绿城代建“贴牌生意”困局:规模扩张越大,品牌越不值钱?

证券之星地产 2020-05-29 13:30:42
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(原标题:绿城代建“贴牌生意”困局:规模扩张越大,品牌越不值钱?)

资本市场一直热衷好故事。

绿城代建的故事一出来就充满打动力:轻资产运营,风险敞口小;与地产股强周期的特点不同,代建公司周期性较弱;盈利能力超越传统房地产商。

代建模式的另一面,却在绿城管理的招股书里无法读到:贴牌生意背后,项目维权频发,不少业主冲着绿城的名头买了房,等待工程停工、出现质量问题等维权时,才恍然:此绿城非彼绿城,绿城代建的绿城项目只是一场贴牌的生意。

频发的违约与纠纷事件,让许多绿城粉忍不住叹息:绿城已不是绿城。

“贴牌”带来的品牌信任危机

绿城管理在招股书中提到,公司的轻资产业务模式能够在降低风险的同时推动业务快速增长并提高盈利能力。同时,招股书向大众投资者警示:项目拥有人及其他对手方可能无法履行合约义务,造成对绿城的声誉、业务财务状况及经营业绩的负面影响。此外,对绿城品牌的不当使用和绿城品牌的形象恶化,都会对代建的业务产生威胁。

事实上,这些“可能”已经多次发生。

据中国商报报道,原本定于2019年12月31日交付的江苏启东绿城·玫瑰园四期,因开发商出现资金周转问题,拖欠政府税费和代建方绿城的款项,导致房屋不能交付。而冲着绿城品牌买房的业主直到交付出现问题,才知道项目的开发商,不是那个知名的绿城集团,而是一个规模很小的房地产开发商。绿城,只是项目的代建方。

在人民网地方领导留言板上,昆明春江明月小区多名业主投诉称,小区二期本应在2018年12月31日前交付,但自2019年2月以来项目便陷入停工状态。这个项目是浙江绿城佳园建设工程管理有限公司作为代建方与国福地产合作开发,但根据媒体公开报道,业主在购房时,昆明春江明月小区无论是项目案名还是销售人员的介绍,都是以绿城品牌作为该项目的优势亮点进行推荐。

山东济南章丘中康绿城百合花园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、山东青岛即墨中航绿城理想城和安徽六安城南绿城花园也曾发生过业主维权,维权原因主要是房屋漏水、部分单元楼梯开裂掉渣和墙面空鼓、墙体破裂脱皮等质量问题,而这些,均是绿城管理的代建项目。

那么,绿城的金字招牌还值得信任吗?

合作方“溢价”需求后的坏账风险

根据绿城代建协议中的规定,绿城管理允许商业项目拥有人使用“绿城”品牌以作营销用途。绿城鼓励商业项目拥有人使用“绿城”品牌作为由绿城管理代建项目进行营销,因为“绿城”品牌正是让小房企也能享受溢价的来源。

“溢价”无疑是小房企选择绿城代建的最直接驱动力。

看中了绿城的房子,但打听了一下是代建,请问这样的房子能买吗?这样的问题,依然可以在不少购房论坛看到。一位中介从业人员则更直接地说,同样一个城市有“老绿城”产品也有代建产品的话,二手房市场上价格也会不一样。

在当前销售限价的背景之下,合作开发商对绿城代建的产品溢价诉求显然更具压力。中国裁判文书网存有多份绿城管理委托代建项目的合同诉讼,其中多是绿城为了追讨欠款,或者要求委托方履约导致的。其中有一些就是因为委托方不满绿城品牌未能产生预期中的溢价而造成的。

裁判文书网上公开信息显示,绿城管理旗下的杭州蓝城致信建设管理有限公司和上海松江国际管理有限公司的委托合同纠纷,就是因为绿城代建项目如产品定位不准、销售价格低于预期、管理人员失位失职等造成的。

这是绿城代建面对的现实:项目产生了高溢价,项目挣钱了,各方均能皆大欢喜,项目方给钱也爽快。一旦项目未达到盈利预期,或者是项目方中途抽调资金,代建方收不到钱,费用纠纷产生,项目停工烂尾的几率就会大大增加。

与之对应的是,绿城管理应收账款坏账准备率,而且这一数值呈增长之势。2017年的坏账准备率时才2.5%左右,到了2018年拨备的坏账准备率已经达到了19.93%(以拨备的信贷亏损准备/贸易应收款项计算)。

打开绿城集团官网,可以看到绿城代建板块项目介绍:截止今年4月30日,目前绿城管理共有266代建项目,商业代建占据大头,有145个,政府代建113个,资本代建7个。

只是不知道,145个商业代建项目中,已经产生大大小小纠纷的有多少?

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