米。

有了母公司输血,华润置地在拿地上“放开手脚”。年报数据显示,2014-2019年间,华润置地拿地面积、拿地金额保持上涨态势,尤其2017年后拿地金额更是破千亿。销售方面,得益于一二线热点城市房价的快速攀升,华润置地2016年正式站上千亿阵营。

数据来源:华润置地年报 证券之星地产频道整理

但规模与利润增长的同时,华润置地的负债也在不可避免地攀升。年报数据显示,华润置地资产负债率2018年达到72.44%,2019年下降到69.36%。

支持做强做大与商业地产崛起

除延续孵化模式外,华润置地能够快速实现突破的原因,还有傅育宁提出的金融与地产相结合的思路。具体而言,所谓产融结合,就是从产业角度来挖掘其金融需要,比如华润去外面收购了一个项目,在有资金需求情况下通过发行信托等方式,把融资所得运用到项目上。

毕竟商业地产开发周期长、需要大量资金,可惜华润置地虽然扶植商业地产发展多年,并无多大起色。但从“宝万之争”中落寞退出后,华润在商业地产上“雄心”被重新点燃。

2017年3月,傅育宁在接受《中国企业家》杂志访谈时表示,“华润置地是一家很好的公司,它的住宅地产+商业地产的组合发展方式,也符合中国城镇化发展趋势。所以我们金融资源会支持华润置地做强做大。”

华润置地随后正式对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整,调整最重要的内容是,商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构,与开发事业部平级。不久后,产业基金事业部成立,定位为华润置地的产融结合平台,业务包括股权类房地产基金、融资类房地产夹层基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等。

据媒体报道,产业基金事业部在成立前已有铺垫:2016年,华润置地联合华润资本、中信银行共同发起设立300亿元境内住宅地产基金的计划。2017年,华润置地计划启动35亿元写字楼基金;2018年联合南宁投资、华润投资创业、世博土地控股与中国人寿保险共同设立150.01亿元,不过这些基金的后续动态并未详细披露。

商业地产的表现也不负所望,为华润置地的业绩增色不少,这在一定程度上弥补了开发物业增长的乏力。年报数据显示,截止2019年末,华润置地投资物业总营收120.3亿元,总建筑面积超过1000万平方米。购物中心方面,已开业万象城/万象天地25个、万象汇17个,储备项目46个,另有管理输出购物中心项目28个。

数据来源:华润置地年报 证券之星地产频道整理

2019,陷入失序

然而从总体上,华润置地近年来还是“慢”了下来。尽管外界对其增速有质疑,但公司2019年却真正交出了一份盈利不尽如人意的成绩单。

年报数据显示,华润置地2019财年录得股东应占溢利286.7亿元,同比增长18.3%;扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币216.5亿元,同比增长12.2%;全年综合毛利润率为37.9%,比2018年同期的43.4%有所下降。

销售方面,2015-2019年,华润置地销售的同比增速分别为23%、27%、40.8%、38.5%、15.1%,2019年的数据为其近五年来的新低,简直“压线”过关。

虽然华润置地的管理层可以将毛利率的下降解释为行业趋势,但管理层人事变动显然没那么好糊弄人了。

2019年2月,任职达26年、被媒体成为华润置地“灵魂人物”的吴向东正式离职,并在随后加盟华夏幸福。接班吴向东的唐勇还未发力便被调走,获委任为华润电力执行董事兼总裁。

在此之后,高级副总裁迟峰,副总裁、华北大区总经理蒋智生,董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管均传出离职消息。

有趣的是,当被媒体问及吴向东的离职时,傅育宁表示自己已收到他的离职信,随即“哈哈”一笑,回答滴水不漏,“我觉得向东对华润置地的发展做了很突出、很卓越的贡献,也为形成华润置地今天的发展格局,做出了很多贡献。我希望他在新的岗位上能够发挥得更好。”

要知道吴向东在任职华润置地期间,曾一手打造了以万象城为代表的商业地产体系,由此,华润置地最终形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局。

对于唐勇的期望,傅育宁的回答也很是四平八稳,“希望他能把华润置地发展良好的势态保持下去,(华润)置地这些年积累的经验、形成的优势发扬光大。既有传承,也有创新。”

或许于傅育宁来说,关于华润置地的更多已然无暇顾及。央企一把手正式退休之前,为了顺利过渡,中央组织部往往会提前一年安排好接班事宜,王祥明即是在此情况下进入华润集团。

资料显示,王祥明原为中国建筑股份有限公司董事、总裁。2019年3月,王祥明接替调任中国太平保险集团党委书记、董事长的罗熹,出任华润集团总经理。同年12月,唐勇调任华润电力,王祥明作为集团总经理兼任华润置地董事会主席。

管理层的变动会影响企业未来发展轨迹,从华润置地管理层定下来的2020年销售目标中,不难看出这家企业正变得更加保守——2620亿元,同比增长仅8%。随着市场逐渐稳定,百强房企间的争夺会更加激烈,不知道华润置地这样“稳”,还能不能保住TOP10的位置?

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