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权益销售比仅55%、经营现金流两年为负 旭辉难题下如何做“三好生”?

证券之星地产 2020-07-17 19:00:35
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(原标题:权益销售比仅55%、经营现金流两年为负 旭辉难题下如何做“三好生”?)

过去几年,旭辉因为高增长而被业界称为“行业黑马”,销售规模的一路狂飙,同时,质疑声始终存在在合作项目的并表问题之上。关于旭辉权益销售和销售“注水”的流言,旭辉董事长林中曾对媒体表示,“旭辉要做‘三好生’,即增长率、负债率和利润率的平衡。”从目前来看,想当“三好生”并不那么容易当。

近日,旭辉控股发布6月销售简报显示,2020年1-6月,旭辉控股累计合同销售金额约人民币807.3亿元,同比上年下降8.7%减少76.7亿元。据克而瑞的数据,旭辉今年上半年权益销售额444亿元,权益销售比约55%。销售排名位列行业第18名,下降了3个名次,权益销售排名已20名开外。

据年报,截至2019年末,利润相关指标方面,旭辉控股毛利率为30%。核心净利润69.03亿元,同比增24.7%;归属股东净利润64.37亿元,同比增长19%。负债及现金流方面,截至2019年底,旭辉控股净负债对股本比率为68.5%,手头现金为576亿元;加权平均债务成本为6.0%。

旭辉的财务与同规模民营房企相比,仍属稳健,但“忧虑”依旧隐藏在合作扩张之中。旭辉试图在权益销售上进行加强,效果并不佳,刚刚起步的多元化业务也没有竞争力。

低权益里的隐忧

从时间线上看,旭辉拿地权益占比下降较为明显是在2015年、2016年前后。当然,旭辉也享受到了这种“低权益扩张”的福利,2017年,旭辉达成千亿成就,在这一年里,旭辉的权益比从三年前的77%左右降到了52.9%。与此同时,旭辉从千亿跨越到两千亿也只花了两年时间。

 

“合作扩张”是旭辉销售额快速增长的秘诀,但弊端也有很多。首先就是增收不增利,即营收、核心利润实际上还无法匹配其在行业内的规模地位。在过去五年时间里,其核心净利润率分别为12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6%。该公司归母净利润对净利润的占比也从2016年的89%降至2019年的71%。与之相对应的是,2019年,世茂集团的核心净利润比两千亿量级旭辉的营收和利润高出了50%-60%左右。

在今年的业绩会上,林峰表示:“今年,旭辉将进一步多元化的拿地能力,持续发力收并购,并且努力提升土储权益比重,目前土储权益比已经从58%提升65%,今年将继续提升至70%”。70%的权益依旧低于行业平均,且想从55%提升至70%并非易事。

进入2020年,旭辉多元化拿地动作之一是旧改。6月10日,旭辉集团发布消息称,于6月9日,旭辉集团与珠海经济特区丹田集团签署了战略合作协议,双方此次合作主要将以珠海宁堂村等多个旧村改造。

据了解,通过“合作开发+旧城改造”的模式,旭辉在华南已进入8个城市,合计锁定逾30个项目。此外,旭辉在广州成立了旧改公司,完成签订6个村的旧改协议。

“虽然旧改的周期长,但是最后产生的利润也更高。我们每年也将用10%的回款用于商业办公的投资,保持可持续的租金收入。”林峰说。

持续的收购,让旭辉的债务同步飙升,据年报,该公司总债务为1036.986亿元,而2018年,这个数字是778.65亿元,同比增长了33%左右。此外,据旭辉2019年报显示,旭辉经营现金流为-120.25亿,并且已连续两年经营现金流为负。

多元化迷途

“可能十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。”林中说。

该公司商业物业发力点,主要是长租公寓和商业物业,其中长租公寓,旭辉涉足较早,且规模较大。截至2019年末,领寓国际已完成逾20个城市的覆盖、签约房间数量累计超过6.8万间。作为“房地产+”主营业务之一的长租领域,旭辉期望颇高。

2018年,旭辉领寓CEO张爱华公开表示,“旭辉领寓未来将进入亚洲、欧洲等国际核心城市,2021年管理规模将达20万间,实现IPO上市。”

但让人费解的是,旭辉领寓具体的经营情况,2019年年报中并未提及,在今年3月的业绩会上,旭辉领寓亦未被提及。

随着一波长租公寓资金链断裂、暴雷,目前的市场热度已大不如前。房企布局长租公寓的步伐在减缓,有的甚至剥离该业务。万科总裁兼首席执行官祝九胜直言,长租公寓现在看起来要赚钱很难。

不过,今年1月,旭辉领寓与新加坡政府投资公司(GIC)在沪举行长租公寓投资平台启动仪式。该投资平台投资规模为5.7亿美元,计划未来4年内投资于中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。

在商业物业上,尽管这一块的租金收入目前相比总营收少得可怜。林峰称,未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加。

资料显示,旭辉商业地产2019年全年租金收入,林中对商业寄予的希望是继续翻番,明年租金收入达到7亿元,2021年达到10亿元。目前旭辉运营的商业面积约为60万平方米,另有66万平方米在建。

旭辉在规模化的道路上,找到了自己独特的“弯道超车”的方式,不过,这种方式留下了较多后遗症,且后期增长乏力,如何转型,实现真正独立,在多元化业务上增加安全边际,这考验着旭辉管理层的智


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