物业上市潮不退，金融街物业通过港交所聆讯，去年总收入不足10亿

（原标题：物业上市潮不退，金融街物业通过港交所聆讯，去年总收入不足10亿）

6月17日，金融街物业通过港交所聆讯，国泰君安为其独 家保荐人。

公开资料显示，金融街物业为上市房企金融街集团控股的公司，自1994年成立以来，以北京金融街区域的物业管理服务起家，目前已发展成为一家综合物业管理公司，主要向内地各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。

从规模来看，尽管金融街物业近年来在管面积及营利情况逐年递增，但与其他众多房企旗下上市物业平台相比，仍道阻且长。

规模增长失速

数据显示，截至2019年底，金融街物业已拥有11家附属公司与40家分支机构，为全国144个物业项目提供物业管理与服务，在管面积约1986万平方米。其中，商务物业在管建筑面积约为800万平方米，办公物业在管建筑面积约为640万平方米。

业绩方面，金融街物业的总收入由截至2017年的7.57亿元增加至截至2019年的9.97亿元，复合年增长率为14.8%；净利润由2017年的8270万元增加至截至2019年的1.13亿元，复合年增长率为17.1%。

单从这一数据来看，金融街物业的发展似乎健康平稳。但事实上，在过去几年中，随着内地房地产行业的蓬勃发展，不少房企旗下的物管公司都迎来了跨越式发展。

亿翰智库监测数据显示，2019年全年，25家以住宅物业管理为主的上市公司的总营收达到625亿元，较2018年同期增长36.2%。其2019年营收均值约为25亿元，64%的物管公司超过10亿元；此外，超过半数企业去年的营收增幅在40%以上。

其中，规模排在第一位的碧桂园服务2019年实现营收96.45亿元，同比增速达106.3%；而另一家前不久刚刚登陆港交所的建业新生活，其营收虽然仅有17.5亿元，尚不及行业平均值，但2019年增速却高达152.8%。

不过，与其他物管企业不同的是，与金融街集团的物业形态相似，金融街物业的总收入大部分来自为商务物业提供物业管理及相关服务，2017年-2019年，有关收入分别为5.32亿元、5.91亿元及6.47亿元，占总营收的比例分别为70.3%、67.6%及64.9%。

而与之相比，近年来行业增速最快的住宅物业收入比例仅有2成左右，住宅在管面积截至2019年底约有887.5万平方米，较其先前披露的三季报数据反而下降了35.9万平方米。

因此，业内普遍认为，过度将资源倾斜于商务物业，是金融街物业规模增长缓慢的原因之一。

事实上，金融街物业也迫切需要利用资本市场快速筹集资金，让企业扩张走向快车道。其指出，上市所得款项净额将用于在中国寻求战略收购及投资机遇及新设分公司及附属公司以扩大业务规模。

过度依赖母公司

事实上，金融街物业并非刻意追求商务物业而放弃住宅物业发展，究其根源，与过去几年中过度依赖于以商业起家的母公司金融街集团不无关联。

目前，金融街集团通过附属公司华融综合，间接持有金融街物业47.52%的股份，金融街集团旗下的金融街控股则作为金融街物业的联属公司，为金融街物业提供大部分物业管理项目。

数据显示，从收入构成上看，企业2019年超过80%的营收来自于金融街联属集团，而来自独立第三方的物业收入虽然近年来有所增长，但仍不到总收入的2成。

相比之下，自2017年以来，金融街物业来自独立第三方项目的在管面积不断增长。截至2019年年底，这一数据已达到666.8万平方米，较2017年增长304.8万平方米，这令公司来自独立第三方项目的在管面积占总在管面积的比例由27.5%提升至33.6%。

然而，超过1/3的第三方项目在管面积却只带来了不足2成的营收，也从侧面印证了企业“母公司依赖症”的严重性，导致独立第三方项目的回报率严重不足。

在招股书中，金融街物业也指出，母公司开发的物业将继续成为主要的收入来源，并将与母公司保持长期的合作关系，尤其是教育和医疗保健板块。可以预见，金融街物业在提升经营独立性方面仍有漫长的路要走。

此外，区位局限性也是导致企业近年来增速缓慢的原因之一。

从数据上来看，金融界物业在北京的地位无可撼动，尤其是其发家之地金融街区域。2019年，仅北京金融街区域一地的收入就占企业总收入的约1/4。企业2019年在北京一城的在管面积占比达到40.8%，这4成在管面积去年为企业带来了超过6成的总收入。

不过，从硬币的另一面可以看出，金融街物业在北京之外的发展较为艰难，未来进行区域扩张恐还需要更多时间。