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富力地产焦虑 销售不佳、偿债压力大、旧改转化路漫漫

证券之星地产 2020-06-29 16:30:12
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近日,富力连续拿下了广州赤沙村、南沙区东涌镇大同村两个旧改项目,旧改大户再一次发力,其旧改版图进一步扩充。截至2019年,富力已签约的合作城市更新项目超过了70个,规划总建筑面积超过了7000万平米,可售面积超过4000万平米。

富力执着于城市更新,其中的原因,有管理层对“公开市场土地很贵”的担忧,更重要的是,一直以来高负债,以及短期偿债压力大,让富力在招拍挂市场有心无力。

2019年7月,富力发布一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,文件上明确表示,2019年下半年原则上暂停拿地工作,多次提及要促销售、抓回款。李思廉说,这份文件是他亲自签署的。

数据显示,2019年富力新增权益土地总建筑面积939万方,同比下降32%,新增权益土储建面增速持续放缓,2019年富力拿地销售比为0.18,较2018年进一步下降。

漫长旧改路

富力的旧改始于上世 纪90年代,起初只是对旧工厂、旧厂房的改造,包括钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等。2007年,富力参与了广州首个旧村改造猎德项目,才真正意义上的涉及旧村改造,富力在猎德村的改造上,取得了成功,成为广州旧改的标杆,此后,富力在广州相继参与了杨箕、猎德、陈田村、田美村等旧改项目,涉及约16条旧村,改造面积超686万平方米。

李思廉曾指出,旧改是富力的长远策略,因为这是中国目前唯一可以便宜拿地的方式。

鱼与熊掌不可得兼,虽然通过旧改可以拿到相对便宜的土地,但也存在一些明显的风险。业内人士对旧改的风险认识普遍为,长达5到8年甚至10年的项目开发周期,周转速度太慢,让旧改资金沉淀周期过长,现金流要求非常高。在这一点上,富力并没有比其他房企高明多少。

以广州黄埔区茅岗城中村改造项目为例,该项目2010年就被广州市政府纳入第一批全面改造的52条城中村之一的茅岗村。早在2012年8月,茅岗经济联合社就与富力旗下,广州市腾顺投资有限公司签署了《广州市茅岗路以西“城中村”改造利益分配协议》,将与腾顺投资共同开发茅岗村项目。直到2016年11月15日,广州黄埔区政府才公开发布茅岗西华片城中村改造通告,宣告茅岗西华片城中村改造正式启动拆卸复建工作。

近日富力拿下的赤沙村旧改项目,2009年8月,广州亚运会前夕,广州富力地产股份有限公司就与赤沙联社签订了《合作改造广州市赤沙“城中村”项目意向书》,有效期为七年。由于种种原因,赤沙村旧改工作一度停滞。在2019年4月的表决中,富力仍旧未能通过从赤沙村意向合作企业表决,同意率仅43.52%。也就在此时,保利进场了。

在今年的业绩会上,富力管理层透露,预计未来两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米。然而,数据显示,2019年全年,富力透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米的土地储备。

偿债压力大、评级遭下调

5月25日,穆迪将富力地产的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”,富力香港的CFR由“B1”降至“B2”。所有的展望都从观察名单变为“负面”。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“富力地产企业家族评级的下调,反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。”

究其原因,富力债务上多年积累的压力迟迟未缓解,到2019年底,净负债率高达198.9%,分析债务结构可以发现,富力短期借款139.2亿元、一年内到期的非流动负债729.4亿元、长期借款809.7亿元、应付债券379亿元,有息负债合计约2057.3亿元,存在较大偿债压力。

值得关注的是,富力地产现金流量净额已经连续多年未负,2020年一季度,其经营活动所产生的现金流为-60.9亿元。

在销售端,2019年,富力地产全年销售额为1381.9亿元,同比前一年略增5%,并未实现2019年初定下的1600亿元目标。受疫情影响,富力虽开展线上销售、直播卖房等措施,但优惠力度不足被诟病,效果并不好,其销售业绩开局惨淡,今年前5月,累计权益销售365.5亿元,同比下降了17%。

销售欠佳,富力的现金进一步被消耗,其现金及现金等价物的期末余额,从2019年底的229亿元下降至一季度末的172亿元。

为了应对到期债务,保卫现金流,富力地产只能通过不断融资和再融资来“借新还旧”。去年12月,富力还选择了H股折价配售融资,富力地产方面直言,募得资金将用于偿还公司的境外债务性融资,希望能减少对债务融资的依赖,同时优化公司的资本结构。2020年以来,该公司亦尝试了多种融资方式,包括公司债、美元票据等,有网友笑称,富力的核心竞争力是融资能力。

2019年,可以说是富力艰难的一年,由于对生态环境的破坏,红树湾项目所有商品房销售许可遭暂停,商品房合同网签系统被关闭;全年销售不及预期;新能源项目47天夭折;以及接连被曝房屋质量问题等等。

2020年,富力依旧背负沉重的债务包袱,在前五个月销售较为惨淡的情况下,能否完成销售目标;能否达到李思廉业绩会上说的,今年内负债再下降15% 的目标;旧改转化不佳,是否重启拿地;资本市场越发对富力偿债能力表示担忧时,其融资渠道能否得到保证,还存在诸多疑问。未来,富力的走向会如何,我们会持续关注。


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