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领地集团寻求上市:难圆的“千亿梦”与1331万平土储的忧虑

证券之星地产 2020-06-12 11:20:12
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在去年4月品牌发布会上,领地集团宣布其在2020-2021年实现千亿的战略目标,为此,该公司还引入了职业经理人,恒大旧将许晓军。2019年8月,前金科品牌总经理姚科已加入领地集团,任助理总裁兼品牌总经理。

据媒体报道,领地集团曾设定2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标,然而,2019年领地集团销售额仅为247亿元,与目标差距较大。很明显,千亿销售重担压在了职业经理人许晓军、姚科等人的身上。

领地由刘氏三兄弟,刘玉辉、兄弟刘山、刘玉奇于1999年在四川乐山共同成立,家族色彩浓烈,招股书显示,刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利分别持股领地控股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%股权。

刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔,刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系,侯三利为刘策之母,王涛为刘浩威之母,龙一勤为刘玉辉配偶。2019年1月,刘策和刘浩威分别获委任为领地控股集团副总裁。

盈利能力偏弱

许晓军上任不久,便开始走上上市之路,企图打开更多的融资管道。4月9日,领地集团向港交所提交招股书,数据显示,该公司于2017年、2018年及2019年,领地录得收益分别人民币53.38亿元、45.14亿元及75.68亿元。同期,毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。在收益上,2018年出现下滑,且近几年的毛利率也很不稳定。

于2017年、2018年及2019年,领地净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%,呈现出逐年下滑的趋势,和行业平均水平相比,有较大的差距。

领地控股解释称,于业绩纪录期间的收益波动主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动导致物业销售收益不稳所致。业绩纪录期间的毛利率波动,主要是由于个别不同的项目毛利不同,且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

即使领地控股早早的定了千亿目标,但其近几年销售额及增长速度并不算出色。据克而瑞的数据,领地集团2017年的销售额为151.6亿元,2018年销售额达到了235亿元,2019年领地集团销售额为247亿元,距离千亿尚有较大距离,增长速度也降了下来。

在谋求扩张的过程中,土储和融资是两大关键点,但对于领地来说,融资成了最大的难题。从2017年至2019年底,领地集团未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%,融资成本逐年增加,这对企业的盈利能力及经营业绩产生不利影响。

融资成本的增加,与大量的信托融资有关。领地控股的部分项目的资金通过信托融资筹得,领地控股的合作伙伴有四川信托,中诚信托,五矿国际信托等。信托融资成本高,信托融资的融资利率多在12%-14%之间,远高于银行借款,并且,信托融资需要抵押公司或土地股权。

1331万平土储的隐忧

领地能够喊出千亿规模口号的自信来自于丰厚的土储,招股书显示,截至2020年2月29日,领地控股总土地储备为1331.45万平方米。

从土储面积来看,领地在百强上市房企中都是可以排上位置的,然而,该公司的土储多分布在三四线城市甚至四五线小城镇,且高度集中在川渝地区。从招股书中可以看出,领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目,位于成渝经济带及四川省的项目数为58个。

投资项目多位于三四线甚至小城镇,项目缺乏吸引力,售价偏低,这是其近几年的收益、利润波动较为明显的主要原因。

克而瑞的数据显示,2017年底领地集团总货值为630亿元,总土储建筑面积1044万平方米;截至2018年6月底,公司总货值增长至1014亿元;总土储建面1321万平方米;新增土地144.8万平方米,价值54.7亿元。

不过,领地拿地溢价较高,其中,2018年5月,以11.7亿元拍下攀 枝花市2016-H23号地块,成交单价为417.6万元每亩,相比原价4.2亿溢价达178.57%,成为当时的地王。

大手笔拿地让领地负债不断上升,资金流出现紧张。2017年至2019年,该公司净资产负债率分别为60%、110%、140%,同期,该公司未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。

截至2019年末,领地应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元,而年末公司账面现金只有13.82亿元,存在偿债压力。其经营性现金流亦常年为负,2017年-2019年,经营活动产生的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。

截至2020年2月29日,领地开发中物业总规划建筑面积达734.43万平方米,开发中物业大幅度增加,给该公司带来更大的租金要求,或许正是因此,领地才迫切需要上市以解资金之渴,只不过,丰厚但不算优质的土地以及竞争力不佳的产品力能不能获得资本市场的认可,有待考察。

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