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正荣服务上市隐忧:高息融资输血母公司、负债高、盈利能力偏弱

证券之星地产 2020-06-05 15:52:02
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房企分拆物业上市潮还在继续,今年以来,已有5家物业公司向港交所递交招股书,包括正荣服务、星盛商业、宋都服务、金融街物业、弘阳服务等。

其中最早的属正荣服务,于1月2日递表,距今已有5个多月。在此期间,去年11月份申请上市的建业新生活已成功挂牌,在高瓴资本的加持下,建业新生活受到市场的热烈追捧。不出意外的话,正荣服务或是下一家上市物企,相对于建业新生活,正荣服务可能没有那么好的运气。

正荣服务是正荣集团旗下物业服务公司,数据显示,2017年至2019年,正荣集团销售额分别为701.5亿元、1080亿元、1307.08亿元,过去几年增长迅速。近期,该公司规模增长已明显失速且负债高企,其较低的权益销售也饱受争议,这些隐忧也传导到了正荣集团的物业服务公司。

七成收入来自母公司正荣集团规模扩张存压力

物业公司盈利能力的成长性来自于规模的持续增长、物业费的提升、成本的控制能力以及新业务增长。很明显,规模的提升是一切的基础,市场也常常愿意给较大管理规模物业公司以更高的估值。

数据显示,截至2019年9月30日,正荣服务在共计34个城市中拥有136个在管项目,在管项目总建筑面积约为2100万平方米,总签约建筑面积约为3440万平方米。

相较于其它物业公司,正荣服务的在管面积规模较小,例如,银城生活服务截至2019年,在管面积2610万平方米,其中在管第三方项目面积2070万平方米,要知道,其母公司银城地产2019年的销售才不到200亿元。与正荣集团销售体量相当的佳兆业美好在管面积则已突破4600万平方米。

作为正荣集团旗下的物业管理公司,正荣服务对母公司有着较强的依赖,于2017年及2018年及截至2018年及2019年9月30日止九个月,关于正荣地产开发的项目所提供的物业管理服务所产生的收益分别为1.29亿元、1.78亿元、1.33亿元及1.71亿元,分别占该等同期产生自物业管理服务总收益的88.2%、71.9%、72.3%及67.7%。

正荣也正在规模及第三方开发项目的获取上做努力,其第三方物业开发商项目增加,在管项目由2017年的216万平方米增加至2019年9月的1092万平方米。第三方项目收入占物业管理服务收入的比例从11.8%提高至32.3%。

正荣服务在管面积也由2017年的960万平方米增长至2019年9月的2100万平方米,获得了较快的增长。

但第三方物业项目的拓展带来了一些问题,例如合约平均售价持续下滑影响其毛利率及净利。2017至2018年及2019年前9个月,正荣物业整体毛利率分别为25.8%、26.5和33.4%,同期净利润为7.4%、8.7%和14.4%,均低于行业平均水平。

据招股书,正荣服务第三方物业费用从2017年的每平方米2.91元每月,逐年下降至2019年前个月的每平方米1.61元每月。正荣服务为了拓展规模,牺牲了利益,这侧面可以看出,该公司在竞争激烈的物业市场上并无优势。

负债高企、曾高息发债输血母公司

与大多数物业公司不同的是,正荣物业有着较高的负债率,现金流亦处于偏低水平。截至2019年9月,正荣服务的资产负债率高达90%。2017年、2018年更高,分别为93%、98%。

报告期内,正荣服务的现金及现金等价物分别为1亿元、0.5亿元、0.7亿元,均不足以覆盖其他应付款项及应计费用(剔除合约负债后)1.2亿元、1.3亿元、1.9亿元。

一般来说,物业公司属于轻资产运营,不太可能有特别高的负债率,物业行业上市公司负债率普遍低于80%,正荣服务的高负债可能来自收购第三方物业公司以及与为母公司贷款输血。

据悉,2017年,正荣服务花费2000万现金兼并收购了江苏爱涛物业,2019年以7000万元现金代价成功收购了苏铁物业。

最引起注意的是,其招股书显示,2016年公司以未来几年收取若干物业管理费的权利(即对正荣物业服务全部股权的质押)作质押,与一家独立第三方信托公司订立信托融资安排,本金为5亿元,利率为9.0%至14.0%。获得该贷款之后,2016年转身又将全部款项垫付给关联方正荣集团,而正荣集团已悉数偿还截至最后实际可行日期的未偿还款项。

正荣服务以自身物业费收入质押,若关联方违约,则有偿债风险,并且,其自身的资金并不充足。

事实上,正荣集团目前的状态并不乐观,近期,迫于偿债压力,该公司不断发行美元债,来置换短期债务,发债利率也有越发越高的趋势。而在另一方面,正荣的土地储备面积为2456万平方米,并不算充足,正荣集团未来的销售规模增长放缓也会影响到正荣服务的发展空间。

休戚相关的正荣集团增速放缓,给正荣服务拓展第三方物业提出更高的要求。然而,在激烈的物业竞争市场上,正荣没有太多话语权,报告期内由第三方物业开发商开发的项目中标率分别为22.7%、50.9%及27.6%,这也提醒正荣服务,想要有更好的前景,需要提升“管理”和“服务”的内功。

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